Что такое выписка из ЕГРН, как её получить и зачем она нужна

Обновлено 29.03.2024

Как уберечься от мошенников и избежать проблем с обременением уже на этапе выбора квартиры? Самое простое — обратиться туда, где хранятся точные и актуальные официальные данные обо всех зарегистрированных квартирах: в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН). 

Покупателю недвижимости эта информация помогает уберечься от мошенников и избежать многих проблем. Разберёмся, кто имеет право получить выписку из ЕГРН, какую в ней можно найти информацию, кому и когда этот документ пригодится.

Что представляет собой выписка из ЕГРН и кто может её получить

Выписка из ЕГРН — это документ (на бумаге с печатью или в виде электронного файла), который содержит сведения о зарегистрированном в Росреестре объекте недвижимости. Есть несколько видов выписок для разных целей. Часть информации из реестра доступна всем (то есть её может узнать любой человек или организация, необязательно собственник), а часть закрытая: к ней доступ ограничен.  

В выписке, доступной всем, будет следующее:

• кадастровая стоимость недвижимости;
• границы и расположение объекта: точный адрес, схема на местности;
• ФИО владельца; 
• информация о тех, кому объект принадлежал раньше;
• наличие ипотеки, ареста и другие виды обременения;
• данные о дате постройки и введении в эксплуатацию.

Также в открытом доступе находится информация, что объект признали аварийным, подлежащим сносу или непригодным для проживания, данные о заявленных в суде правах и другие сведения, предусмотренные Федеральным законом. 

А вот информация непосредственно о собственнике стала закрытой с 1 марта 2023 года — предоставлять её третьим лицам будут только с письменного разрешения самого гражданина. Соответственно, если в Росреестре нет такого заявления от собственника, то данные о нём будут доступны лишь ему самому и доверенным лицам. 

Теперь, когда это требование вступило в силу, покупателю стало сложнее проверить собственника, если тот сам не предъявит выписку или не разрешит Росреестру указывать сведения о себе в выписке.

Кому доступны персональные данные в выписке из ЕГРН

Некоторым лицам всё же будут раскрывать данные о собственнике.

1. Банку при покупке квартиры в ипотеку. 
2. Нотариусу, который по закону имеет право получить сведения о собственнике недвижимости в Росреестре. Но для того, чтобы нотариус сделал такой запрос, покупателю придётся доказать, что эта информация нужна ему для защиты законных прав и интересов (например, предоставить предварительный договор купли-продажи). 
3. Супругу или супруге.
4. Арендатору квартиры, если заключен договор аренды.
5. Другому собственнику этой квартиры, если речь идет о совместной недвижимости.

Как новый закон коснётся покупателей квартир в новостройках? 

Так как застройщик — юридическое лицо, будущие покупатели новостроек по-прежнему могут брать выписки из ЕГРН, чтобы проверить его. Изменения же касаются персональных данных физических лиц, а значит, речь скорее о вторичном рынке. 

Где взять выписку из ЕГРН

В интернете попадаются предложения оформить любую выписку из ЕГРН буквально за полчаса, не нужна даже регистрация на Госуслугах. Вроде бы заманчиво, но такая деятельность незаконна, а использование подобных ресурсов — большой риск. За предоставленную ими информацию никто не отвечает, и нет никакой гарантии, что она будет актуальной и достоверной. Росреестр официально предупреждает, что перепродажа сведений из ЕГРН запрещена законом, — это мошенничество. 

Официальную выписку из ЕГРН в бумажном или электронном виде оформляют:

• на портале Госуслуг;
• на сайте Росреестра (потребуется авторизация через Госуслуги);
• на сайте Федеральной кадастровой палаты (авторизация через Госуслуги);
• в ближайшем МФЦ (лично, предъявив паспорт). 

Только документ, полученный через эти организации, будет гарантированно включать подлинную информацию и обладать юридической силой. 

Важно знать, что распечатанная с электронной версии выписка совсем не то же самое, что бумажная с синей печатью Росреестра. Например, в отдельном банке у вас могут потребовать именно бумажную выписку, распечатка не подойдёт. Так что, если документ нужен именно на бумаге, придётся идти в ближайший МФЦ. 

