Как устроен жилой комплекс «Саларьево парк»: человейник или комфортный жилой квартал от ПИКа?

Продолжаем рассказывать про новостройки Москвы и Новой Москвы: про качество архитектуры, инфраструктуры, входных групп, планировку квартир и транспортную доступность. Ездим, смотрим, анализируем достоинства и недостатки, чтобы облегчить ваш выбор. Рассказываем про настоящее, прошлое и будущее района и смотрим, что происходит в самом ЖК.

В этом материале мы изучаем жилой комплекс «Саларьево Парк» — это 66 корпусов от 9 до 25 этажей. Узнаем, что такое «сорняк стайл» и разберёмся, почему панельки в ЖК — это не всегда плохо. 

ГК «ПИК» занимает первое место в рейтинге застройщиков РФ. Компания работает с 1994 года и специализируется на квартирах доступного ценового сегмента. 

В 2022 году «ПИК» традиционно возглавил топ застройщиков РФ. Объём текущего строительства компании за последний год составил 6 млн квадратных метров жилья.

Сейчас в строительстве у девелопера, помимо «Саларьево парк», — 80 жилых комплексов и три дома с апартаментами. Компания ведёт строительство в 15 регионах России, с фокусом на Москву и Московскую область.  Доля «ПИК» во всём объёме жилищного строительства в стране превышает 5,5%. В период пандемии «ПИК» стал одним из первых девелоперов РФ, кто полностью временно перешёл на онлайн-продажи и сделал удобное электронное подписание договоров.

В феврале 2022 года бренд «ПИК» был признан самым дорогим брендом девелоперской отрасли Европы.

Проекты компании часто похожи друг на друг друга, но их отличает стабильный уровень качества. У «ПИКа» налажены коммуникации с потенциальными покупателями: недостатки в квартирах устраняют достаточно оперативно. Девелопер претендует на то, чтобы задавать стандарты строительной индустрии: ГК создала собственные серии новых домов панельного типа, сделала экспериментальную урбанистическую лабораторию по разработке детских площадок, которые называет Playhub (о них расскажем подробнее).

Застройщик комплекса — учреждённая «ПИКом» компания «Тирон». Она же собственник земельных участков под ЖК. Компанию девелопер учредил специально для возведения «Саларьево парк».

Первичные разрешения на строительство изначально были выданы «ПИКу», а позже переоформлены на «Тирон». Эта же компания прописана у дольщиков в ДДУ. Подвоха здесь нет: практика открытия нового юрлица под конкретные строящиеся объекты — общемировая. Так группа компаний диверсифицирует возможные риски. 

Концепция

«Саларьево парк» — один из самых больших проектов по застройке Новой Москвы. Он включает 66 корпусов, которые расположены на 9 секциях. Всего запланированы 83 корпуса. В создании ЖК девелопер руководствовался принципом «всё поблизости» (школы, сады, кафе, магазины). Сам ЖК выстроен по квартальному типу и расположен рядом с зелёными зонами (Ульяновский парк, Филатов луг). 

«Саларьево парк» относится к классу комфорт. Считается, что это улучшенный «стандарт», с более удобной планировкой, возможностью частичной перепланировки, привлекательными общественными зонами и входными группами. 

При этом законодательно классов ЖК не существует. Из документов есть только «Единая классификация многоквартирных жилых новостроек». Но этот документ не утверждён правительством, соответственно, не принят всеми застройщиками и риелторами. Поэтому параметры каждого ЖК лучше рассматривать отдельно.

Технологии строительства

Первые три корпуса возведены по монолитной технологии (серии СЭМ2-НП («Суперэффективный монолит»). Застройщик обещает повышенный класс энергоэффективности и увеличенный срок эксплуатации (от 25 лет). Под суперэффективным монолитом застройщик подразумевает то, что монолитный каркас оснащается несущими стенами не из пено- или газоблоков (как обычно), а из сэндвич-панелей.

Остальные строения ЖК возведены из панелей. Застройщик разработал собственные типовые серии «панелек» ПИК-1 и ПИК-2, их производит Домостроительный комбинат №1. 

