Стоит ли покупать комнату в общежитии: плюсы и минусы

Процедура продажи комнат в общежитиях сильно отличается от аналогичных сделок с обычными квартирами. Разбираемся, в чём особенности такой покупки и реально ли приобрести комнату в общежитии так, чтобы потом не пришлось жалеть.

Насколько выгодно покупать комнату в общежитии

Это кажется отличным решением, если денег мало или нет совсем, а получить своё жильё очень хочется. Комнаты стоят в несколько раз дешевле отдельных квартир, к тому же на них можно оформить ипотеку, что делает конечную цель ещё ближе. Но надо понимать, что у покупки комнаты много подводных камней и нюансов, и лучше знать о них заранее.

Чтобы рассчитать, насколько выгодно покупать комнату в общежитии, нужно понимать минусы таких объектов.

• Соседи. Избежать их присутствия будет сложно в любом общежитии, но труднее всего — в старых зданиях и общежитиях коридорного типа. Риск соседства с неблагополучными семьями здесь особенно высок.
• Места общего пользования. Ванная, душевая, кухня и туалет в общежитии никогда не будут в идеальном состоянии.
• Стремительное обветшание. Общежития рассчитаны на временное проживание, жильцы в них часто меняются, поэтому такие здания ветшают гораздо быстрее многоквартирных домов.
• Скрытые проблемы. Комната, выставленная на продажу, может быть не приватизирована, в ней могут быть прописаны правообладатели, которые не давали согласия на продажу, а ещё на таких помещениях могут висеть огромные долги за ЖКХ. Очень важно досконально проверить объект перед покупкой.
• Почти нулевой рост в цене. Тренд на комфортную жизнь вряд ли когда-нибудь ослабнет, в отличие от спроса на комнаты в общежитиях. Если через несколько лет собственник решит продать такое жильё, нужно быть готовым к тому, что цена на него вряд ли вырастет.
• Низкая ликвидность. Из-за этого банки неохотно дают ипотеку (хотя технически получить её возможно).

Важно! Общежития относятся к специализированному жилищному фонду. Это значит, что они принадлежат государству или муниципалитетам и предназначены только для временного проживания. Комнаты в общежитиях, которые принадлежат муниципалитетам, можно приватизировать — и потом, соответственно, продавать и покупать их. С жильём государственного фонда так поступить нельзя, потому что такие комнаты не подлежат приватизации.

Правильно оформить сделку с комнатой в общежитии непросто. Даже юристы расходятся во мнениях по этому вопросу: некоторые считают, что такие объекты должны продаваться по тем же правилам, что и комнаты в коммунальных квартирах. Это значит, что, согласно ст. 250 ГК РФ, первыми о продаже должны узнать другие жильцы этого общежития, а посторонний человек может купить такую комнату, только если все соседи письменно отказались от её приобретения.

Другие юристы апеллируют к судебной практике и документам и говорят, что если у комнаты свой кадастровый номер и один собственник, то преимущественное право покупки не применимо. Значит и оповещать соседей по общежитию не нужно.

Мнения сходятся только в одном: предупреждать всех жильцов общежития не нужно, если комната продаётся одному из них. Если же покупатель — посторонний человек, для подстраховки лучше проконсультироваться с юристом и нотариусом.

Как выбирать объект, если всё-таки решили купить комнату в общежитии

Комнат в общежитиях, выставленных на продажу, всегда намного меньше, чем полноценных квартир. Когда мы писали эту статью, в на Яндекс.Недвижимости по Москве и МО продавались 803 и 126 550 объектов соответственно.

Начать выбор нужно со здания. Все общежития (и государственные, и муниципальные) делятся на четыре типа.

• Коридорный. Это дома с длинными коридорами, по обе стороны которых расположены отдельные комнаты. Чаще всего в конце коридоров находятся общие санузлы и кухни. Это самый распространённый тип планировок, но и самый неудобный для проживания, а потому и самый дешёвый.
• Блочный (секционный). Этажи в таких общежитиях поделены на блоки или секции, в каждой из которых расположено по 2-3 комнаты. Каждый блок обычно оборудован своим туалетом и душевой, а расположение кухни может отличаться. Где-то кухонная зона предусмотрена одна на весь этаж, а где-то — своя в каждой секции. Комнаты в таких общежитиях больше напоминают квартиры, поэтому стоят больше.
• Квартирный. Такие общежития максимально похожи на дома с полноценными квартирами. Каждая секция здесь состоит из 1-2 комнат с собственным туалетом, душевой, кухней, а иногда и с балконом. Это самый дорогой тип общежитий, больше похожий на коммунальные квартиры.
• Гостиничный. Такие общежития напоминают гостиницы, где в каждой комнате есть собственный санузел, а столовая или кухня — одна на коридор.

