Что такое общая совместная и долевая собственность на квартиру
Обновлено 20.02.2025
Жильё может быть в собственности одного или нескольких человек: число таких сособственников закон не ограничивает. При покупке квартиры в совместной собственности или доли, будущему владельцу недвижимости нужно знать, какие документы проверить и какие риски могут его ожидать.
Рассказываем, что такое совместная и долевая собственность и как совершают сделки с такой недвижимостью.
Разница между совместной и долевой собственностью
Недвижимость считается совместной собственностью, если невозможно определить доли или если сами сособственники решили владеть имуществом совместно.
Обычно такое встречается в браке: по закону, всё нажитое супругами считается общим. Купленная после свадьбы квартира будет совместной собственностью, даже если договор купли-продажи подписывал только муж и право собственности в Росреестре зарегистрировано на него. Жена будет иметь на эту квартиру такие же права.
Исключение — супруги заключили брачный договор. Он имеет большую силу, чем закон. В брачном договоре муж и жена могут поделить недвижимость как угодно, в том числе и ипотеку.
Такой документ пара может подписать до заключения брака и после. Он обязательно должен быть письменным и нотариально удостоверенным. В договоре должно быть предусмотрено, что для квартиры, купленной в браке, устанавливается другой тип собственности: например, раздельный или долевой.
Описание жилья может быть конкретным или общим. Например, «любое недвижимое имущество, приобретаемое в период брака» — если договор заключался до покупки квартиры. Так супруги могут договориться о том, что всё их будущее имущество в браке будет раздельным.
Вне брака совместная собственность встречается редко: люди предпочитают определять размер своей доли. Ведь от этого зависят их доходы, расходы, а также то, какую часть собственности они могут использовать.
Если у недвижимости есть чётко выделенные доли — это долевая собственность. По умолчанию у недвижимости, купленной в браке, у каждого супруга по ½ доли в ней.
Доля в праве и доля в квартире: в чём отличие
Доля в собственности — это не доля в самом имуществе. Доля ¼ в праве на четырёхкомнатную квартиру не равна одной комнате.
Под долей в собственности понимается доля в праве на квартиру в целом, то есть обладатель ¼ доли участвует в управлении всей квартирой, но лишь на ¼. Кроме того, в жилье есть и места общего пользования, которые невозможно поделить на 4, чтобы использовать их по частям: это коридор, санузел и кухня.
Чтобы получить свою часть имущества в безраздельное владение, можно потребовать выделить свою долю в натуре, но на практике это непросто.
В квартире это можно сделать только если обустроить отдельный вход в помещение и разделить общие места так, чтобы это не ущемляло права других собственников. При этом должны соблюдаться все законы и нормы. Иногда это получается сделать на первых этажах, так как там есть возможность обустроить кухню и санузел в новом месте.
Как купить квартиру, которая находится в совместной собственности
Продать совместное имущество, то есть подписать договор купли-продажи, может любой из собственников (как правило — кто-то из супругов), но необходимо нотариально заверенное согласие на сделку других владельцев.
Будьте внимательны при покупке квартиры у супружеской пары и проверьте все документы, чтобы понять, совместно ли они ей владеют. Сделать это важно вне зависимости от того, в ипотеке ли квартира.
В ипотечном договоре могут быть прописаны оба супруга. В этом случае пара разделяет между собой все обязанности по оплате долга, а вносить обязательные платежи могут оба супруга. Владельцами в итоге также станут оба, независимо от того, кто оплачивал первоначальный взнос.
Какие документы проверить:
- свидетельство о государственной регистрации права собственности (если есть);
- выписку из Единого государственного реестра недвижимости;
- паспорта супругов и свидетельство о заключении брака;
- документ, на основании которого квартира была получена (например, договор купли-продажи);
- брачный договор (если есть).
Когда недвижимость не будет общей совместной собственностью:
- Её подарили одному из супругов по договору дарения или передали бесплатно по другому договору (попросите эти документы и проверьте, кому именно передали квартиру).
- Один из супругов получил её в наследство (проверьте свидетельство о наследстве и уточните, сколько всего было наследников и как решился вопрос с остальными).
- Квартира появилась до брака.
- Квартира в собственности одного из супругов по брачному договору.
Как понять, что квартира находится в общей совместной собственности
Проверьте свидетельство о государственной регистрации права собственности. Свидетельства выдавали для квартир, купленных до 15 июля 2016 года. Если квартиру приобрели позже, этого документа у владельцев не будет.
- Закажите выписку из ЕГРН, даже если собственники дали вам свидетельство. В выписке же всегда будут актуальные сведения о квартире. Убедитесь, что все данные паспорта, квартиры и свидетельства о регистрации права (если оно есть) совпадают с тем, что написано в документе.
- Попросите у продавцов документы-основания права собственности. Это может быть договор дарения или купли-продажи, свидетельство на наследство, договор ренты или документ о приватизации.
- Сравните дату регистрации права собственности с датой заключения брака. Эти данные есть в свидетельстве или выписке из ЕГРН.
