Существенные условия договора купли-продажи недвижимости: без чего сделка не состоится

Казалось бы, что сложного может быть в договоре купли-продажи квартиры? Взяли готовый образец, вписали свои данные — и можно подавать документы в Росреестр. Но легкомыслие в этом вопросе может обернуться сорванной сделкой: если неправильно обозначить предмет договора или, например, не указать цену, Росреестр посчитает договор незаключённым, а покупку — несостоявшейся. 

А что значит «неправильно»? Какие пункты нужно читать особенно внимательно, на что обращать внимание и без каких условий в договоре сделка купли-продажи не состоится? Рассказываем, какие условия договора купли продажи являются существенными, что это такое и что будет, если не прописать их в договоре купли-продажи.

Существенные условия договора: что это такое

Под существенными условиями в договорном праве понимают обязательные пункты, по которым стороны должны договориться, чтобы сделка была признана состоявшейся, а договор — заключённым. Существенные условия описывают суть соглашения, его конкретное содержание и касаются вопросов, которые не могут быть напрямую урегулированы законом. 

Например, раздел про форс-мажорные обстоятельства не относится к существенным условиям — порядок освобождения от обязательств при форс-мажоре прямо прописан в Гражданском кодексе. Такие условия договора называются обычными, и даже если вы не включите соответствующий пункт в договор, это не повлияет на сделку, потому что в случае спорной ситуации будет непосредственно действовать норма закона.

Есть ещё так называемые случайные условия — те, что стороны вносят в договор на своё усмотрение, но это больше касается соглашений, где нужно учесть множество нюансов. На практике часто берут за основу типовой договор, состоящий из обычных (шаблонных) условий для договоров конкретного типа и существенных.

А вот предмет договора — это всегда существенное условие: тут нужно детально описать, о чём именно договорились стороны, ведь иначе нельзя будет установить, какие правовые последствия вытекают из подписанного соглашения. Если такого пункта нет или же он сформулирован так, что предмет сделки нельзя однозначно определить, заключение договора купли-продажи недвижимости не состоится. 

Например, при покупке квартиры обычно указывают все сведения о ней: где находится, какова площадь и количество комнат, кадастровый номер и т.д.. Важно, чтобы эта информация была максимально полной, точной и определённо указывала на конкретный объект, нельзя ограничиться расплывчатым определением вроде «квартира в девятиэтажном доме на такой-то улице». 

Закон выделяет 3 вида существенных условий:

• предмет договора — без него не может быть заключено никакое соглашение;
• существенные условия для конкретного вида договора — в Гражданском кодексе описаны десятки видов договоров, и для каждого из них определены свои существенные условия; например, в ДКП входит цена договора, которую мы рассмотрим ниже;
• условия, по которым одна из сторон считает необходимым достичь соглашения — чаще всего речь идёт о дополнительных способах обеспечения обязательств или условиях оплаты; это условия, которые обычно не относят к существенным, но могут быть признанными таковыми, если настаивает один из участников сделки. 

Последний вид считается самым сложным с практической точки зрения. Чтобы избежать разногласий после подписания договора, предельно чётко и подробно прописывайте в нём все детали соглашения, особенно те из них, которые касаются оплаты и передачи недвижимости. Помните, что устные договорённости юридической силы не имеют, а закон признаёт договор заключённым лишь в том случае, если стороны достигли согласия по всем существенным условиям. 

Предмет договора купли-продажи недвижимости

К этому существенному условию Гражданский кодекс предъявляет понятное на первый взгляд требование: указать в договоре сведения, которые позволяют определённо установить, какая недвижимость передаётся от продавца покупателю. 

Однако на практике и у сторон сделки, и у судов возникают вопросы, ведь конкретного перечня сведений, необходимых и достаточных для исполнения этого требования, в законе нет: есть лишь уточнение, что в числе прочих нужны данные о расположении объекта на местности либо в составе другого недвижимого имущества. 

Верховный Суд (ВС РФ) придерживается мнения, что предмет договора считается идентифицированным, если обе стороны представляют его одинаково и могут определить. Это ещё один аргумент в пользу подробного описания: чем больше деталей, тем меньше вероятность разночтений и ошибок при идентификации. А вот Высший Арбитражный Суд (пока существовал) полагал, что для индивидуализации предмета договора купли-продажи недвижимости достаточно указать его кадастровый номер. Но ведь хватит одной случайной ошибки, описки, неверно указанной цифры — и предметом договора окажется совершенно иной объект! С 2014 года этот судебный орган упразднён, теперь осталась одна высшая судебная инстанция — Верховный Суд РФ. Значит, и опираться надо на практику именно этого органа.

Обычно в договор стараются внести как можно больше данных, чтобы наверняка предупредить любые недоразумения. Если речь идёт о квартире, то, помимо её кадастрового номера, прописывают точный адрес, этаж, площадь, количество комнат, а также указывают сведения о документах, подтверждающих права продавца на эту недвижимость, включая номер и дату регистрационной записи в ЕГРН. 

