Соглашение об определении долей в квартире: как выделить доли и составить документ

Когда одновременно несколько человек покупают квартиру, наследуют её или приватизируют, за каждым собственником необходимо закрепить часть жилья — его долю. Также выделение долей необходимо при покупке недвижимости с использованием материнского капитала и при разводе. Рассказываем, в каких случаях необходимо выделить доли и составить соглашение об определении долей в квартире, как его правильно сформулировать и оформить.

Совместная и долевая собственность

По закону существует два вида общей собственности: совместная и долевая. 

• Квартира в совместной собственности принадлежит всем своим владельцам в равной степени. Собственники делят обязанности и права на жильё поровну. 
• Долевая собственность делит право на квартиру на части, каждая из которых имеет своего владельца. Например, Иванову принадлежит 1/5 квартиры, а Петрову — 4/5. Размер доли учитывается при уплате налога за недвижимость и при разделе дохода от её продажи. Владельцы долей могут распоряжаться своими частями без необходимости утверждать каждый шаг у сособственника, а после выделения доли в натуре часть помещения можно спокойно сдавать в аренду.

В каких случаях необходимо соглашение о распределении долей в квартире 

Люди могут по желанию владеть жильём в режиме совместной или долевой собственности, если они находятся в браке, приватизировали квартиру или купили её в те времена, когда по закону определение долей не требовалось. Также есть ситуации, когда квартиру нужно обязательно разделить на части и подписать соглашение о распределении долей.

Раздел совместно нажитого имущества при разводе

В браке совместно нажитое имущество принадлежит обоим супругам. При разводе его делят по суду или в добровольном порядке. Если бывшим супругам удалось договориться мирно, они могут составить соглашение о разделе общего имущества (ст. 38 СК). Доли могут быть неравными или одинаковыми.

Открытие наследственного дела

Если несколько человек получают в наследство одну квартиру, при вступлении в собственность каждому должна быть выделена доля. По умолчанию жилплощадь делится поровну (ст. 245 ГК РФ). Если люди становятся наследниками по закону, а не по завещанию, в котором указаны доли каждого, они могут разделить квартиру по соглашению (ст. 1165 ГК РФ). Размер долей при этом может отличаться от указанных в свидетельстве о праве на наследство.

Желание распорядиться своей долей вопреки совладельцам

Выделение долей позволяет совладельцам распоряжаться своей частью квартиры и препятствовать имущественным сделкам со своей жилплощадью. Если один из владельцев квартиры хочет продать долю одному из совладельцев или третьему лицу, подарить её или сдавать в аренду, сначала эту долю надо выделить в натуре. 

Передача частей квартиры детям при использовании маткапитала

Если при покупке квартиры или при погашении ипотеки был использован маткапитал, родители должны выделить детям доли в жилье. При этом часть недвижимости, принадлежащая родителям, может остаться в их совместной собственности, а имущество детей должно стать долевой собственностью.

В ипотечной квартире выделение детских долей должно быть выполнено в течение 6 месяцев после погашения долга, а при покупке жилья за наличные — сразу. Все дети должны получить равные доли. Рассчитать размер детских долей и составить соглашение может нотариус или сами родители. 

Чтобы сэкономить на нотариусе, можно составить соглашение в свободной форме и зарегистрировать его в Росреестре. Важное условие заключается в том, что доли супругов в этом соглашении выделяться не должны. 

Квартиру купили, когда выделение долей не требовалось по закону

В правоустанавливающих документах могут быть не указаны доли совладельцев, если квартира куплена очень давно: раньше в договорах купли-продажи выделение долей было необязательно. В таких случаях совладельцы могут подписать соглашение о разделе долей в квартире в любой момент.

Что такое соглашение об определении долей

Соглашение — это документ, в котором указано, какие доли общей недвижимости принадлежат её собственникам. Слово «соглашение» указывает, что документ не оформляет право на недвижимость, а обозначает договорённость. Соглашение о выделении долей в квартире владельцы составляют добровольно, без суда, после чего подписывают и регистрируют в Росреестре. 

