Покупка квартиры по доверенности: риски для покупателя

Не всегда при продаже недвижимости её владелец может приехать на сделку: например, из-за срочного переезда в другой город, болезни или других причин. Поэтому закон (ст. 182 ГК РФ) позволяет заключать договоры купли-продажи жилья с участием представителя, на которого владелец объекта выписал нотариальную доверенность. 

Покупка квартиры по доверенности — рискованное действие, потому что собственник может в любой момент отозвать документ, умереть до заключения сделки или оказаться недееспособным. Поэтому жильё по доверенности обычно продаётся со скидкой 25–40%, чем привлекает покупателей с ограниченным бюджетом.

Также случается, что с трудом найденная квартира с идеально подходящим покупателю ремонтом, местоположением и планировкой продаётся без присутствия владельца. Рассказываем, с какими рисками можно столкнуться при покупке квартиры по доверенности от продавца, как их уменьшить и грамотно оформить сделку.

Что такое генеральная доверенность

Доверенность — документ, который позволяет одному человеку представлять интересы другого (ст. 185 ГК РФ). Доверенным лицом может выступать родственник владельца недвижимости, его знакомый, риелтор или юрист. Доверенности используют не только в сделках с квартирами, но и при взаимодействии с органами власти или, к примеру, финансовыми организациями. В сделках с жильём используют только доверенности, заверенные нотариусом (ст. 185.1 ГК РФ).

Доверитель — хозяин квартиры, который оформляет доверенность — решает, какими полномочиями наделить своего представителя, поэтому доверенности бывают разные. Одному доверенному лицу можно дать возможность подписать договор купли-продажи, другому — получить деньги от покупателя, третьему — подать и получить документы в Росреестре. Если включить все перечисленные и другие права на жильё в одну доверенность, она будет «генеральной». 

В законе нет термина «генеральная доверенность», но в быту под ним понимается документ, позволяющий выполнять все юридические действия с квартирой: продавать, сдавать в аренду, получать деньги от покупателя или жильца, решать вопросы в госорганах, собирать документы на недвижимость. 

В доверенности для продажи квартиры должна быть указана следующая информация:

• уникальный номер, присвоенной нотариусом;
• дата и срок действия;
• ФИО и паспортные данные владельца квартиры и его представителя;
• список полномочий, которыми наделяется представитель: передавать право собственности, устанавливать цену, получать деньги от покупателя, подписывать и оформлять документы — чем подробнее всё прописано, тем лучше;
• подпись доверителя.

В доверенности можно прописать допустимые суммы сделок и разрешение передоверять полномочия. Если в документе ничего не говорится про передоверие, оно по умолчанию запрещено. Если срок не указан, доверенность имеет силу в течение 1 года.

Риски при покупке квартиры по доверенности. Как их уменьшить

Документ — подделка

Владелец квартиры не знает о существовании доверенности, не продаёт жильё и даже не знаком со своим «представителем». Мошенник может изготовить поддельную доверенность самостоятельно, обратиться к коррумпированному нотариусу или обмануть добросовестного нотариуса, представившись владельцем квартиры.

Чтобы защититься от мошенничества, документ нужно проверять по номеру на сайте нотариальной палаты. Дата, ФИО нотариуса и другие данные в документе и на сайте должны совпадать. Номер доверенности указывается в строке «Зарегистрирован за номером». 

Проверить нотариуса можно на сайте Федеральной нотариальной палаты, после чего лучше связаться с ним и запросить информацию о выданной доверенности.

Также желательно хотя бы один раз встретиться с владельцем квартиры или как минимум созвониться с ним, убедившись, что человек действительно продаёт свою недвижимость.

Собственник умер до заключения сделки или отозвал доверенность 

Если хозяин жилья — пожилой или тяжело больной человек, есть вероятность, что он может скончаться до заключения договора купли-продажи. В этот момент доверенность перестанет действовать, а право собственности на жильё перейдёт к наследникам. 

Важно проверить срок действия документа, учитывая дату его подписания. В день сделки покупателю стоит убедиться, что владелец недвижимости жив и согласен продавать квартиру: встретиться с ним или созвониться по видеосвязи в момент подачи документов.

Собственник был неадекватен (недееспособен) при выдаче доверенности

Нотариус — не врач и не способен определить психическое состояние владельца жилья. При оформлении доверенности у человека может быть «период просветления», а в действительности он недееспособен. Если родственники докажут недееспособность собственника и оформят опекунство, доверенность потеряет силу. Уже заключённая по доверенности сделка купли-продажи может быть признана ничтожной по суду.