В бумажном виде: как заказать выписку через МФЦ

Только здесь выдают бумажную версию документа, но заказ требует личного присутствия, это нельзя сделать онлайн. Заявку допускается подавать лично или через своего представителя (нужен документ, подтверждающий его полномочия).

Просто прийти в ближайший МФЦ и получить услугу по живой очереди не получится — нужно предварительно записаться на удобное время и день. Алгоритм действий будет таким.

1. Зайти на сайт МФЦ.

2. Выбрать из выпадающего списка свой регион и найти на карте ближайшее отделение либо выбрать его из списка внизу страницы.

3. Перейти по ссылке, указанной в столбце «Интернет-сайт МФЦ».

Важно! Следующие шаги могут отличаться в зависимости от региона: в каждом интерфейс сайта свой.

4. Найти в верхнем меню на открывшейся странице раздел «Отделения» и перейти в него.

5. Найти в списке подходящее отделение и нажать кнопку «Записаться».

6. Система попросит авторизоваться через Госуслуги и согласиться на обработку персональных данных.

7. Выбрать в выпадающем списке нужную услугу. В данном случае это будет «Заказ выписок/справок».

8. Выбрать удобную дату и время и нажать «Записаться».

Ещё можно позвонить по контактному телефону подходящего отделения и записаться у оператора. Жители Москвы могут записаться через сайт mos.ru.

В отделении МФЦ собственник должен предъявить паспорт и документы на недвижимость (если выписка содержит только общедоступные сведения, достаточно паспорта и данных об объекте: кадастровый номер, адрес, площадь).

После заполнения заявки и оплаты услуги сотрудник МФЦ выдаёт расписку о приёме и сообщает, когда будет готова выписка. Обычно процедура занимает до 5 рабочих дней. Получать её также придётся лично и в том же МФЦ, куда подана заявка, или Почтой России.

Онлайн: как получить выписку через Госуслуги

Выписка из ЕГРН через Госуслуги будет доступна после авторизации на портале. Затем нужно выбрать нужный вид документа и заполнить заявление, указав адрес, кадастровый номер, площадь и вид недвижимости: всё это можно найти на публичной кадастровой карте РФ. После нужно будет оплатить выставленный счёт — если этого не сделать, в выдаче документа откажут.

Делают выписку за 3 дня, а отсчёт начинается с момента оплаты. Если заявление написано в выходные, срок считается с первого рабочего дня после их окончания. Документ будет в виде файла, заверенного электронной подписью.

Онлайн: как получить выписку через Росреестр и Кадастровую палату

На сайте Росреестра надо зайти в раздел «Услуги и сервисы» — «Предоставление сведений ЕГРН» и выбрать вид выписки. Система потребует авторизации через Госуслуги. Действия те же: заполнение заявки — оплата — получение электронного документа (на почту и в личном кабинете).

Отличие Росреестра от других источников — возможность подать заявку не только лично, но и через своего представителя (на Госуслугах и в сервисе Кадастровой палаты такой опции нет). 

Преимущество сервиса Кадастровой палаты в скорости: обычно документ готов спустя несколько минут после оплаты. Чтобы воспользоваться сервисом, тоже нужна подтверждённая учётная запись на Госуслугах. Готовые документы доступны в личном кабинете и отправляются на электронную почту, их можно просматривать онлайн, скачивать или распечатывать. 

Сервисом удобно пользоваться, он похож на обычный интернет-магазин: выбранные выписки попадают в корзину, оплатить можно весь заказ целиком, не надо выписывать счёт на каждый документ по отдельности. А ещё здесь можно в одном заказе оформить выписки для разных объектов — это удобно не только риелторам, но и покупателям, которые выбирают из нескольких вариантов квартир и хотят сравнить их.

Когда нужна выписка из Росреестра при покупке квартир

Если нужна квартира в новостройке

Покупатели берут выписку, чтобы проверить сведения о застройщике и узнать количество дольщиков. Если договор уже заключён, при помощи выписки можно убедиться, что он прошёл регистрацию.

Если нужна квартира на вторичном рынке

В этом случае выписка из ЕГРН на квартиру поможет обезопасить себя от мошенников и убедиться, что выбранное жильё не преподнесёт неприятных сюрпризов. Продавец может предъявить выписку, чтобы подтвердить, что он действительно законный владелец или обосновать заявленную цену. 