- Спросите, нет ли брачного договора. Если это прописано в брачном договоре, квартира не будет совместной собственностью.
Важно: дата выдачи свидетельства может не совпадать с датой регистрации права — последняя указывается рядом с номером гос. регистрации.
Дата заключения брака есть на штампе в паспорте и в свидетельстве о заключении брака. В паспорте отметка о браке стоит не всегда, поэтому лучше попросить сразу все документы. Информацию о браке можно запросить и в реестре ЗАГС через нотариуса — с 31 декабря 2017 года у них появилось такое право.
Что нужно для покупки квартиры в совместной собственности: чек-лист
- Проверить право собственности, заказав выписку из ЕГРН.
- Убедиться, что квартира приобретена в браке, что она не подарена и не получена в наследство, а у супругов нет брачного договора.
- Подписать договор купли-продажи с обоими супругами, либо с одним из них.
- Если договор подписывает один супруг, от другого потребуется нотариально удостоверенное согласие на сделку.
- Оплатить государственную пошлину за регистрацию права.
- Подать на регистрацию документы: договор купли-продажи, согласие супруга на сделку и заявление на регистрацию. Подтверждать оплату госпошлины не обязательно, но лучше приложить копию квитанции или чека.
- 27,58 млн ₽Москва, ЗАО, район Раменки, квартал Кинематографический, жилой комплекс Событие, жилой комплекс Событие-4Мичуринский проспект 9 мин.
- 59,54 млн ₽Москва, ЗАО, район Раменки, жилой комплекс Вест Гарден, к16Минская 23 мин.
- 8,8 млн ₽Москва, НАО, Филимонковский район, квартал № 176, жилой комплекс Квартал Марьино, к1Филатов Луг 28 мин.
- 18,6 млн ₽Москва, ЮВАО, район Люблино, жилой комплекс Светлый Мир Станция Л, к8Перерва 24 мин.
- 6,5 млн ₽Ленинский городской округ, посёлок городского типа Мисайлово, улица Героя России Филипова, 8Домодедовская 39 мин.
Как купить долю в квартире
Понять, что квартира находится в долевой собственности, гораздо проще: каждый из собственников прописан в реестре отдельно, а в выписке из ЕГРН будет указан размер доли.
Купить доли сразу у всех собственников получается не всегда. Если не выходит собрать сразу всех и оформить сделку одним договором, покупать доли можно отдельно у каждого.
Правила, которые нужно знать
Преимущественное право других собственников. До того как продать свою долю постороннему, собственник должен предложить выкупить её другим владельцам недвижимости. Для этого он письменно извещает их обо всех деталях планируемой продажи.
Условия должны быть такими же, как и для других покупателей. Завысить в извещении сумму с тем, чтобы продать чужим людям долю в квартиру с человеком, с которым испортились отношения, нельзя. У сособственников есть один месяц для принятия решения — только после этого продавец, не получивший ответа, может продать свою долю. Но это можно сделать и раньше: если все владельцы до истечения этого срока отказались от покупки. Отказ, как и предложение купить долю, обязательно должен быть письменным, заверенным нотариусом.
Если сособственник прислал встречное предложение — например, купить долю вдвое дешевле — такое предложение не считается согласием. Другие владельцы недвижимости могут либо согласиться на предложенные условия, либо отказаться, давая зелёный свет на продажу.
Сохраните все документы: предложение продавца другим собственникам и их письменные отказы. Они понадобятся не только для подписания договора, но и при регистрации права собственности на долю. Прочитайте рекомендации нотариата по форме и содержанию таких извещений и порядку их отправления, а ещё лучше — добейтесь, чтобы всё бумаги проходили через нотариуса.
Будьте внимательны: если продавец доли нарушил преимущественное право других собственников на покупку, то они в течение 3 месяцев могут заявить об этом и через суд перевести права и обязанности покупателя на себя.
Нотариальное удостоверение договора. Все сделки по продаже долей должны проходить через нотариуса. Это касается даже тех договоров, по которым все собственники одновременно продают свои доли.
Чек-лист: что нужно для покупки доли в праве на квартиру
- Проверить право собственности на квартиру: заказать выписку из ЕГРН и узнать, сколько у квартиры владельцев.
- Запросить у продавца подтверждение того, что он предложил выкупить долю другим собственникам, а они от неё отказались или не ответили в течение 30 дней.
- Подписать договор купли-продажи и нотариально удостоверить его.
- Оплатить государственную пошлину за регистрацию права.
- Подать на регистрацию документы: договор купли-продажи доли, уведомление других собственников и их отказы от покупки и заявление на регистрацию. Подтверждать оплату госпошлины не обязательно, но лучше приложить копию квитанции или чека.
Риски при покупке долевой собственности
Из-за непростого порядка продажи доли возникает множество рисков при покупке, поэтому следите за тем, чтобы процедура соблюдалась и продавец вас не обманывал.
