«Свежее» наследство при покупке квартиры: какие риски существуют для покупателя

На рынке вторичной недвижимости встречаются предложения с продажей жилья, полученного по наследству. Многие отказываются приобретать такие квартиры — ведь риски действительно существуют. Особую опасность представляют «свежие» наследственные объекты, но они привлекают покупателей своей стоимостью — цены на такую недвижимость обычно на 5–10% ниже рыночных. 

Чем покупка квартиры по наследству может обернуться для нового собственника и как оградить себя от возможных проблем — рассказываем в статье.

Что означает «свежее» наследство

Главный риск приобретения наследственного имущества — возможное появление неучтённых или скрытых наследников, которые смогут претендовать на недвижимость. Чаще всего это происходит в случаях со «свежим» наследством: так специалисты называют имущество, которое перешло к новому владельцу менее трёх лет назад. 

Такой срок исковой давности определён законодательством по наследственным делам. В этот период потенциальные преемники могут заявить о своих правах и претендовать на имущество.

В исключительных случаях срок получения наследства можно восстановить, но только в течение десяти лет после смерти наследодателя. Это касается ситуаций, когда преемник пропустил его по уважительным причинам: например, из-за длительной командировки или потери памяти. Наследники доказывают свои права на имущество в суде, и им необходимо будет предъявить веские основания, чтобы суд восстановил срок исковой давности для получения наследства.

По закону имущество умершего передаётся наследникам через полгода со дня открытия наследства (то есть со дня его смерти (ст. 1154 ГК РФ)). Это требование касается преемников первой и второй очереди, а наследники последующих могут заявить о своих правах на имущество в течение девяти месяцев после кончины наследодателя, если родственники первых двух очередей отказались от получения имущества. Об очерёдности мы расскажем ниже.

Как показывает практика, суды довольно часто принимают позицию объявившихся претендентов. При этом сделка продажи аннулируется, а покупателю приходится требовать свои деньги за квартиру с продавца, и нередко этот процесс затягивается на годы.

Разновидности наследственного имущества

Чтобы покупка наследственной квартиры прошла без последствий, важно узнать, как именно недвижимость была получена — от этого будет зависеть, каким образом можно обезопасить себя от возможных рисков.

После смерти наследодателя имущество может перейти любому преемнику по завещанию умершего или быть разделено между родственниками по закону. 

Наследование по завещанию

Часто наследодатели решают заранее позаботиться о своих преемниках и составляют завещание, в котором указывают, каким образом нужно распределить имущество после их смерти. В документ можно вписать любого человека, не только родственника. Когда откроется наследственное дело, ему достаточно будет предъявить паспорт, чтобы получить причитающееся имущество.

Завещание обязательно составляют, заверяют и регистрируют у нотариуса. Но бывают ситуации, когда это сделать невозможно: в частности, речь идёт об экстренных обстоятельствах, когда жизнь наследодателя находится под угрозой. В таких случаях документальное волеизъявление оформляют в присутствии двух незаинтересованных свидетелей, а после оно признаётся законным через суд. 

Если продавцу квартира досталась по такому документу (без заверения нотариуса), покупатель может потребовать предоставить решение судебной инстанции. Но даже с завещанием или постановлением суда новый собственник не защищён от рисков: дело в том, что в любой момент могут объявиться родственники, которые не упомянуты в документах, но у которых есть преимущественные права на наследство. 

В подобном случае покупателю придётся принимать участие в длительных и сложных судебных разбирательствах. Аналогичная ситуация может произойти, если наследственное имущество было получено с долгами: такие обстоятельства могут обнаружиться уже после совершения сделки.

Наследование по закону

Если собственник квартиры не оставил завещания, недвижимость будет делиться по закону (гл. 63 ГК РФ). Имущество распределяют между родственниками в порядке очерёдности. Всего существует восемь очередей: если преемников первой очереди нет, право наследства переходит ко второй — и так далее. Например, к первоочерёдным наследникам относятся дети, родители и супруги, ко второму кругу — братья и сёстры, дедушки и бабушки. Если преемников одной очереди несколько, то наследуемое имущество делится между ними равномерно.