Какие бывают выписки и что в них содержится

Что нужно узнать о недвижимости, обычно зависит от конкретной ситуации. Планируя покупку в новостройке, полезно получить сведения не только о собственнике, но и о характеристиках квартиры. А если покупать квартиру на вторичном рынке, не лишним будет поинтересоваться предыдущими владельцами. И для каждой из этих задач нужна своя выписка.

Поскольку предоставление такого документа — услуга платная (за редкими исключениями), важно разобраться в существующих вариантах, чтобы сразу выбрать правильный.

Выписка из ЕГРН об объекте недвижимости

В этом документе больше всего информации. Для покупателей квартир в новостройках эта выписка — самая универсальная. Её полезно использовать, если вы приобретаете квартиру по договору купли-продажи.

Покупателю вторичной недвижимости она позволит прояснить значимые сведения о недвижимости. Например, убедиться, что квартира не находится у банка в залоге и на неё не наложен арест; проверить согласие супруга на продажу, если недвижимость приобретена в браке. Чем больше покупатель знает о будущей покупке, тем лучше — а выписка в этом поможет. 

Что можно узнать из этой выписки:

• вид объекта, его наименование, кадастровый номер и основные характеристики: площадь, этаж, материал стен;
• схему, план или чертёж, а также координаты на местности;
• кадастровую стоимость;
• сведения о государственной регистрации права и его ограничений: дата, вид права, номер документа;
• сведения о правообладателе;
• сведения о кадастровых инженерах, которые выполняли работы по этому объекту;
• данные о любых ограничениях при использовании или совершении сделок с объектом.  Например, если здание признано объектом культурного наследия или расположено на территории охраняемой зоны; если есть спор о границах или кто-то заявил права требования на эту недвижимость и т.д.

Заказывая этот документ, надо понимать, что полную информацию о правообладателях уже сейчас выдают исключительно текущему собственнику, его представителю или лицам, которым по закону разрешён доступ к персональным данным. Об этом мы рассказали выше.

Выписка из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости

Такой документ подойдёт, если не нужны подробные сведения о будущей покупке, а главная задача — проверить собственника и убедиться, что нет препятствий к сделке (обременений). Также его используют при решении вопросов в суде, получении кредита под залог или оформлении наследства. Главным образом используется по вопросам, касающимся вторичной недвижимости. 

Что можно узнать из этой выписки:

• кадастровый номер, вид, наименование и назначение объекта, его разрешённое использование и год ввода в эксплуатацию;
• сведения о площади, протяжённости объекта, этаже, на котором он находится;
• графическое изображение (также в виде плана, схемы или чертежа);
• сведения о государственной регистрации права и его ограничений, включая информацию о документах, которые служат основанием для регистрации права;
• сведения о правообладателе;
• кадастровую стоимость;
• данные о некоторых видах ограничений при совершении сделок с объектом. 

Выписка из ЕГРН о переходе прав на объект недвижимости

Требуется, когда нужно выяснить историю конкретной недвижимости с 1998 года (именно тогда сделки стали регистрировать в Росреестре). Для вторичного жилья, особенно если хозяева его часто менялись, эта информация может быть очень полезной. 

А вот покупателям квартиры в новостройке она вряд ли понадобится. Но если имеются какие-то сомнения, документ поможет новому владельцу убедиться, что права на недвижимость к нему действительно перешли — сведения отобразятся в ЕГРН после регистрации сделки (процесс может занимать до 12 рабочих дней, поэтому не стоит слишком торопиться с заказом выписки).

Что можно узнать из этой выписки:

• кадастровый номер, адрес и тип объекта;
• фамилию, имя, отчество текущего правообладателя и каждого из предшествующих (для организаций  — их юридическое наименование);
• сведения о размере долей (если речь о долевой собственности);
• сведения о виде права, дате и основании его перехода, сведения о регистрации (дата, номер);
• сведения об обременениях и ограничениях права (если они имеются).

Заказывая этот документ, надо понимать, что полную информацию о правообладателях уже сейчас выдают исключительно текущему собственнику либо его представителю. Остальным доступны лишь сведения о фамилии, имени и отчестве каждого из владельцев. А с 1 марта 2023 года в документе будут указаны данные только тех правообладателей, которые дали на это своё письменное согласие.

