Рыночная стоимость земельного участка: как её определить, чтобы не продешевить и быстро продать

Продать один и тот же участок можно и за бесценок, и за хорошие деньги. Какие критерии учитываются при расчёте рыночной стоимости земли и каким способом лучше её вычислить, чтобы не остаться ни с чем? Разбираемся в статье.

Что такое рыночная стоимость земли

Это денежная сумма, которую продавец может получить на руки после совершения сделки купли-продажи. Согласно ст. 3 Федерального закона №135-ФЗ, при этом должно соблюдаться несколько условий:

• рынок открыт и на нём есть честная конкуренция;
• условия сделки полностью прозрачны, и обе стороны знают обо всех её деталях;
  
• нет никаких чрезвычайных обстоятельств, которые могут повлиять на цену;
  
• сделка добровольная — владелец не обязан отчуждать землю, а покупатель становиться её владельцем.
  

Важно не путать рыночную цену земли с кадастровой, ликвидационной или инвестиционной. Эти понятия используются в сфере недвижимости, но в разных случаях и с разными целями.

• Кадастровая стоимость устанавливается государством на основе массовой оценки и без учёта характеристик конкретного объекта. Проще говоря, участки одинаковой площади, расположенные в одном районе, получают примерно одну и ту же кадастровую цену, которая используется органами власти при расчёте налогов, штрафов, пошлин.
• Ликвидационная цена показывает, за сколько можно продать участок, если сделать это нужно быстро и вынужденно. Очевидно, что она всегда заметно ниже рыночной стоимости участков.
  
• Инвестиционная цена устанавливается с позиции инвесторов, которые планируют получать прибыль с участка. Для её расчета вычисляется потенциальная доходность объекта, учитывается экономическая ситуация в стране и динамика курсов валют. «Правильная» инвестиционная стоимость всегда должна быть выше рыночной, так как она включает в себя будущую прибыль от объекта.
  

Как определяется цена земли: главные критерии оценки

Существует несколько факторов, которые влияют на конечную стоимость участка, но основных всего 10.

1. Расположение объекта. Понятно, что близость к крупным городам увеличивает цену. Участок в ближнем Подмосковье будет стоить заметно выше аналогичного объекта, например, в Кировской области. Расположение внутри конкретного населённого пункта или коттеджного посёлка тоже имеет значение. Дороже стоят участки на вершинах холмов, у водоёмов и лесов, недалеко от объектов инфраструктуры и в углах посёлков, так как там меньше соседей.
2. Состояние грунта и рельефа. Обычно участки используют в том числе для отдыха и садово-огородных работ, поэтому земли с глинистыми, болотистыми или солёными почвами стоят меньше. Отрицательно влияет на стоимость и наличие оврагов и канав. Правило работает, конечно, и в обратную сторону: чем плодороднее почвы и ровнее рельеф, тем дороже участок.
   
3. Наличие построек на объекте и их качество. «Голый» участок будет дешевле того, где есть хороший жилой дом. Если же на территории есть только старенький сарай под снос, цена будет ниже.
   
4. Коммуникации. Участки с подведённым светом, газом и водой стоят больше, поэтому если хочется получить дополнительную прибыль, можно заняться этим вопросом. Наценка, очевидно, перебьёт вложенные затраты.
   
5. Инвестиционный потенциал. Это актуально больше для участков сельскохозяйственного или промышленного назначения.
   
6. Транспортная доступность. Участки в посёлках с асфальтированными дорогами и недалеко от остановок общественного транспорта продаются дороже.
   
7. Площадь и форма. Если с площадью всё ясно, то форма — не очевидный, но важный фактор. Зонировать Г-образный, треугольный или очень узкий участок сложнее, чем квадратный или прямоугольный, поэтому неправильные формы всегда дешевле.
   
8. Процент заселённости. Участок в давно обжитом посёлке обойдётся дороже, а неосвоенные «цивилизацией» земли — дешевле.
   
9. Инфраструктура. Даже в давно обжитом посёлке участки могут располагаться далеко от школ, магазинов, детских садов и поликлиник — это, конечно, снижает их цену.
   
10. Экологическая обстановка. Чем «чище» окружающая среда, тем больше будет стоить земля в этом округе.

К другим параметрам оценки относятся курс валют, экономическая и политическая ситуация в стране, срочность продажи, ландшафтный дизайн на участке и др. Чем больше параметров учесть, тем объективнее будет итоговая цена объекта.

Кто проводит расчёт рыночной стоимости земли: основные способы оценки

Понять, сколько стоит участок, можно самостоятельно или с помощью профессионалов. Самостоятельная оценка бесплатная, но не всегда верная. Можно поговорить с владельцами соседних участков, посмотреть каталоги сайтов о недвижимости и вычислить среднее значение. Конечно, все участки в выборке должны быть примерно с тем же расположением, площадью и другими характеристиками, соответствующими участку, который оценивается.

Профессионалы-оценщики делятся на четыре типа:

• Агентство недвижимости. Лучше обратиться сразу в несколько агентств — для более объективной оценки.
• Оценочное бюро. Выбирайте те, которые состоят в СРО (саморегулируемые организации).
  
• Независимый оценщик. Частники работают по тем же принципам и законам, что и бюро.
  
• Юридическая фирма. Идти сюда имеет смысл, если кроме продажи нужна ещё помощь юриста.
  

При обращении к экспертам у вас на руках, скорее всего, останется официальный документ, в котором будут перечислены все параметры оценки. Это весомый довод против того, чтобы пытаться решить эту задачу своими силами.

Что касается затрат на профессиональную оценку, то её цена меняется от региона к региону. Дороже всего — в Москве и Санкт-Петербурге (примерная стоимость — около 10 000 рублей), в регионах такая услуга стоит дешевле.

Заключение

Чтобы определить рыночную стоимость земельного участка, необходимо учесть все возможные факторы как самой земли, так и района. В полной мере оценить земельный участок по всем правилам могут только оценщики-профессионалы. Самостоятельная оценка бесплатная, но не всегда точная. Чтобы получить объективную цифру для своих потребностей, имеет смысл обратиться к нескольким разным оценщикам.