Как оспорить дарение недвижимости и можно ли это сделать без суда

Дарение — это сделка, которая официально закрепляет безвозмездную передачу имущества от одного человека к другому. На первый взгляд звучит просто: даритель оформляет дарственную, одаряемый принимает подарок. Но случается, что владелец квартиры подписывает договор дарения в спешке, не понимая его смысл и последствия. Бывает, что жильё дарят под давлением, в состоянии стресса или тяжёлой болезни.

Когда недвижимость переходит в собственность нового владельца, бывший хозяин приходит в себя и задаётся вопросом: можно ли отменить или оспорить дарственную? Разберёмся, в каких ситуациях это возможно, куда нужно обращаться, чтобы расторгнуть договор, и можно ли получить недвижимость обратно.

Как происходит дарение недвижимости и что такое дарственная

Дарение недвижимости — это процесс бесплатной и безусловной передачи права собственности на объект от одного человека к другому. Для этого заключают договор дарения, который в быту называют дарственной.

Часто дарственную подписывают у нотариуса, но это необязательно. Исключение — если объект находится в долевой собственности, тогда нотариус нужен по закону. После подписания договора и регистрации его в Росреестре одаряемый становится полноправным владельцем квартиры, дома или участка.

С помощью дарственных часто передают недвижимость близким родственникам и наследникам. Но договор дарения отличается от завещания:

• Дарение нельзя отменить по желанию дарителя.
• При дарении невозможно отложить передачу объекта недвижимости — право собственности переходит к другому человеку сразу после регистрации договора.

В какой ситуации можно оспорить дарственную

Договор дарения может оспорить сам даритель при жизни или родственники после его смерти. Для этого нужно обратиться в суд и доказать, что сделка прошла с нарушением закона.

1. Договор подписали под давлением. Если дарителю угрожали, его шантажировали или обманули, дарственную можно признать недействительной. Угрозы нужно доказать, пригласив свидетелей или предоставив записи разговоров.
2. Даритель недееспособен. Договор можно оспорить, если на момент его подписания даритель был недееспособным или находился в состоянии, которое мешало ему понимать последствия сделки. Доказать это помогут медицинские справки или решение суда о недееспособности гражданина. Суд может расторгнуть договор, если подтвердится, что даритель не понимал смысл своих действий.
3. Фиктивная сделка. Случается, что под видом дарения недвижимость продаётся за наличные. Такие случаи чаще всего обнаруживаются, когда налоговые органы отправляют покупателю уведомление с требованием оплатить налог 13% от кадастровой стоимости жилья и штраф. Суд, получив от покупателя доказательства передачи денег, может переквалифицировать сделку в куплю-продажу — в этом случае налог придётся заплатить продавцу.
4. Совместная собственность супругов. Если недвижимость была подарена без согласия второго супруга, дарение можно оспорить. Это касается имущества, которое купили в браке. По закону (ст. 34 СК РФ) такое жильё считается совместной собственностью, и распоряжаться им можно только вдвоём. На дарение объекта нужно письменное согласие второй половины, заверенное у нотариуса.
5. Ненадлежащее использование подарка. Дарение можно оспорить, если новый владелец разрушает или портит подаренное имущество (п. 2 ст. 578 ГК РФ). Например, дом не отапливают зимой или разрушают его фундамент перепланировкой. Придётся убедить суд, что недвижимость может быть безвозвратно утрачена из-за бездействия или действий нового владельца, предоставив фотографии, экспертное заключение или акт обследования недвижимости.

Также есть случаи, когда закон разрешает расторгнуть дарственную во внесудебном порядке.

1. Одаряемый умер раньше дарителя. Договор можно аннулировать без обращения в суд, если в нём прямо указано такое условие (п. 4 ст. 578 ГК РФ). Даритель должен обратиться в Росреестр, предоставив договор дарения и свидетельство о смерти. Без такого условия недвижимость переходит наследникам нового хозяина.
2. Угроза жизни и здоровью. Если новый владелец угрожает физической расправой, наносит побои дарителю или ведёт себя агрессивно с его родными, дарение можно отменить (п. 1 ст. 578 ГК РФ). После убийства дарителя новым хозяином жилья его родственники могут потребовать отмены дарственной в суде.