Вопреки ожиданию, что «панельки» ушли в прошлое, «ПИК» показывает, что это не так. Своими сериями, которые были презентованы в 2018 году, «ПИК» ознаменовал появление «панельных домов нового типа». Первая серия характерна такими плюсами:

• вариативность высотности;
• возможность размещения типовых серий на разных участках, чтобы можно было успешно реализовать концепции квартальной застройки;
• разнообразие экстерьерных решений;
• вариативность планировочных решений;
• отведение первых этажей под общественные пространства;
• более крупные окна;
• повышенная энергоэффективность за счёт утепления межсекционных швов. 

Минусы: 

• потолки не выше 2,65 м;
• планировка квартир: во многих вариантах по-прежнему маленькие кухни; 
• звукоизоляция лучше, чем в старых панельках, но хуже, чем в монолите;
• невозможен подземный паркинг.

ПИК-2 — это улучшенная серия ПИК-1. Её отличают:

• перенос нагрузки на фасадные стены — это, пожалуй, ключевое отличие по сравнению с серией 1. Оно приближает панельки нового типа к монолиту. Перенос нагрузки даёт большую вариативность планировки;
• комбинированное строительство. Фундаментная часть и первые этажи — это монолит, выше уже идут панели, облицованные плиткой; 
• чуть более высокие потолки в квартирах; 
• звукоизоляция получше.

Отделка фасадов — облицовочная плитка. Это небольшая хитрость со стороны застройщика, которая работает. Дело в том, что из-за плиток маленького размера дома не воспринимаются как панельные, так как нет квадратной решётки дома, которую мы привыкли видеть на старых панельках. Новостройки «Саларьево парк» скорее похожи на монолит именно из-за обшивки маленькими плитками. Их расцветка разнится: белая, бежевая, серая, салатовая. 

Планировки

Студии от 20 до 28 метров: есть более квадратные и вытянутые варианты.

Однокомнатные квартиры — от 41 до 47 кв. метров: либо с большой комнатой (24 м2) и компактной десятиметровой кухней-гостиной, либо с большим пространством для кухни и жилой комнаты и маленькой спальней. 

Двухкомнатные квартиры: есть распашные варианты и планировки с двумя балконами.

Трёхкомнатные квартиры: есть довольно компактные — от 72 м2, а есть и побольше, до 94 м2. В них всегда предусмотрено два полноценных санузла. То есть, в «трёшке» можно сделать две полноценные ванные комнаты: например, одну с душем, вторую с ванной. Во всех вариантах предусмотрена большая кухня (около 20 м2). В трёхкомнатных квартирах есть и кладовая размером 5-6 м2. Таким образом, жилая площадь составляет меньше половины помещения: 35-40 м2. Что, впрочем, тоже немало.

Через весь ЖК проходит пешеходный бульвар. Двигаясь по нему в одну сторону, попадёшь в метро «Филатов луг», в противоположную — в метро «Саларьево». Часть бульвара — вело- и самокатная дорожка. Не очень удобно, что в некоторых узких местах дорожки для транспорта занимают половину ширины, хотя по сравнению с пешеходами едущих людей гораздо меньше.

Чтобы пешеходы чувствовали себя в безопасности, «ПИК» внедрил принцип «traffic calming» (успокоение трафика). Этот подход заключается в создании условий, препятствующих передвижению транспортных средств на скорости (искусственные неровности, сужение дорог, пр). На практике подход работает: людей на самокатах, машинах и велосипедах много, но они не мешают друг другу. 

Визуально самая привлекательная часть ЖК — озеленение, спортивные и детские площадки. Последние — явно сильная сторона «ПИКа». Как мы уже упоминали, их разрабатывают в специальной урбанистической лаборатории Playhub. 

Концепция Playhub базируется на следующих принципах:

• Принцип «бесконечной игры»: площадки с разными покрытиями, активности «перетекают» друг в друга, можно придумывать разные сценарии их использования. 
• Близость к природе. Большинство материалов — натуральные, минимально обработанные. Самый распространённый материал — дерево со своей текстурой и формой, на земле — щепа. 

