Скидка для арендатора: отказать нельзя предоставить

В большинстве регионов России рынок аренды жилой недвижимости находится в состоянии неопределённости. Предложение выросло, спрос упал, поиск нанимателей занимает гораздо больше времени. В такой ситуации запрос на предоставление скидки вряд ли удивит арендатора. Давайте разбираться, что делать, если уменьшить стоимость невозможно, и как грамотно отказать в снижении арендной платы.

На что рассчитывают арендаторы

Вопрос о снижении арендной платы рано или поздно поднимают практически все квартиранты. Одни это делают до заселения, другие — после продолжительного проживания в квартире. Чаще всего используют одну из следующих причин.

1. Ситуация на рынке аренды. Наиболее продвинутые наниматели оперируют данными о средних рыночных ценах на аренду и времени простоя похожих квартир в конкретных локациях.
2. Благонадёжность. Пожалуй, это главный аргумент арендаторов. Ради получения скидки квартиранты готовы предоставить справку о заработной плате и рекомендации от прошлых арендодателей.
3. Недостатки жилплощади. Некоторые квартиранты просят скидку, объясняя это минусами квартиры. Например, говорят, что в районе отсутствует инфраструктура квартира находится далеко от станции метро, на высоком этаже, с плохим ремонтом, без необходимой бытовой техники. 
4. Оплата за длительный период. Квартиранты предлагают сразу внести большую сумму, оплатив аренду за 3-6-12 месяцев, а взамен получить дисконт.

Такие аргументы не дают арендатору права требования скидки по оплате: всё это можно воспринимать исключительно как просьбу или предложение, и собственник жилплощади вправе отказать, если доводы квартиросъёмщиков неубедительны. Но существуют ситуации, когда собственник действительн ообязан снизить арендную плату.

Законные основания для получения скидки

По российским законам, есть несколько оснований снижения арендной платы по требованию нанимателей жилья. Рассмотрим каждое из них подробно.

1. Обнаружение недостатков жилого помещения (ГК. РФ, ст. 612, п.1, «Ответственность арендодателя за недостатки сданного в аренду имущества» позволяет арендатору потребовать снижения аренды). Речь идёт не о поцарапанных стеклах или скрипучих дверях, а о серьёзных недостатках, мешающих проживанию в квартире. Например, промерзание стен, проблемы с вентиляцией, дефекты во внутренней электропроводке, нерабочая отопительная система, отсутствие электроснабжения. Если квартирант заехал в жильё и обнаружил подобные недостатки, которые не были описаны в договоре, он вправе требовать уменьшения арендной платы, устранения дефектов жилого помещения или досрочного расторжения договора. При этом неважно, знал собственник квартиры об имеющихся недостатках или нет.
2. Арендодатель умолчал о правах третьих лиц на жилую недвижимость (согласно ГК РФ, ст. 613, «Права третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество», это делать запрещено). Собственник вправе сдавать в аренду квартиру, обременённую правами третьих лиц. Например, если хозяин квартиры взял кредит под залог жилой недвижимости, никто не может запретить пустить в неё квартирантов. Но собственник обязан предупредить нанимателей обо всех правах третьих лиц на это недвижимое имущество. Если не предупредил — арендаторы вправе требовать предоставления дисконта или расторжения договора с возмещением убытков.
3. Существенное ухудшение квартиры или условий пользования (ГК РФ, ст. 614, п. 4 «Арендная плата», которая позволяет снижать плату за ухудшение условий жизни не по вине квартиранта). Здесь важная оговорка — ухудшение произошло не из-за арендатора, а по обстоятельствам, не зависящим от него: например, случился природный катаклизм или соседи затопили жилое помещение. Если арендатор заехал в благоустроенную квартиру с хорошим ремонтом, а после она стала значительно хуже, можно смело требовать снижения ежемесячного платежа.
4. Неисполнение арендатором обязательств по капитальному ремонту (ГК РФ, ст. 616, «Обязанности сторон по содержанию арендованного имущества», п. 1). Собственник обязан за свой счёт проводить капитальный ремонт жилого помещения. Он может включать замену пола, внутриквартирных коммуникаций, сантехники, окон или дверей. Обязанность проведения ремонта и сроки указываются в договоре аренды. Если собственник уклоняется от этого, квартирант вправе требовать снижения арендной платы.

Чтобы получить скидку по этим основаниям, арендатору потребуется обратиться в суд и доказать наличие обстоятельств, на которые он ссылается.

Что делать, если арендатор просит о скидке за аренду

Когда арендатор обращается за скидкой, первое, что надо сделать собственнику, — взять тайм-аут. Взятая временная отсрочка позволит хозяину:

• разобраться в вопросе, изучить текущее законодательство;
• принять взвешенное решение;
• подобрать весомые аргументы для отказа;
• официально оформить отказ или согласие.

Важно понимать, что дисконт по арендной плате — не просто дружеская уступка. Чтобы квартиранту платить меньше, недостаточно просто обговорить вопрос и ударить по рукам. Снижение арендной платы — это официальное изменение условий договора, которое надо оформить в письменном виде. Для этого стороны составляют и подписывают дополнительное соглашение к договору аренды.

