Как продать комнату в коммунальной квартире

Продажа комнаты в коммунальной квартире отличается от продажи обычной квартиры. В таком жилье каждая комната принадлежит одному хозяину, либо же у одного владельца может быть несколько комнат. Чтобы сделка была законной, перед выходом на неё продавцу нужно предложить соседям приобрести своё имущество.

Объясняем, какие ещё нюансы таких сделок существуют и как продать комнату в коммунальной квартире с учётом действующего законодательства.

Отличия коммунальных квартир от обычных 

Коммунальными называют квартиры, состоящие из изолированных помещений, предназначенных для проживания, а также мест, которыми могут пользоваться все жильцы. В их число входят ванна, туалет, кухня, кладовка и коридор. За каждой комнатой закреплён владелец, это его личное имущество. А места совместного пользования — общее имущество соседей, они не подлежат разделу между ними. 

Примечательно, что размер общей площади в коммуналке должен быть пропорционален размеру принадлежащего человеку помещения. То есть, если комната одного хозяина больше комнат его соседей, то и доля в межкомнатном пространстве у него больше. При продаже собственности владелец передаёт также свою часть мест совместного пользования. Но распоряжаться отдельно только межкомнатной территорией владелец не может.

Как проверить, собственник вы или нет

Продать комнату в коммуналке может исключительно собственник, поэтому перед тем, как дать объявление, нужно найти правоподтверждающие документы. Какой именно документ будет на руках у владельца — зависит от года его оформления:

• до 31.01.1998 года в российских регионах выдавали правоустанавливающие документы по собственной форме, например, акты;
• с 31.01.1998 до 15.07.2016 года во всех субъектах РФ собственники отдельных помещений в коммуналках получали свидетельства о государственной регистрации права;
• с 15.07.2016 по 31.12.2016 года свидетельства заменили выписками из ЕГРП;
• с 01.01.2017 года на смену предыдущему документу пришли выписки из ЕГРН.

При отсутствии документов на имущество у продавца будет достаточно выписки из ЕГРН. Сведения из реестра недвижимости разъяснят, кто входит в перечень владельцев в коммуналке. Это не всегда физические лица — доли могут находиться в муниципальной, государственной собственности. Тогда проживающие на этой части жилплощади жильцы будут не хозяевами, а нанимателями.

Как получить сведения из ЕГРН по коммунальной квартире

Выписку из ЕГРН можно взять в МФЦ или запросить на Госуслугах. Чтобы уточнить основные характеристики жилья и есть ли на него право собственности, достаточно самой простой выписки. Платить за такую выписку при заказе онлайн не нужно, а в МФЦ стоимость документа составит 460 рублей — его выдадут в бумажной форме.

Для запроса выписки необходимо знать кадастровый номер объекта недвижимости — уточнить его можно на портале Росреестра бесплатно. Если сведения запрашивает собственник, его данные указываются в строке «Правообладатель». Если в выписке правообладателем значится муниципалитет, перед продажей нужно приватизировать комнату. Приватизация позволяет получить право собственности на жильё, а значит — возможность в дальнейшем завещать, продать или подарить его. С неприватизированной недвижимостью совершать сделки нельзя.

Правила приватизации комнаты

Приватизировать на себя часть коммуналки может проживающий в ней жилец, который заключил договор соцнайма. Не все категории жилых помещений можно приватизировать — например, нельзя сделать своей собственностью служебную недвижимость или квартиру в доме, который находится в аварийном состоянии.

Какие именно документы нужны для перевода жилья в собственность, каждый субъект РФ устанавливает самостоятельно. Обычно в этот перечень входят паспорта зарегистрированных по этому адресу людей, договор соцнайма, согласие на приватизацию от жильцов в письменной форме или отказ. 

Написать заявление на передачу комнаты в собственность нужно в департаменте имущественных отношений или другом уполномоченном органе своего региона. Документы рассматривают в среднем 2 месяца, а затем выдают договор передачи жилого помещения в собственность или отказ. Договор нужно подписать, а после остаётся только провести регистрацию в Росреестре.