Обязательная доля

Даже если покупатель приобрёл квартиру у преемника по завещанию, есть некоторые категории лиц, которые могут неожиданно заявить о своих правах на жильё — им положена обязательная доля, даже несмотря на условия наследодателя. Список таких лиц указан в ст. 1149 ГК РФ, в перечень входят нетрудоспособные родители, дети, супруги и иждивенцы (например, сожители), а также несовершеннолетние дети. 

Эти категории преемников могут рассчитывать на выделение доли в том случае, если их права ущемлены составленным завещанием. Доказывать свои права им опять же придётся через суд: без его решения они не смогут претендовать на имущество.

Завещательный отказ

Наибольшие риски при покупке квартиры по наследству представляют случаи, когда умерший ещё при жизни составил так называемый завещательный отказ — документ с перечнем требований, которые наследодатель установил преемникам для получения имущества. Например, тяжелобольная жена завещает свою недвижимость мужу, но с условием, что в ней будет проживать её сестра до наступления совершеннолетия.

Проблема для покупателей таких квартир состоит в том, что вместе с наследственным жильём ему достаются и требования по завещательному отказу. Причём такие обременения не всегда указываются в выписке ЕГРН, чем и пользуются недобросовестные продавцы: они намеренно не сообщают об условиях завещательного отказа и не вносят их в договор купли-продажи. 

Главная опасность для новых собственников жилья — в том, что отказ получателя невозможно будет выписать даже через суд. Единственное, что можно сделать в таких случаях — договориться с ним о добровольном снятии с учёта за компенсацию. Альтернативный вариант — подождать, когда закончится срок действия прав отказополучателя на жильё.

Как сократить риски при покупке квартиры по наследству

Полностью обезопасится от непредвиденных обстоятельств при покупке «свежего» наследственного жилья крайне сложно, но свести риски к минимуму вполне возможно. Для этого можно действовать следующим образом.

1. Для начала нужно уточнить у собственника, как ему досталась квартира: по завещанию или по наследству. После этого будет ясно, с какими последствиями придётся столкнуться. Если имущество перешло по завещанию, стоит выяснить у продавца, есть ли нетрудоспособные или малолетние претенденты на наследство. Такую информацию можно осторожно узнать и у соседей. Если права на жильё перешли по закону, важно уточнить, есть ли другие родственники из той же очереди, что и нынешний собственник.
2. Стоит настоять на том, чтобы в договоре была указана полная стоимость квартиры. Если продавец просит занизить цену в документе для снижения налога и предлагает дисконт по сделке, не стоит соглашаться: при судебных разбирательствах с виновной стороны будет взыскана только та сумма, которая зафиксирована в договоре.
3. Рекомендуем оформить на приобретённое жильё титульное страхование. Как раз такой вид страховки защищает от внезапного появления неучтённых или скрытых наследников.
4. Следует обратиться к нотариусу для проведения сделки. Он полностью проверит юридическую чистоту объекта и наличие других претендентов на наследуемое имущество кроме продавца.

Не будет лишним опросить соседей об истории выбранного жилья. Кто-нибудь из них может рассказать, кто в нём проживал и были ли между родственниками какие-либо конфликты. Иногда это самый действенный способ выяснить нужную информацию.

Коротко о главном

Покупатели всегда рискуют, когда соглашаются приобрести наследственную квартиру, а если речь идёт о «свежем» наследстве, опасность увеличивается. Чтобы не попасть в неприятную ситуацию, следует внимательно изучить историю перехода прав на жильё и все документы на него, расспросить соседей о прежних жильцах и выяснить у продавца, как ему досталось имущество. 

Конечно, будет лучше, если наследственная недвижимость досталась владельцу 8–10 лет назад — так вероятность неожиданного появления претендентов практически исключена. Если же наследство перешло продавцу менее трёх лет назад, стоит настаивать на заключении сделки у нотариуса, а ещё лучше сразу оформить титульное страхование.