Как отказать квартиранту

Размер арендной платы собственник определяет самостоятельно, исходя из рыночных цен и собственной оценки недвижимости. Если ситуация не относится к законным основаниям для получения дисконта, владелец квартиры вправе отказать. Но чтобы не нарушить доброжелательные отношения и взаимное доверие, для отказа стоит подобрать веские аргументы. Задача арендодателя — как можно доступнее объяснить нанимателю, почему он не может снизить цену. К грамотным доводам можно отнести следующие:

1. Стоимость проживания уже изменялась. По закону, стороны договора вправе изменять размер арендной платы не чаще одного раза в год (ГК РФ, ст. 614, «Арендная плата»), если иное не предусмотрено договором. Если хозяин уже поднимал или снижал стоимость проживания в квартире, то он не вправе делать это повторно слишком часто.
2. Увеличение тарифов на коммунальные услуги. Если оплата за ЖКХ включена в стоимость аренды, то повышение тарифов автоматически влечёт и рост стоимости проживания. Нужно пояснить квартиранту, что при таком увеличении чистый доход владельца уменьшается. Поэтому логично, что хозяин откажет в предоставлении скидки. 
3. Увеличение рыночной стоимости аренды. Рынок жилья нестабилен. Например, в высокий сезон, с августа по ноябрь, стоимость аренды квартир ежегодно повышается на 5-15%. Если квартирант просит скидку именно в этот период, собственнику достаточно привести примеры цен на аналогичное жильё в схожих локациях.
4. Рост инфляции. Финансовая, политическая, социальная ситуации в стране и мире существенно влияют на рост инфляции. Например, в марте 2022 году наблюдался взрывной рост — на 7,6%. Если договор заключён до существенного роста цен, то значительное их увеличение на основные потребительские товары — весомый аргумент для отказа в предоставлении скидки.
5. Повышение качества жизни в районе или в доме. Если в районе открылась новая станция метро, автобусный маршрут или дом получил капитальный ремонт, то и стоимость аренды жилья в этом районе (доме) подорожает. Повышать цену после таких изменений не обязательно, зато можно отказать в скидке со ссылкой на объективные причины.

Когда квартирант требует снижения арендной платы, но сделать этого нельзя, можно поступить радикально: расторгнуть договор аренды и искать новых жильцов. Но, если хозяин не хочет терять хорошего нанимателя, можно предложить один из альтернативных вариантов.

1. Использование залога в счёт платежа. Часто при заселении квартиранты вносят не только арендную плату, но и залог, который гарантирует сохранность имущества. Эту сумма при необходимости может быть зачтена как очередной арендный платёж. Такой вариант можно использовать с минимальными рисками, если квартира и имущество застрахованы.
2. Работы в счёт оплаты аренды. Самый распространённый вариант — ремонт арендованной квартиры. Если наниматель не в состоянии оплатить аренду, но обладает строительными навыками и умениями, то может помочь хозяину в ремонте и получить за это скидку на аренду. Главное для арендодателя — предварительно уточнить рыночную стоимость запланированных работ, проконтролировать качество исполнения и отразить всё это в приложении к основному договору.
3. Кратковременная рассрочка платежа. Чтобы не потерять доход, можно предложить нанимателям небольшую отсрочку или рассрочку платежа. Но не стоит назначать слишком большой период возврата долга, лучше остановиться на 1-2 месяцах. И не забудьте отразить этот факт в приложении к договору аренды.

Как официально оформить отказ

Любое взаимодействие между собственником и арендатором, касающееся финансов, рекомендуется оформлять в письменном виде. Чтобы написать отказ в предоставлении скидки по арендной плате, понадобятся следующие данные:

• фамилия, имя, отчество арендатора;
• адрес регистрации или постоянного проживания.

Отказ составляется в виде делового письма в электронном или бумажном формате. Отправить документ можно по электронной или обычной почте. Не рекомендуем передавать информацию устно, иначе у хозяина не будет подтверждения того, что квартирант получил письмо и ознакомился с его содержанием.

Отказ в снижении арендной платы

Нанимателю: _______

Адрес: ________

от собственника квартиры _______

Уважаемая _______

Отвечаю на ваш запрос о снижении ежемесячного арендного платежа в связи с нестабильностью на рынке аренды.

Я, _______, рассмотрел ваше обращение по предоставлению скидки 15% на аренду за октябрь-декабрь 2022 г. по договору №1 от 14.05.2022 г. и сообщаю следующее.

1. Все условия вышеуказанного Договора были согласованы при подписании.
2. Арендная плата в размере 15 000 рублей ежемесячно является рыночной и в настоящее время пересмотру не подлежит.
3. С 1 декабря 2022 года мною было запланировано повышение арендной платы, право на которое предусмотрено п. 4.3 Договора найма. Повышение ежемесячной оплаты на 20% обусловлено увеличение тарифов на газ и электроэнергию на 8,5% и 9% соответственно. Но с учётом наших долгосрочных отношений и вашей просьбы о предоставлении скидки я готов не повышать арендную плату до 30 июня 2023 года.
4. В качестве альтернативного варианта готов предложить рассрочку арендного платежа за ноябрь 2022 года на 2 месяца.

Со своей стороны надеюсь на дальнейшее взаимовыгодное сотрудничество, но хочу напомнить, что вы имеете право расторгнуть договор, направив предварительное уведомление за 30 календарных дней до даты расторжения.

С уважением, _______

17.09.2022 г.

Резюме

Нет ничего плохого в том, чтобы отказать квартиранту в дисконте, тем более  —  если квартира соответствует заявленной рыночной стоимости. Но с начала рекомендуем внимательно разобраться в ситуации и понять причины, по которым арендатор просит скидку. Возможно, стоит пойти на уступки, чтобы сохранить хорошего квартиросъёмщика и стабильный доход от аренды недвижимости.