Заключение предварительного договора купли-продажи: гарантии, потенциальные риски и ошибки

Покупка квартиры — процесс, когда обе стороны стараются обезопасить сделку по максимуму. К счастью, вариант для подстраховки и у продавца, и у покупателя есть — это заключение предварительного договора купли-продажи квартиры (ПДКП). Разберёмся, какое значение он имеет, как его правильно составить и можно ли его расторгнуть, если ваши планы поменялись.

Заключение предварительного договора купли-продажи квартиры: зачем он нужен 

Допустим, собственник продаëт квартиру и ищет себе другое жильё на замену, а средства от продажи его старой квартиры станут основным платежом за новую. И вот покупатель вроде бы найден, собственник отдаёт задаток за свою будущую квартиру мечты. Но внезапно оказывается, что покупатель его жилья передумал. И тут вся сделка рассыпается, а задаток, скорее всего, сгорит. 

Повезло в этой ситуации только тому, кто взял задаток, а вот собственнику — точно нет, так как он поверил на слово и не оформил никаких письменных обязательств.

Поэтому предварительный договор нужен, чтобы обезопасить будущую сделку купли-продажи и закрепить договорённости на бумаге — так риск, что одна из сторон передумает, снижается. Ведь в подобной ситуации её ждут штрафные санкции и походы в суд. Главная цель документа — подвести стороны к заключению договора купли-продажи.

Как правильно подготовиться к составлению предварительного договора

Для начала нужно обсудить условия, на которых будет продаваться квартира. Стороны должна устраивать цена и предварительная дата заключения сделки. Также на предварительном договоре отмечают, будет ли рассрочка, возможна ли ипотека и другие особенности. Если срок заключения основного договора не указывается, то он должен быть заключён в течение года после подписания предварительного соглашения. 

Кроме того, сторонам нужно договориться о нюансах передачи квартиры. Например, будет ли из неё вывезена вся мебель или можно ли собственнику остаться в ней ещё на пару недель.

Предварительный договор выгоден обеим сторонам. Продавец может рассчитывать на нужную сумму в конкретное время, а покупатель — на ключи от квартиры. 

После того, как участники сделки всё обговорили, озвученные условия переносятся в предварительное соглашение. Главное, что на подписании должны присутствовать все стороны или их представители по нотариальной доверенности. Если в сделке участвуют агенты, они обязательно обсуждают  условия в интересах лиц, которых они представляют.

Образец предварительного договора купли-продажи квартиры

• В договоре обязательно указываются паспортные данные всех участников будущей сделки. Самое важное — это подробное описание объекта, на который он оформляется: адрес квартиры и её кадастровый номер, а также площадь. После описания квартиры ни у кого не должно оставаться сомнений, о каком конкретном жилье идёт речь.

Кадастровый номер можно узнать в Росреестре, а лучше заказать выписку ЕГРН, где будут указаны не только кадастровые данные, но и все собственники квартиры, а также обременения, если они есть.

Например, квартира может продаваться с долгосрочными арендаторами. Тогда покупателю придётся с ними искать консенсус или ждать окончания срока договора. А ещё может оказаться, что у квартиры есть второй собственник, который вообще против продажи. Поэтому такая выписка — источник ценной информации для покупателя.

• Необходимо уточнить, полностью продаётся квартира или только её часть.
• Важное условие — стоимость жилья. После подписания договора собственнику уже будет сложнее передумать и запросить с покупателя на 500 000 рублей больше.
• Кроме того, в договоре указывается предварительная дата заключения основной сделки. Но бывает и так, что квартиру бронируют на неопределённый срок. В таком случае в договоре может и не указываться конкретная дата, и тогда соглашение будет действовать год. Если в течение года стороны так и не заключили договор, он просто утратит свою силу и суд не примет его во внимание.
• Также стороны определяют, когда нужно передать ключи. Зачастую собственникам нужно несколько недель на переезд, и стоит с самого начала обсудить этот момент и зафиксировать в предварительной форме договора — чтобы они не всплыли во время подписания основного и не заставили продавца или покупателя передумать.
• Можно «на берегу» вынести на обсуждение и другие существенные моменты: например, перед договором собственник обязуется узаконить перепланировку, а перед продажей жилья вывезти вещи из кладовки в подвале.
• В конце стороны подписывают предварительный договор, а порой и заверяют его у нотариуса — например, если в сделке задействованы доли детей. Тогда предварительное соглашение регистрируют, а затем отдают на изучение органам опеки.

Договор намерений о купле-продаже недвижимости и его образец можно скачать здесь.

Задаток и аванс при предварительном договоре

Обычно вместе с подписанием предварительного договора принято отдавать задаток или аванс за квартиру. Так продавец получает гарантию на случай, если покупатель вдруг передумает. Основная разница между видами предоплаты в том, что аванс возвращается покупателю, а задаток — удерживается. 

С авансом всё просто: в случае отмены основной сделки он вернётся покупателю. Единственное, что стоит прописать в договоре, — сроки возврата денег. 

Задаток предполагает большую ответственность сторон. Например, покупатель оставил задаток в размере 100 000 рублей. Для многих это та сумма, которую можно отдать, будучи только 100% уверенным в своём решении. Также есть условия и для продавца: если собственник отказывается от обязательств, то обычно должен вернуть задаток в двойном размере. 