Другие выписки из ЕГРН

Иногда выписка нужна для решения специфических задач. Например:

• выписка из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости — понадобится, чтобы убедиться, что имущественные налоги начислены правильно; также этот документ может потребоваться для ипотеки, в судебных спорах и при заверении сделки у нотариуса; покупателю документ поможет оценить размер будущих налогов и адекватность заявленной продавцом цены квартиры;
• выписка из ЕГРН о зарегистрированных договорах участия в долевом строительстве — её обычно заказывают те, кто приобретает квартиру в строящемся доме по договору уступки прав требования; документ позволяет проверить чистоту сделки и оценить возможные риски; полезна эта выписка и тем, кто планирует сам заключить договор долевого участия, – она покажет количество уже заключенных договоров и сведения о застройщике. 

Для некоторых выписок есть ограничения — получить их имеет право только собственник (или его представитель), а также правоохранительные органы, суды, нотариусы, судебные приставы. Их мы не будем касаться в этой статье.

Сколько стоит выписка из реестра

Оформление выписки из ЕГРН — платная услуга (за исключением документа о кадастровой стоимости, который предоставляется бесплатно), а её цена установлена приказом Росреестра и зависит от следующих обстоятельств:

• от получателя: цена для организаций выше, чем для физлиц;
• способа получения: бумажный документ стоит дороже, чем электронная версия. 

Электронная выписка равноценна бумажной, но банки могут сами определить, какая именно версия им нужна.

Вот актуальные цены для физических лиц:

На что обращать внимание в выписке из ЕГРН и что должно насторожить

Дата выдачи выписки — первое, на что нужно обратить внимание. Вообще в законе нет чётких ограничений по срокам, в течение которых выписки считаются действительными, но здравый смысл подсказывает: чем «свежее» документ, тем больше он соответствует действительности.

Любые изменения в характеристиках объекта отражаются в данных ЕГРН, поэтому выписка, выданная до этих изменений, автоматически становится недействительной и не соответствующей реальности. Так как изменения могут произойти в любой момент, говорить о «сроке годности» выписок тоже не имеет смысла.

Специалисты советуют запрашивать выписки максимально близко к дате сделки. Учитывая время, которое нужно инстанциям на подготовку документа, покупателю лучше обратиться к продавцу или нотариусу за несколько дней до сделки. В разных инстанциях и госорганах разрешают использовать выписки, полученные не больше одного месяца назад.

Естественно, главное, на что нужно обращать внимание при изучении выписки, — информация о собственниках и характеристиках объекта. Если в сделке фигурируют другие правоустанавливающие документы (например, договор дарения), необходимо сверить их содержание с информацией из ЕГРН.

Что должно насторожить в содержании выписки из ЕГРН.