Продавец продаёт долю в квартире под видом отдельного жилья
Такие ситуации встречаются при продаже маленьких квартир и квартир-студий (площадью 10-20 кв. м). Это может быть не отдельная квартира, а всего лишь её часть: мошенники делят большую квартиру на несколько, обустраивают крошечные санузлы и кухни и продают их как отдельное жильё. Но в договоре купли-продажи будет фигурировать именно доля в праве.
Как правило, такие объекты продаются на первом этаже или в частных домах — в них проще развести инженерные сети через подвал. Зачастую в объявлениях о продаже сразу написано, что ипотека или покупка с материнским капиталом невозможны. Ведь в случае ипотечного кредита квартиру будет проверять банк, и афера не удастся. Да и на часть квартиры получить кредит намного сложнее.
После введения обязательного участия нотариуса в такой сделке мошенникам приходится сложнее, но не стоит их недооценивать.
Как этого избежать
Внимательно всё проверьте:
- У недвижимости должен быть отдельный кадастровый номер, по которому можно заказать выписку из ЕГРН, в ней будет информация о количестве собственников. До получения выписки можно проверить квартиру по адресу на портале Росреестра.
- Посмотрите документы-основания — если в договоре на покупку этого объекта ранее фигурировала только доля в праве, то отдельной квартирой он стать со временем вряд ли мог. Если в документах-основаниях написано, что это именно квартира, то её кадастровый номер должен совпадать с номером покупаемой недвижимости. Если они отличаются, проверьте старый номер на сайте Росреестра.
- Если дом многоэтажный, посмотрите планировку других квартире в нём — это можно сделать на Яндекс.Недвижимости в истории объявлений по выбранному адресу. Если планировка и площадь квартир на других этажах отличаются и в доме больше нет квартир с подобным метражом — это повод задуматься.
Продавец не известил других собственников о продаже доли
Этот порядок можно нарушить разными способами:
- подделать извещение о продаже;
- подделать документ, подтверждающий отправку этого извещения другим собственникам, ведь извещение можно передать под роспись;
- отправить извещение по старому или неправильному адресу;
- подделать отказ сособственника от покупки доли.
Любые нарушения приведут к тому, что обманутый сособственник сможет через суд перевести право собственности на себя.
Как этого избежать
Придётся проконтролировать много нюансов:
- Проверяйте содержание извещений, которые продавец отправляет другим собственникам.
- Убедитесь, что в извещении были указаны все значимые условия будущей сделки: описание недвижимости, цена, порядок расчётов, перечень тех, кто остается жить в квартире, срок передачи квартиры.
- Договоритесь о том, чтобы все документы направлялись через нотариуса. Лучше выберите его сами или найдите общими усилиями — не поддавайтесь на уговоры продавца выбрать «хорошего знакомого специалиста». При этом расходы на нотариуса покупателю стоит брать на себя, если продавец отказывается только из-за этого.
Если сособственники выходят на связь и готовы отказаться от покупки доли, попросите их нотариально удостоверить свои отказы.
Контролировать, как продавец взаимодействует с другими долевыми собственниками не всегда возможно. А еще — это не очень этично, так как зачастую вопросы с долями решаются между сиблингами. Их отношения не всегда остаются доброжелательными при разделе имущества. Если продавец вообще не хочет сотрудничать и делиться информацией по этому вопросу, стоит отказаться от сделки.
Лучший вариант — делегировать сопровождение сделки и контроль оповещения нотариусу. Это дополнительные расходы, но и меньше риск, что другой собственник попытается аннулировать сделку в суде.
Сговор продавца и сособственников
Тут возможны разные ситуации. Продавец и сособственники подделывают документы об извещении о продаже доли или об отказе от покупки доли, после чего сособственники через суд переводят права на себя.
Возможен и такой вариант: сделка проходит законно, но после покупки ваши интеллигентные и милые «долевые» соседи начинают вести себя неадекватно, тем самым вынуждая вас продать им долю по заниженной цене. Ведь теперь все правила о продаже доли должны соблюдать вы, а демонстративно неприятные соседи отпугнут любого постороннего покупателя.
Как этого избежать
Чтобы подстраховать себя от такой ситуации, просите сделать все документы через нотариуса — добросовестных сособственников это смутить не должно. А вам будет проще доказать, что порядок выкупа был полностью соблюден.
Коротко о главном
Недвижимость считается совместной собственностью, если нельзя определить доли или если сами сособственники решили владеть имуществом совместно. Если у квартиры есть чётко выделенные доли — это долевая собственность. По умолчанию у недвижимости, купленной в браке, у каждого супруга по ½ доли в ней.
В сделках с общей собственностью нет ничего необычного и бояться такой покупки не стоит. Как и во всех сделках с недвижимостью, важно только проверять и перепроверять все документы и чётко следовать процедуре, чтобы купить такую квартиру без проблем.
Продать вам совместное имущество может любой из собственников, но потребуется нотариально заверенное согласие на сделку других владельцев.
Продать долевую собственность чуть сложнее: сначала нужно предложить её остальным владельцам долей, подождать месяц или получить отказ сособственников от покупки и обязательно заверить договор купли-продажи у нотариуса.
Фотография на обложке: freepik