Доля или комната

В каждом субъекте существует свой порядок приватизации коммуналок. В большинстве регионов владельцы получают в собственность отдельную комнату, но в ряде регионов право собственности даётся на долю в квартире, равную площади комнаты. Проверить этот момент можно в выписке из реестра — в строке «Вид жилого помещения». 

Если продавец владеет комнатой, в строке будет написано «Комната» или «Помещение». А если долей — «Квартира» и размер доли. Сделки с долями в коммуналке осложняются тем, что далеко не каждый банк одобрит ипотечный кредит на приобретение такого жилья.

Как учесть преимущественное право жильцов

В статье 42 Жилищного кодекса РФ указано, что жильцы коммуналок обладают преимущественным правом. По закону у собственников других комнат есть приоритет перед другими покупателями. Перед тем, как продать комнату в коммуналке другому лицу, необходимо сначала предложить выкупить её всем соседям. Они могут воспользоваться возможностью приобрести выставленную на продажу часть квартиры в первую очередь или не согласиться с предложением.

О планах продать комнату следует оповестить даже тех соседей, которые не живут в коммунальной квартире, но входят в число собственников. Извещение должно быть письменным, в нём нужно указать адрес объекта, его кадастровый номер и стоимость. Такой документ можно составить в свободной форме.

Можно отправить извещение почтой заказным письмом с описью, телеграммой с уведомлением о вручении или поручить эту задачу нотариусу. При личной передаче нужно взять подписанный экземпляр извещения, в нём жильцам следует указать свои ФИО и дату получения. 

Если другие собственники захотят выкупить имущество продавца, продажа соседу будет проводиться в стандартном порядке — путём подписания договора купли-продажи и последующей регистрации перехода права. Если же соседей не заинтересовало предложение, можно попросить написать письменный отказ, не дожидаясь, когда кончится 30-дневный срок. Удостоверить его должен нотариус.

Можно ли не извещать жильцов

После отправки уведомлений нужно подождать месяц — он отсчитывается с даты доставки извещения. Если в течение этого срока соседи не захотели воспользоваться правом, разрешается продать комнату постороннему покупателю. Если права других жильцов коммуналки будут нарушены, они могут обратиться в суд с просьбой аннулировать сделку. 

При отсутствии извещения соседи имеют право оспорить договор купли-продажи в суде — на это им даётся 3 месяца. В данной ситуации продавцу придётся вернуть покупателю полученные деньги и возместить ущерб. Также высока вероятность, что Росреестр проведёт регистрацию перехода права собственности при несоблюдении порядка извещения.

И ещё одна важная деталь — в извещении нужно указать реальную цену. То есть ту сумму, которую продавец хочет получить за имущество. Менять её потом нельзя — нужно будет снова составлять уведомление, извещать жильцов и ждать 30 дней.

Какие документы нужны для продажи комнаты

Стандартный список документов для сделки включает:

• паспорта участников;
• договор купли-продажи — для обеих сторон и Росреестра;
• документальные доказательства об извещении других жильцов о продаже или их письменный отказ от покупки;
• акт передачи недвижимого имущества;
• квитанция об уплате пошлины;
• доверенность, если вместо одного участника присутствует его представитель.

Иногда могут потребоваться и дополнительные документы для продажи комнаты. Так, если один из участников сделки — ребёнок младше 14 лет, нужно предоставить его свидетельство о рождении, паспорт законного представителя, например, матери, разрешение органов опеки и попечительства на совершение действий с имуществом несовершеннолетнего. А если собственнику уже исполнилось 14 лет — его паспорт.

Покупатель также может потребовать нотариально заверенное согласие жены или мужа продавца на продажу имущества, если жильё было приобретено в браке и у пары нет брачного контракта. Этот документ обезопасит продавца от возможных споров в дальнейшем. А если предполагается покупка объекта недвижимости в ипотеку, нужно предоставить покупателю дополнительные бумаги для оформления кредита. К ним обычно относят предварительный договор, справку об отсутствии долгов за коммунальные услуги и т.д.

Как подготовиться к сделке

После извещения соседей и сбора документов можно выходить на сделку. До этого стоит выписать всех жильцов из комнаты, заплатить по счетам за коммунальные услуги, подписать и зарегистрировать предварительный договор и взять задаток. 