Процедура оспаривания дарственной

Дарение недвижимости можно опротестовать через суд, если тому есть веские основания. Перечислим шаги для подготовки к процессу.

Определить основание

Суд примет иск, если у заявителя есть чёткое основание. Нужно определить, почему дарственная незаконна:

• На дарителя давили.
• Он был недееспособным в момент сделки.
• Произошёл подлог документов.
• Человек не имел права единолично распоряжаться недвижимостью.
• Владелец квартиры пытался скрыть имущество от кредиторов или по другим причинам.

Проверить срок давности

Срок исковой давности зависит от обстоятельств:

• Если сделка оспорима, на подачу иска есть 1 год с момента, когда пострадавший узнал о нарушении своих прав. Примеры оспоримых сделок: даритель находился под давлением, не понимал смысл своих действий или не получил согласие супруга.
• Если сделка ничтожна, срок — 3 года. Примеры ничтожных сделок: под видом дарений проходила продажа недвижимости, передачу доли в квартире не заверили у нотариуса, даритель недееспособен.

Собрать доказательства

Потребуется убедительная база, чтобы оспорить дарственную. В качестве доказательств можно предоставить:

• заключение врача о состоянии дарителя (например, если он не понимал последствия подписания договора);
• показания свидетелей о психологическом давлении;
• документы, подтверждающие подлог или фиктивность условий сделки;
• образцы почерка дарителя (если произошла подделка документа, суд назначит экспертизу почерка).

Подготовить иск и подать документы в суд

Исковое заявление подаётся в суд по месту нахождения недвижимости. К иску нужно приложить:

• оригинал дарственной;
• доказательства нарушения закона (например, справку о состоянии здоровья дарителя или записи телефонных разговоров с угрозами);
• выписку из ЕГРН на объект;
• квитанцию об уплате госпошлины.

Размер пошлины зависит от стоимости недвижимости и выбранного суда. Сумма госпошлины в суде общей юрисдикции и арбитражном суде будет разной.

Частые вопросы об оспаривании дарения недвижимости

Можно ли оспорить дарственную при жизни дарителя?

Дееспособный совершеннолетний человек может по своему усмотрению распоряжаться недвижимостью. Исключение — ситуации, когда речь идёт о совместно нажитом имуществе.

Если необходимо отменить договор дарения при жизни дарителя, это может сделать только он, после его смерти оспорить сделку могут наследники.

Можно ли оспорить дарственную после смерти дарителя?

Оспорить договор дарения недвижимости после смерти дарителя могут его наследники в том случае, если сделка совершена на незаконных основаниях.

Можно ли оспорить дарственную между близкими родственниками?

Дополнительных ограничений на оспаривание дарственных между родственниками нет.

Коротко о главном

Обжаловать дарение недвижимости можно в следующих случаях:

• Договор был подписан под давлением, угрозами или обманом.
• Даритель при заключении договора был недееспособным.
• Сделка маскировала продажу объекта.
• Недвижимость являлась совместной собственностью супругов, но была подарена без согласия второй половины.
• Новый владелец разрушает или ухудшает состояние подаренного жилья.

Дарственную можно отменить без суда, если даритель скончался раньше одаряемого или если новый владелец угрожает жизни и здоровью дарителя.

Чтобы опротестовать дарение недвижимости, нужно совершить следующие действия:

• Определить основание для оспаривания.
• Убедиться, что не прошли сроки давности: год для оспоримых сделок, три года — для ничтожных.
• Подготовить доказательства: медицинские справки, отчёты экспертов, свидетельские показания.
• Обратиться в суд по месту нахождения недвижимости.

_{Фотография на обложке: pressfoto (Freepik)}