1. Собственник объекта в выписке и его продавец — разные люди. Так бывает, например, когда владелец постоянно живёт за границей и не планирует возвращаться. Такие сделки совершают по доверенности на имя продавца. Если доверенность есть, лучше проверить её на сайте федеральной нотариальной палаты. Если же доверенности нет, от сделки лучше отказаться — это похоже на мошенническую схему.
2. Запись о невозможности государственной регистрации права без личного участия собственника. Это значит, что правообладатель объекта должен присутствовать на сделке только лично, в противном случае её можно считать недействительной.
3. Перечислено несколько собственников. Это значит, что квартира или другой объект находятся в долевой собственности, и договор купли-продажи должен подписать каждый собственник, указанный в выписке. Собственник, который продаёт квартиру, должен оформить нотариальное согласие на сделку. Если покупается только доля в квартире (например, комната), значит, нужны письменные отказы от всех остальных собственников. Дело в том, что по закону у них есть преимущественное право покупки, и собственник, который решил продать свою долю, в первую очередь должен оповестить их письменно о своих намерениях. О том, как совершаются такие сделки, мы подробно рассказывали на примере частного дома с участком.
4. Право собственности переходило слишком часто. Это повод ещё внимательнее изучить все правоустанавливающие документы и сравнить их с данными выписки. Если хотя бы одна сделка совершилась с нарушениями, суд в будущем может признать все последующие сделки незаконными и аннулировать их.
5. В выписке и в договоре не совпадают кадастровые номера. Так происходит при дублировании (задвоении) кадастровых номеров. Дело в том, что с 1998 по 2012 годы в системе регистрации данных о недвижимости происходили большие перемены — Росреестр принимал старые данные от всех БТИ, из-за чего могла возникнуть путаница. Если обнаружено расхождение в кадастровых номерах, нужно попросить Росреестр актуализировать данные и устранить расхождение.
6. В документах на объект и в его выписке фигурируют разные площади. До 1 марта 2005 года площадь балконов и лоджий учитывалась в общей площади жилья, а после это правило отменили. Если правоустанавливающие документы старые, нужно их актуализировать — обратиться в Росреестр с просьбой исправить информацию о площади объекта.
7. Статус земельного участка отличается от «учтённый». Заключать сделки с объектами, статус которых числится как «ранее учтённый», «временный» или любой другой, кроме «учтённого», не стоит. Сначала нужно попросить собственника привести в порядок данные в ЕГРН.
8. На квартиру наложено обременение. Информацию об этом указывают в строке «Ограничение прав и обременение объекта недвижимости». К обременениям относятся ипотека, аренда, арест, рента, сервитут, доверительное управление и безвозмездное пользование. Если в некоторых случаях, например, при ипотечном обременении или аренде, купить такую квартиру можно, то арест означает, что сделка не состоится, даже если договор уже подписан. Это значит, что судебные приставы наложили на квартиру арест, и с ней нельзя совершать сделки до тех пор, пока должник (собственник) не расплатится с долгами.
9. Странный внешний вид выписки. Если в документе явно не хватает страниц, есть следы замазки, исправления, помарки, нет синей печати МФЦ или Росреестра, нет файла с удостоверением действительности ЭЦП, значит, от сделки лучше отказаться или запросить новую выписку.

Проверка выписок из ЕГРН может оказаться очень сложной задачей для человека, который никак не связан с недвижимостью или юриспруденцией. В этом деле много нюансов и тонкостей, поэтому можно доверить его профессионалу — юристу, риелтору.

Как собственнику узнать, кто кроме него заказывал выписку из ЕГРН

Информацией об этом владеет Росреестр. Чтобы узнать, кто ещё заказывал выписку из ЕГРН, нужно запросить справку о лицах, которые получали сведения о конкретном объекте недвижимости. Сделать это можно через МФЦ, Госуслуги или сайт Росреестра.

Алгоритм записи в МФЦ подробно описан выше, а чтобы узнать информацию через Госуслуги, нужно сделать следующее.

1. Перейти на портал и нажать кнопку «Начать».

2. На открывшейся странице выбрать раздел «Запросить сведения из ЕГРН».

3. Дать ответы на несколько уточняющих вопросов.

4. Указать свой статус (правообладатель).

5. Оплатить стоимость услуги и дождаться результата.

Алгоритм действий при запросе через Росреестр:

1. Перейти на сайт ведомства.

2. Выбрать раздел «Предоставление сведений из ЕГРН».

3. Выбрать «Выписки ЕГРН об объектах недвижимости и (или) их правообладателях».

4. Пройти авторизацию через учётную запись на Госуслугах.

5. Перейти по ссылке на сайт Госуслуг и пройти по шагам 2-5 из предыдущего списка.

В полученном документе будет отображена вся необходимая информация.

Что делать, если в выписке из ЕГРН содержится некорректная информация

Ошибки могут быть техническими, например, опечатка в фамилии собственника, и реестровыми, то есть допущенными из-за ошибки кадастрового инженера или неверно предоставленных ведомству документов. Любую из них можно исправить.

Для этого нужно обратиться в Росреестр через МФЦ или через личный кабинет на официальном сайте ведомства. Чтобы ошибку исправили, придется прикрепить документы с корректными сведениями. Это могут быть кадастровый или межевой план, акт обследования.

Срок исправления технических ошибок — 3 рабочих дня, реестровых — 5 рабочих дней. 

Коротко о главном

Существуют разные способы чтобы получить сведения из Росреестра о зарегистрированной недвижимости законно и просто. В 2024 году есть возможность получить сведения из ЕГРН в виде выписки в том числе и онлайн. Актуальная и достоверная информация помогает избежать рисков при покупке квартиры или земельного участка, и это стоит потраченного на получение документа времени.