Как купить квартиру за «наличку»: безопасные способы

Сделки с недвижимостью — это всегда риски, как для покупателя, так и для продавца. Самый высокий риск связан с оплатой недвижимости наличными. 

Как правильно купить квартиру за наличные? В этой статье дадим пошаговую инструкцию и советы, как лучше всего расплатиться с продавцом. Также рассмотрим разные способы наличного расчёта при покупке недвижимости: передачу наличных, перевод на счёт, ячейку, аккредитив, счёт эскроу, сервис безопасных расчётов и депозит нотариуса.

Как правильно оплатить недвижимость: пошаговая инструкция

Когда квартира выбрана, документы проверены, а продавец согласился на продажу, можно переходить к заключению сделки. Рассмотрим покупку квартиры за наличный расчёт пошагово — в каком порядке лучше действовать, чтобы не потерять деньги и зафиксировать за собой квартиру.

1. Заключить предварительный договор и внести аванс/задаток

Основная цель предварительного договора купли-продажи — зафиксировать на бумаге намерение обеих сторон заключить основной договор. Оплаты при подписании предварительного договора может и не быть, но чаще всего покупатель вносит часть денег, чтобы забронировать право покупки. Для этого используют аванс или задаток. 

Аванс и задаток — разные вещи. Аванс можно вернуть, если покупатель передумал брать квартиру, а задаток в аналогичной ситуации остаётся у продавца. При этом если продавец откажется от сделки — он должен будет вернуть задаток в двойном размере.

В случае, если в квартире продаются доли, предварительный договор заверяют у нотариуса.

Подписание предварительного договора даёт гарантию, что продавец позже подпишет основной, но при этом не гарантирует покупку квартиры. Если у продавца случатся непредвиденные обстоятельства, он может отказаться от сделки. При этом он понесёт штрафные санкции — например, должен будет вернуть двойной задаток.

2. Подписать основной договор и зарегистрировать сделку

Договор купли-продажи — основной документ, который заключается при покупке квартиры как в новостройке, так и на вторичном рынке. Образец стандартного договора купли-продажи квартиры можно скачать на сайте Яндекс Недвижимости.

Договор купли-продажи квартиры обязательно нужно регистрировать в Росреестре. Проще всего это сделать через МФЦ — сотрудник заполнит и отправит заявление самостоятельно. Стороны встречаются в МФЦ в назначенный день, подписывают договор и регистрируют его.

Через МФЦ право собственности покупателя зарегистрируют в течение 9 дней. Госпошлина за регистрацию права собственности на жилое помещение составляет 2000 рублей для физлиц. Обычно её оплачивает покупатель, но расходы могут и делиться пополам.

3. Оплатить квартиру и зафиксировать расчёты

Основные опасности окружают момент расчёта за квартиру, особенно при оплате наличными. Право собственности регистрируется в течение нескольких дней. Из-за этого стороны не всегда понимают, в какой момент корректнее всего передавать деньги.

Если деньги переданы до финализации перехода права собственности, может случиться так, что регистрацию остановят из-за отсутствия каких-либо документов или проблем у продавца. А если покупатель не отдал деньги сразу, то не защищён уже продавец: документы на смену собственника уже поданы, а покупатель может скрыться и не заплатить.

Чтобы защитить обе стороны, используют безопасные способы передачи денег: от ячейки до специального сервиса. Далее мы подробно рассмотрим каждый их них.

Способы расчёта при покупке квартиры

Деньги при сделках с недвижимостью могут передаваться различными способами. Самые распространенные варианты:

• расчёт из рук в руки наличными или переводом;
• банковская ячейка;
• аккредитив;
• эскроу счёт;
• депозит нотариуса;
• сервис безопасных расчётов.

Расчёт наличными или переводом. Купить квартиру за наличку несложно: после того, как договор подписан и зарегистрирован, деньги просто передаются в руки продавцу. Лучше передавать сумму именно после процедуры, а не до. Преимущество этого способа в том, что он бесплатный, не считая комиссии за снятие наличных (если она есть).

При этом это самый ненадёжный способ расчётов и для продавца, и для покупателя. Вот несколько советов, как безопасно купить квартиру за наличные.

• Лучше переводить деньги на банковский счёт продавца. Иметь дело с большой пачкой денег небезопасно: их могут украсть, потерять или недосчитать. Ещё сложнее доказать, что они были переданы.
• Если всё-таки используются наличные, нужно правильно их посчитать и проверить подлинность. Для этого можно взять в аренду счётную машинку с функцией проверки фальшивых купюр: это обойдётся примерно в 5000 рублей в сутки.
• При передаче наличных важно оформить расписку. Лучше делать это в присутствии свидетелей, которые укажут на расписке свои ФИО, паспортные данные и подпись. Также можно привлечь нотариуса, чтобы он зафиксировал факт передачи денег. Образец расписки можно скачать здесь.
• При переводе денег на счёт продавца вместо расписки стоит взять выписку по счёту. 

В сделках, одной из сторон которой является физлицо, наличные могут использоваться в любых суммах — ограничений нет.

Далее рассмотрим более безопасные расчёты при покупке или продаже квартиры.

Банковская ячейка. В день сделки наличные кладутся в ячейку, а продавец получает доступ к ней после регистрации права собственности Росреестром. Это один из самых популярных способов безопасного наличного расчёта за квартиру. Такая опция позволяет проверить денежные купюры на фальшивость.

Стоимость услуги — от 3000 рублей в день в зависимости от объёма ячейки и тарифов банка. 

Аккредитив — так называемая онлайн-ячейка. Покупатель открывает специальный счёт и вносит туда деньги. После регистрации сделки банк переводит деньги продавцу по указанным реквизитам.

Стоимость услуги — от 2000 рублей в зависимости от банка.

Эскроу-счёт. С 2019 года новостройки продают по эскроу-счетам. После заключения договора долевого участия покупатель переводит деньги на специальный счёт в банке, а не застройщику напрямую. После сдачи объекта и передачи ключей застройщик получает деньги в банке. Если компания обанкротится или задержит сдачу дома, дольщики смогут забрать деньги.

Купить по эскроу-счёту можно и квартиру на вторичном рынке. Для этого в договоре купли-продажи между продавцом и покупателем указывают, что расчёт происходит через счёт эскроу. Продавец получит деньги, когда право собственности перейдёт покупателю. 

Депозит нотариуса. Покупатель вносит деньги на специальный банковский счёт — депозит нотариуса. Нотариус перечислит деньги продавцу, когда будет зарегистрирован переход права собственности. Способ удобен в первую очередь тем, кто оформляет сделку нотариально — например, когда в квартире есть доли.

Стоимость услуги зависит от региона. В сумму входят техническая работа по составлению документов, которую нотариус устанавливает самостоятельно, и банковские комиссии за перевод средств между счетами.

Сервис безопасных расчётов. Сервис безопасных расчетов — СБР — специально создан для сделок с недвижимостью. Покупатель переводит деньги на специальный счёт, а продавец получает их по своим реквизитам, когда сделка зарегистрирована.

Стоимость услуги: 2000–3500 рублей в зависимости от банка и региона. СБР пока работает только в Сбере и ВТБ. Можно заплатить 10 тысяч рублей за электронную сделку — в таком случае не придётся идти в МФЦ, банк отправить документы на регистрацию самостоятельно.

Плюсы и минусы покупки квартиры за наличный расчёт