Зачем? По словам разработчиков детских площадок, формы качелей и беседок не задают сеттинг игры, тем самым пробуждая фантазию. Например, если детский городок построен в виде замка, малышу во время игры будет сложнее представить себя в вигваме, на палубе корабля или на летающей тарелке. А нейтральные площадки позволяют это сделать. 

• Удобство детей разных возрастов и их родителей: площадки сконструированы таким образом, чтобы в каждой были активности и для малышей, и для подростков. Рядом с маленькими детьми, прыгающими на пеньках разной высоты, тинейджеры могут карабкаться по скалодрому. Неподалёку от водной зоны, где дети любят ставить эксперименты, меняя направления ручейков или запуская водяную мельницу, — деревянная рампа для трюков на скейтборде, самокате или роликах. 

Зачем? Это позволяет детям разных возрастов общаться без преград — «это для больших», «ты из этого уже вырос». Что касается удобства для родителей — в одну из частей игрового городка удачно встроено кафе под большим деревянным навесом. В кафе, что немаловажно, есть туалет. 

Главная проблема в районе ЖК — мусорный полигон

Полигон визуально выглядит довольно безобиднным: огромную (самую большую в Европе) свалку накрыли специальным тканым полотном и засыпали землёй. Поэтому нет ощущения, что находишься рядом с масштабным захоронением отходов жизнедеятельности. Но прогнозы и оценки экологов всё же неоднозначны: самый опасный компонент полигона, по мнению экспертов, — это фильтрат, образующийся в результате распада отходов и ещё долгое время выделяющийся из недр полигона. 

Но как ни странно, от свалки есть и плюсы. Жильцы на форумах и при личном общении говорят: «Будем честны: если бы не было полигона рядом, квартир по таким демократичным для Москвы ценам не видать». Но есть и те, кто предпочитает отдалённые районы, но с лучшей инфраструктурой. 

К минусам ЖК также можно отнести отсутствие в районе государственной больницы, полицейского участка, почты (ближайшие — в поселении Московский, 15 минут на авто или почти час на общественном транспорте).

Однако плюсов у района тоже достаточно:

• Жители хвалят транспортную доступность — рядом развязка, до МКАД, с учётом пробок, можно доехать за 15–20 минут. Недостаток такой доступности — шум и ветер с шоссе. 
• Международный автовокзал — можно уехать по разным направлениям: от Минска до Таганрога.
• Аэропорт Внуково в 10 минутах на автомобиле.
• ТЦ Саларис — кроме почти 300 магазинов, есть гастромаркет (уменьшенный вариант московского «Депо» с 23 точками общепита: от бара до пиццы без глютена и лактозы), кинотеатр, парк развлечений для детей.
• ТЦ Metro, Леруа Мерлен — в 10 минутах на машине. 
• Уже открытые школа и 4 сада.
• Несколько вузов — в паре станций метро от «Саларьево». 

До РУДН, РАНХиГС, Медицинского университета имени Н. И. Пирогова, МПГУ, Университета МВД и РТУ МИРЭА, а также частного университета «Синергия» можно доехать на общественном транспорте за 15–20 минут. Это делает комплекс востребованным среди студентов. 

Зелёные зоны

«Ульяновский лесопарк». В прошлом это часть лесопаркового защитного пояса Москвы. Так называлась сеть озеленений, которая по генплану 1935 года должна была окружить город. С 2012 года — особо охраняемая аудитория. На территории лесопарка протекают три речки (Липена, Сосновка — по ней названо поселение Сосненское рядом с ЖК — и Змиевка). В Ульяновском лесу можно встретить бобра, ондатру, сыча, ястреба, зайцев и белок. До 2010 года там обитали даже лоси, но они ушли из-за вырубки лесопарка. 

Сквозь лесопарк проложена велодорожка длиной 3 км, которая ведёт в парк «Филатов луг». Она освещена, вдоль трассы стоят лавочки. В самом парке «Филатов луг» есть сеть прогулочных и беговых дорожек с деревянными настилами и антиударной поверхностью. Благоустроены детские площадки и пять спортивных зон (для кардио, силовых упражнений, волейбола и футбола).