Соглашение помогает регулировать имущественные отношения совладельцев, их права и обязанности по отношению к квартире. При одних условиях этот документ нужно обязательно заверять у нотариуса, при других достаточно составить его в простой письменной форме без нотариального заверения.

Как выделить доли через соглашение о долевой собственности

Чтобы заключить соглашение, собственники должны выполнить 4 действия. 

1. Определиться с размерами долей. По умолчанию доли считаются равными, но договориться можно так, как удобно и кажется справедливым для всех участников. 
2. Составить соглашение в свободной форме. В документе обязательно должны быть указаны:
   - ФИО и реквизиты совладельцев;
   - адрес недвижимости;
   - её характеристики;
   - данные документов, подтверждающих право собственности;
   - размер долей каждого из участников;
   - согласие сособственников;
   - права и обязанности сторон;
   - место, дата и подписи всех совладельцев.
   
   Образец соглашения об определении долей в квартире можно скачать по ссылке.
   
3. Заверить соглашение у нотариуса, если оно делит супружеское имущество. В остальных случаях этот пункт можно пропустить.
   
4. Зарегистрировать право собственности на новые доли в Росреестре. Каждый собственник должен подать документы в МФЦ, непосредственно в Росреестр или онлайн. В пакете документов должны быть:
   - паспорт;
   - свидетельство о браке;
   - копия соглашения;
   - правоустанавливающие документы;
   - технический и кадастровые паспорта;
   - заявление;
   - квитанция об оплате госпошлины.

Если соглашение заверяет нотариус, он же передаёт информацию в Росреестр, заверив его собственной электронной подписью.

Частые вопросы

Обязательно ли регистрировать соглашение у нотариуса? Документ можно заказать у нотариуса или составить самостоятельно. Нотариальное заверение обязательно, если соглашение выделяет доли супругов: в браке или после его расторжения.

Сколько стоит нотариальное заверение? Расходы на нотариуса зависят от региона и оказанных им услуг. Как правило, услуга привязывается к кадастровой оценке недвижимости, но не превышает 20 000 рублей.

Какие доли выделить детям? Для расчёта размера долей используют стоимость квартиры и сумму материнского капитала. 

Пример: семья из 2 родителей и 2 детей купила квартиру за 4 млн рублей, использовав материнский капитал в размере 587 000 рублей. Доля одного человека в маткапитале составит 587 000 / 4 = 146 750 рублей. В стоимости квартиры эта доля составит 146 750 / 4 000 000 = 1 / 27. Если каждый из детей получит по 1 / 27, доля родителей составит 25 / 27.

Можно ли заменить соглашение договором дарения? Вопрос является открытым и достаточно спорным. Купив квартиру с использованием маткапитала, родители могут наделить детей долями, используя договор дарения. Это удобнее сделать, если у каждого из родителей выделена своя доля в квартире. Если имущество совместное, проще заключить соглашение.

Что будет, если не выделить доли детям или сделать это неправильно? Если прокуратура проверит и обнаружит, что детям не выделены доли, родителей могут обязать сделать это по суду или вернуть государственные средства — маткапитал. Сделку по продаже квартиры без выделенных детям долей могут признать недействительной

Коротко о главном

• Квартира может принадлежать совладельцам как совместная или долевая собственность.
• Доли в недвижимости необходимо распределить, если имущество супругов делится при разводе, жильё унаследовали несколько человек, купили с использованием маткапитала или один из совладельцев хочет распорядиться своей долей.
• Если жильё купили или приватизировали без выделения долей, переоформлять его в долевую собственность не обязательно.
• Соглашение об определении долей можно составить самостоятельно и подписать или обратиться к нотариусу. Нотариальное заверение необходимо только в том случае, если соглашение выделяет доли супругов.
• Подписанное соглашение регистрируется в Росреестре.