Популярнее всего среди покупателей блочный и квартирный типы, и если получится найти в продаже такие комнаты, это уже удача. Можно переходить к следующему шагу — оценке состояние дома.

Предварительную оценку можно провести уже по объявлению. Нужно посмотреть на удалённость дома от метро или остановок общественного транспорта, на год его постройки, тип дома (монолитный, кирпичный и т. д.), наличие парковки и объектов инфраструктуры рядом. Лучше сразу отфильтровать объявления по нужным показателям, чтобы не терять время.

Следующий шаг — осмотр объекта. Вот на что нужно обратить внимание.

1. Дорога от остановки или парковки до дома: насколько комфортно по ней идти?
2. Как выглядит дом. Если в стенах есть трещины, подъезд обшарпанный и грязный, а первое впечатление в целом складывается лохое, лучше сразу перейти к следующему варианту.
3. Места общего пользования. Нужно осмотреть коридор, кухню, ванную и душевую, туалет и другие общественные помещения. По их виду станет понятно, насколько чистоплотны потенциальные соседи.
4. Люди вокруг. Лучший вариант — назначить осмотр комнаты на будний вечер, когда большинство жильцов дома. Так получится оценить уровень шума в здании и, возможно, даже познакомиться с будущими соседями. Если они не внушают доверия, от покупки лучше отказаться.
5. Состояние комнаты. Чем хуже состояние дома и комнаты, тем больше придётся вложить денег в отделку.

Обременения и соответствие сделки законам РФ тоже очень важны. Прежде чем покупать комнату в общежити, нужно проверить следующие аспекты.

• Юридическую чистоту объекта. Необходимо запросить у продавца документы, которые докажут его право собственности и станут гарантией того, что с покупкой потом не будет проблем. Подробный список — в следующем разделе статьи.
• Дееспособность продавца. Её подтвердит справка из психоневрологического диспансера.
• Нет ли долгов за ЖКХ. Все ли квитанции оплачены и совпадают ли переданные показатели счётчиков с реальными?
• Отсутствие прописанных людей. На момент продажи комнаты все бывшие владельцы должны добровольно сняться с регистрации.
• Согласие органов опеки. Если в числе владельцев комнаты есть несовершеннолетние, купить её без разрешения опеки не получится.

Проверка юридической чистоты объекта — дело сложное, и оно требует специальных знаний и опыта. Если их нет, лучше сразу заручиться помощью юриста: он всё проверит и подготовит необходимые документы.

Как заключать сделку: пошаговая инструкция

Главное, что нужно знать тем, кто думает, стоит ли покупать комнату в общежитии, — это то, что такие сделки проводятся только в сопровождении нотариуса. Так власти пытаются снизить процент мошенничества на рынке долевой недвижимости.

Перед заключением сделки нужно досканально проверить полный пакет документов у продавца. Сюда входят:

• выписка из ЕГРН. В ней указаны поименно все владельцы комнаты и перечислены все обременения и аресты, если они есть;
• справки из ЖЭКа, УК или бухгалтерии ТСЖ о том, что долгов за коммуналку нет;
• письменные отказы соседей по общежитию;
• справка о дееспособности продавца, её берут в психоневрологическом диспансере;
• документы, которые подтверждают право собственности на комнату. Это может быть договор купли-продажи, свидетельство о вступлении в наследство или договор о приватизации;
• кадастровый паспорт и технический план;
• справки из паспортного стола о том, что в комнате никто не прописан;
• письменное согласие на продажу от супруга и других правообладателей, если они есть;
• разрешение органов опеки, если в числе владельцев есть несовершеннолетние;
• паспорт продавца.

От покупателя на сделке понадобится только паспорт и необходимая сумма денег. Договор купли-продажи заключается в трёх экземплярах — для продавца, покупателя и для регистрации в Росреестре. На сделке должны присутствовать все обладатели доли.

Когда договор подписан, а деньги переданы, остаётся только оформить право собственности. Для этого нужно все документы от продавца, свой паспорт и договор купли-продажи и прийти в МФЦ или сразу в Росреестр. Понадобится заполнить заявление о регистрации сделки и оплатить пошлину. Росреестр назначит дату, в которую нужно будет забрать документы и выписку с именем нового собственника в графе «Правообладатель».

Итоги

Стоит ли покупать комнату в общежитии, каждый решает сам. Такие сделки заключаются только через нотариуса и только при условии, что собственники других комнат письменно отказались от покупки. При этом комнаты всегда дешевле полноценных квартир, что часто становится главным доводом в пользу их приобретения.