Защитить покупателя поможет справка о том, что собственник не стоит на учёте в психоневрологическом диспансере. Чтобы убедить хозяина квартиры получить справку, можно предложить оплатить её стоимость и отвезти его до ПНД и обратно.

Собственник не отдаёт отчёта о своих действиях

Формулировка похожа на предыдущий пункт, но по сути означает другое — психически здоровый владелец квартиры подписывает доверенность под действием эмоций или из-за юридической неосведомлённости. Например, человек не понимает, что по доверенности можно продать его жильё, а оказавшись на улице, он обращается в суд, чтобы отменить сделку. Мошенник тем временем исчезает с деньгами.

Пообщавшись с продавцом лично, можно убедиться, что он действительно хочет продать квартиру и понимает, какими правами наделил своего представителя. Чтобы снизить риск покупки квартиры по доверенности, разговор стоит записать на диктофон или сделать видеозапись.

Оформление сделки купли-продажи по доверенности

Убедившись, что продавец согласен на сделку, а доверенность настоящая, можно заключать договор купли-продажи. Документ составляется в простой письменной форме, печатается в 3 экземплярах, которые подписывают покупатель и представитель продавца. В договоре должны быть указаны данные представителя и то, что он подписывает документ по доверенности владельца. Заключение сделки у нотариуса не защитит от всех рисков, но он может установить личности сторон и стать свидетелем на суде.

С подписанным договором купли-продажи, копией доверенности и своим паспортом покупатель может обращаться в МФЦ, чтобы перерегистрировать право собственности на недвижимость. Также документы можно отправить через портал Госуслуг, по почте в территориальный офис Росреестра или заказать выезд специалиста на дом.

Возможные сложности при покупке недвижимости по доверенности

Данные покупателя в доверенности

Владелец недвижимости может указать в доверенности ФИО и паспортные данные конкретного покупателя, и в этом случае представитель может заключить договор купли-продажи только с ним. Этот ход усложняет процесс продажи квартиры: например, если покупатель попадёт в реанимацию или ему придётся уехать в командировку, его жена не сможет купить квартиру. В таком случае придётся оформлять новую доверенность или отложить заключение договора.

Возрастной продавец

Хозяин квартиры пенсионного возраста — это всегда дополнительный риск. Часто такие продавцы не отдают отчёта в своих действиях или являются недееспособными. 

Государственный регистратор, обязанный проверять дееспособность и права сторон, может приостановить регистрацию сделки, если у такого продавца не будет справки из ПНД.

Доверенность выдана в другой стране

Случается, что хозяин квартиры находится за границей и не может приехать для продажи квартиры, поэтому оформляет доверенность в другой стране. 

Доверенности, оформленные в государствах стран СНГ, не требуют легализации даже в упрощённой форме. Если документ составлен на иностранном языке, нужно только нотариально заверить его перевод на русский язык. 

В дальнем зарубежье проще всего оформить доверенность в консульстве РФ, которые всегда выполняют функции нотариата. Для этого нужно подать заявление в Консульский Департамент и предъявить паспорт или другое удостоверение личности. Документ будет составлен на русском языке и заверен русскоязычной печатью, после чего он быстро попадёт в Единую информационную систему нотариата. Оформить такую доверенность может гражданин любой страны. Его паспорт или удостоверение переведут на русский язык, а перевод заверят печатью консула.

Если в стране, где находится владелец квартиры, нет российского консульства, он может обратиться к местному нотариусу или выполняющему его функции секретарю суда, адвокату. Полученную таким образом доверенность нужно легализовать — подтвердить статус нотариуса и его подпись. В странах-участниках Гаагской конвенции доверенности легализуют, проставив на них апостиль.

Расчёты с представителем

Деньги лучше перечислять на банковский счёт продавца или передавать ему лично в руки, а не отдавать доверенному лицу. При наличном расчёте обязательно нужна рукописная расписка получателя. Подписи сторон на расписке можно заверить у нотариуса — это дополнительно снизит риски продажи квартиры по доверенности.

Ещё один способ подстраховаться — передать деньги продавцу через банковскую ячейку. Покупатель квартиры арендует ячейку, кладёт в неё полную сумму и указывает в договоре с банком, что продавец квартиры или его представитель могут забрать деньги, предъявив выписку из ЕГРН, где покупатель указан в качестве собственника. Сотрудники банка пересчитают деньги и проверят их подлинность. Аренда ячейки обойдётся примерно в 1200–2600 рублей в месяц.

Коротко о главном

Покупка квартиры по доверенности всегда связана с дополнительными рисками для покупателя. Защитить себя поможет тщательная проверка документов, встречи и созвоны с реальным владельцем квартиры, его справка из ПНД и передача денег через банковскую ячейку.