1. Погашение задолженностей по коммунальным счетам: справку об отсутствии задолженностей можно взять в управляющей компании, ТСЖ или иной организации, обслуживающей дом. 
2. Снятие с учёта: подтверждением, что никто не прописан по этому адресу, станет выписка из домовой книги. Написать заявление на снятие с регистрационного учёта можно в МФЦ или, например, на портале Госуслуг.
3. Подписать предварительный договор: он понадобится, если покупатель берёт ипотеку, но можно оформить документ и для подстраховки обеих сторон. 
4. Получить задаток, аванс: внесение части суммы от стоимости комнаты подтверждает намерения покупателя, а также служит гарантией, что хозяин не продаст жильё кому-то другому. При срыве сделки по вине покупателя продавец не вернёт задаток, а аванс — в полном размере. Если же сделка не состоялась по вине продавца, он вернёт задаток в двойном размере, а аванс — в первоначальном.

При составлении предварительного договора следует указать, будет ли покупатель вносить задаток. После передачи денег нужно составить расписку.

Подписание договора 

Договор покупатель и продавец могут составить самостоятельно, не обращаясь к юристу. В нём нужно указать следующие сведения:

• данные сторон;
• площадь объекта, кадастровый номер, адрес;
• стоимость предмета договора;
• разъяснения о порядке расчётов;
• обременения или ограничения при наличии.

Шаблон можно скачать здесь.Также стороны могут указать пункт об ответственности продавца и покупателя за нарушение договора. Останется только подписать документ, завершить расчёты и зарегистрировать сделку.

Продажа комнаты в коммунальной квартире через нотариуса: когда нужен нотариус

Нужно ли удостоверять сделку по продаже комнаты в коммуналке через нотариуса или нет — зависит от того, что написано в выписке в графе «Вид жилого помещения». Если речь идёт о доле, сделка требует участия нотариуса. Необходимость в нём исчезнет, если остальные собственники тоже продают свои доли этому же покупателю.

Посетить нотариуса нужно и для таких действий:

• рассылка извещений о планах продать комнату соседям;
• оформление письменных отказов от жильцов о покупке доли;
• удостоверение сделки, если имущество находится в долевой собственности.

Заверять ли договор по сделке при продаже комнаты, а не доли, решать участникам. Если они захотят воспользоваться услугами нотариуса, нужно заплатить пошлину — 0,5% от кадастровой стоимости объекта.

Завершение расчётов и регистрация в Росреестре

Завершить расчёты можно сразу после подписания документов — наличными через ячейку в банке, переводом со счёта на счёт или с помощью аккредитива. Последний способ подразумевает, что продавец получит средства после завершения сделки. Также можно выбрать вариант с депозитом у нотариуса, если он удостоверил сделку — тогда нотариус перечислит нужную сумму продавцу после регистрации в Росреестре.

Переход права собственности на комнату фиксируется заключением договора и его последующей регистрацией. После этого остаётся фактически передать имущество новому владельцу. Для этого нужно подписать акт приёма-передачи, который можно составить до посещения Росреестра или после.

Если сделка проводилась через нотариуса, он направит документы в Росреестр самостоятельно. При отсутствии нотариального удостоверения заявление подают покупатель и продавец:

• на сайте Росреестра или госуслуг;
• лично в Росреестре;
• в МФЦ.

Участникам сделки нужно заплатить госпошлину, её стоимость составляет 2000 рублей. В среднем заявление рассматривают от 3 до 9 рабочих дней.

Коротко о главном

Можно ли продать комнату в коммуналке? Да, но до сделки продавцу нужно проверить, есть ли у него право собственности на недвижимость. Если нет, то нужно провести приватизацию. Обязательным этапом подготовки к сделке будет извещение соседей о желании продать имущество — у них есть преимущественное право покупки. 

Если соседи не хотят выкупать комнату, нужно оформить их отказ или дождаться, когда пройдёт месяц с получения ими уведомления. После этого нужно подготовить пакет документов, составить и подписать договор, провести расчёты с покупателем. Завершит сделку фактическая передача комнаты новому хозяину и регистрация сделки в Росреестре.

Фото на обложке: Freepik