После заключения ДКП сумма задатка или аванса может быть включена в будущую стоимость квартиры. Об этом также стоит упомянуть в предварительном соглашении. Кроме этого, факт передачи денег обычно оформляются в виде расписки, в которой указываются лица, вносившие предоплату и те, кто её получил. 

Важно: передавать деньги на этом этапе не обязательно, ведь это не требование предварительного договора. Стороны сами обсуждают условия и необходимость аванса или задатка.

При этом сумма аванса или задатка не должна быть слишком большой. Если значительная часть средств будет передана вместе с предварительным договором, суд может признать его основным.

Если заключили соглашение только об авансе или задатке

Бывает так, что стороны решают просто обойтись задатком и распиской к нему. Но её нельзя считать предварительным договором — расписка не даёт гарантий, что основной договор будет заключён в нужное время и на оговоренную сумму. 

Также суд на основании задатка не сможет обязать стороны принудительно заключить договор купли-продажи. То же самое касается и аванса. Поэтому стоит заключать именно предварительный договор — остальные соглашения не дают полных гарантий последующей продажи квартиры. 

Последствия нарушения договора

Как мы уже выяснили, чтобы стороны не смогли легко нарушить договорённости, в соглашении предусмотрены последствия. Участники сделки могут вовсе отказаться от подписания основного договора, а могут и уклоняться от его заключения — не отвечать на сообщения и звонки, но и прямо не заявлять об отмене сделки. 

Если передумал покупатель, то обычно продавец удерживает сумму задатка. Если же отказался продавец, то покупатель вправе обратиться в суд с требованием восстановить обязательства. Но сделать это нужно в течение полугода после установленной даты, когда квартиру договорились продать.

Также суд может вынести решение о денежной компенсации. Например, покупатель снимал квартиру и заплатил за лишний месяц из-за ожидания сделки купли-продажи. Он вправе потребовать возместить эту сумму. Кроме того, суд может назначить компенсацию за моральный вред или сумму неустойки.

Расторжение предварительного договора до сделки

Предварительный договор считается расторгнутым, если подписано основное соглашение. Также стороны могут договориться о его расторжении. Чаще всего продавец и покупатель обоюдно решают отменить заключение основной сделки. В этом случае, конечно, задаток будет возвращён обратно. 

В этот момент лучше оформить ещё один договор — о расторжении. Он даст гарантию, что одна из сторон не решит через пару месяцев подать в суд. В подобном документе стоит отчётливо писать следующее: какой договор считается недействительным, объект договора, данные сторон, а также то, что участники сделки не имеют никаких претензий друг к другу. 

Предварительный договор может быть аннулирован, если возникли форс-мажорные обстоятельства, не зависящие от сторон сделки: например, закрылся банк-кредитор.

Потенциальные риски предварительного ДКП

Продажа квартиры по предварительному договору всегда будет надёжнее для сторон, чем без него. Но риски всё равно остаются.

Самое простое — предварительный договор могут признать недействительным. Подобное случается при неправильном оформлении документа или неподписании его одной из сторон. Кроме того, необходимо предварительное соглашение о продаже доли на квартиру, заключённое у нотариуса. Без его визы договор легко признают ничтожным.

Бывает и так, что цену на квартиру перебивают. Новый покупатель предлагает такую сумму, от которой продавец не может отказаться, даже если заключён предварительный договор. Например, стороны договорились о продаже жилья за восемь миллионов рублей, продавец взял задаток в размере ста тысяч, но внезапно ему предложили за квартиру на миллион больше. Даже если придётся отдавать двойной задаток прошлому покупателю, собственник всё равно в плюсе. Покупатель вправе обратиться в суд, но итог разбирательства будет зависеть от условий предварительного соглашения. Кроме того, обычно до суда дело не доходит и всё заканчивается штрафными санкциями.

Может произойти и обратная ситуация: покупателю подвернётся такой вариант, что ему будет не жалко уплаченного аванса. Например, квартира с большей площадью, да ещё и дешевле. Для некоторых проще потерять условные сто тысяч рублей, чем потом жалеть, что не решился на лучший вариант.

Ещё один риск — обременения на квартиру. Потенциальному покупателю нужно внимательно изучить выписку ЕГРН. Владелец жилья может умолчать об обременениях, и для нового собственника окажется неприятным сюрпризом тот факт, что квартира находится под залогом. Дополнительно стоит попросить собственника указать в предварительном соглашении, что квартиру он будет продавать без обременения.

Также продавец способен заключить несколько предварительных договоров. Чтобы избежать такой ситуации, в соглашении необходимо зафиксировать, что продавец не подписывал никаких других договоров на квартиру, а если такое произойдёт, то он должен будет заплатить штраф. В этом случае потенциальному покупателю стоит настаивать на достаточно заметной для кошелька сумме. Добросовестному продавцу она не будет важна, а покупателю станет спокойнее.

Кроме того, попадаются и мошенники, которые забирают задаток и пропадают. В таком случае нужно обращаться в полицию и суд, а при подписании договора — внимательно проверять все документы.