Такой подход вполне оправдан, потому как исключает даже намёк на возможность разногласий между продавцом и покупателем при определении предмета договора. А от этого, как мы помним, зависит, будет ли договор считаться заключённым.  

Цена договора при купле-продаже недвижимости

Указание цены передаваемого имущества по закону также считается существенным условием договора купли-продажи недвижимости. Прописать стоимость можно двумя способами: указать сумму за весь объект или назвать цену единицы площади (для квартиры пишут прайс квадратного метра, для участка — сотки земли). Если выбран второй способ, то цена в договоре продажи жилого помещения определяется путём умножения указанной цифры на площадь фактически переданного покупателю имущества (которая записана в договоре или акте приёма-передачи). 

Никаких иных вариантов определения цены договора купли-продажи недвижимости закон не допускает. Если же такой информации нет вовсе либо она приведена в какой-то иной форме, кроме установленной (например, «квартира продаётся по рыночной цене на такую-то дату»), договор будет считаться незаключённым. 

Полезно прийти к согласию и в вопросе о том, что именно, по мнению сторон, входит в стоимость передаваемой недвижимости. 

Бывает так: покупатель уверен, что приобретает квартиру со встроенной мебелью (он ведь её видел при осмотре), а продавец считает, что согласованная цена относится только к стенам, и хочет получить доплату за наполнение жилища. Это может показаться абсурдным, но в судебной практике подобные дела встречаются, и аргументы вроде: «Я думал(а), что мы так договорились», — суд вряд ли примет во внимание. 

Таких проблем можно избежать, если сразу оговорить, согласовать и зафиксировать на бумаге ваши представления об объекте купли-продажи: что входит в цену, в каком состоянии передаётся квартира и т.д.. По сути, речь идёт об одинаковом понимании сторонами предмета договора, так что к этому стоит отнестись серьёзно. 

Другие существенные условия в договоре купле-продажи недвижимости

Остаётся упомянутая ранее третья группа — условия, на согласовании которых настаивает один из участников сделки. Что это будет в вашем случае, мы предсказать не можем, но подскажем, на что обратить внимание при составлении договора. 

Формально эти условия не считаются существенными, а потому изначально не могут повлиять на то, будет ли договор считаться заключённым. Но каждый из участников сделки имеет право требовать соглашения по ним — тогда по закону такие условия признаются существенными. 

Чаще всего при купле-продаже недвижимости разногласия возникают по поводу:

• порядка расчётов по договору;
• дополнительных гарантий сделки и способов обеспечения обязательств.

Дополнительной гарантией сделки обычно служит задаток или аванс. Одна из наших прошлых статей поможет детально разобраться в различиях между ними, выбрать оптимальный для каждой ситуации вариант и правильно оформить соглашение по этому вопросу. 

Срок действия договора купли-продажи недвижимости не будет существенным условием. Договор считается исполненным, когда подписан акт приёма-передачи квартиры: так участники сделки подтверждают, что выполнили то, о чем ранее договорились. Стороны могут согласовать и указать в договоре срок подписания такого документа, но этого можно и не делать: в момент подписания акта приёма-передачи договор всё равно будет считаться заключённым.

В целом избежать проблем из-за условий договора, которые считает существенными один из участников сделки, помогает очень простое правило: не полагайтесь на устные договоренности, оформляйте на бумаге все достигнутые соглашения.

Можно ли изменить существенные условия договора

Если существенные условия так важны, можно ли их впоследствии изменить? И как это сделать? Изменить можно, тут Гражданский кодекс не устанавливает каких-либо ограничений и специальных правил. Если возникла необходимость, стороны могут договориться об изменении любых, в том числе существенных, условий договора. 

Но чтобы такие изменения имели юридическую силу, должны быть выполнены определённые условия:

• участники сделки должны прийти к соглашению по поводу вносимых изменений;
• изменения условий договора купли-продажи недвижимости обязательно оформляются в письменном виде;
• если договор уже зарегистрирован, изменения тоже придётся регистрировать. 

Если добиться согласия по поводу изменений сторонам не удалось, можно решить вопрос в судебном порядке. Но для обращения в суд нужны веские причины: нельзя потребовать изменения условий договора просто потому, что так хочется. 

Обращаться в суд для изменения условий договора купли-продажи недвижимости можно, если:

• другая сторона допустила существенное нарушение заключённого договора;
• произошло существенное изменение обстоятельств, из которых участники сделки исходили при заключении договора.

И в любом случае сперва нужно попытаться договориться — этого требует закон. Идти в суд можно лишь после того, как другой участник сделки на предложение другой стороны (непременно письменное) ответил письменным же отказом или в течение месяца не ответил вовсе.

Что будет, если не указать в договоре существенные условия 

Договор купли-продажи недвижимости считается заключённым, если стороны пришли к согласию по всем существенным условиям сделки. Соответственно, если не включить в договор какое-либо из существенных условий или не выполнить требований, которые предъявляет закон к такому условию, заключить договор не удастся, и сделка не состоится.