• Есть несколько десятков магазинов, от «Пятерочки» и «1000 мелочей» до специализированного маркета свечеваров. 

Больше десятка кафе. Особенно много положительных отзывов у этих:

кафе Toda Pizza — семейное кафе, где есть игровая зона с кукольным домом и отдельный зал с приставкой. Пиццамейкеры проводят мастер-классы для детей. Правда, местные жители жалуются, что ценники на еду для Саларьево высоковаты: за пиццу надо отдать 600–700 рублей.

Кофейня Lure coffee — завтраки с 7.30 по будням. Стандартный выбор — сырники, омлет, сытная вафля — обойдётся в 200–300 рублей. 

• 4 муниципальных детских сада (по 220 мест каждый) и школа на 1150 учащихся. Однако сейчас, по данным официальных сайтов, мест нет ни в одном из них. 

 В процессе строительства ещё два дошкольных учреждения и школа.

• Рыбаков playschool — частная школа от совладельца корпорации «Технониколь» и бизнесмена из топ-100 богатейших людей России по версии Forbes Игоря Рыбакова. Playschool объединяет детский сад и школу. Принимают туда детей от 1,5 до 12 лет. В основе образовательной программы лежит сюжетно-ролевая игра. Кроме основной программы, открыты несколько десятков кружков — от китайского языка и робототехники до гончарной и столярной мастерской. Школа работает по абонементной системе — обучение стоит 65 тысяч рублей в месяц. 
• Частные сады Smile fish, Голливуд.

Входные группы и общие зоны

Дома построены с учётом требований безбарьерной среды — нет лестниц и подъёмов при входе в подъезды. Входные группы сквозные, чтобы можно было выйти и во двор, и на улицу. И прозрачные, чтобы жители дома чувствовали себя безопасно. Происходящее на улице можно наблюдать при выходе из подъезда, а происходящее внутри видно с улицы.

Парковки

Застройщик «Саларьево парка» придерживается популярной сегодня концепции «двор без машин» — это означает, что машины паркуются либо в подземном паркинге, либо остаются с наружной стороны двора. 

В комплексах предусмотрены подземные паркинги, но мест в них уже нет. На вторичном рынке можно купить машиноместо в «Саларьево парке» за 1 645 000 ₽, однако на агрегаторе жилья таких объявлений всего 2. 

Если подходить к комплексу не со стороны метро, а от соседнего СНТ, можно увидеть вереницу (в несколько сотен метров) из припаркованных машин — и это в рабочее время. Для решения проблемы стихийной парковки в июне 2022 года застройщик открыл наземную парковку. Стоит заметить, что произошло это спустя 3,5 года с момента заселения первых корпусов. Автостоянка рассчитана на 406 машин.

С момента открытия паркинга машины постоянно эвакуируют из дворов: за 3 месяца произошло более тысячи эвакуаций. 

Главные минусы по мнению жильцов:

• «ЖК в чистом поле»: нет полиции, поликлиники, почты;
• детсадов недостаточно;
• мусорный полигон;
• шоссе рядом;
• автовокзал рядом с метро даёт ощущение не жилого места, а транзитного хаба;
• нехватка парковочных мест.

Плюсы:

• экология — из-за парка-леса «Филатов луг» и Ульяновского лесопарка;
• транспортная доступность — две станции метро рядом, автовокзал;
• ТЦ. 

Минусы по мнению урбанистов:

• формальная квартальная застройка;
• отделённость от остального города;
• однотипность зданий;
• отсутствие подземного паркинга и внятного наземного парковочного решения;
• ТБО, который вроде бы не является проблемой здесь и сейчас, но стратегически это опасный объект;
• сильное шумовое загрязнение: люди часто недооценивают это, но ВОЗ считает шум второй проблемой городов после загрязнения от автомобилей и строительства.

Плюсы:

• безбарьерная среда;
• качественные игровые зоны, учитывающие потребности разных групп детей и их родителей;
• первые этажи, удобные для малого бизнеса;
• благоустройство территории;
• формально квартальная застройка, которая всё равно лучше, чем районная, где дома могут стоять хаотично.

Инфраструктура внутри ЖК