Покупаем нежилое помещение: особенности сделки и что может пойти не так

Недвижимость бывает разная, а именно — жилая и нежилая. При покупке нежилого помещения предварительно стоит ознакомиться с особенностями сделки. Рассказываем, что такое нежилая недвижимость, как проходит подписание и оформление договора и есть ли иные способы отчуждения нежилого помещения (кроме купли-продажи). 

Что такое нежилая недвижимость и что к ней относится

Нежилая или коммерческая недвижимость — это любые здания, сооружения или помещения, которые не предназначены для проживания. К сожалению, в российском законодательстве нет чёткого определения нежилых помещений, но есть точные обозначения жилых. Поэтому если недвижимость не имеет законного статуса жилого дома или его части, квартиры или комнаты, то она относится к нежилой. 

Чаще всего сразу понятно, что относится к нежилым помещениям: это всевозможные торговые и производственные площадки, офисы, медицинские учреждения, бары, кафе, рестораны, склады и прочее. Но есть ещё одна категория, которая у многих вызывает недоумение, — это апартаменты. 

Для многих апартаменты — синоним слова «квартира», причём хорошая и дорогая. Но по закону это нежилая недвижимость, хотя и предназначенная для проживания. Апартаменты могут выглядеть как обычные квартиры в многоквартирном доме, и в них даже разрешена временная регистрация, но вот прописаться постоянно в такой недвижимости не получится. 

Если не совсем очевидно, к какой недвижимости относится конкретный объект, есть несколько способов убедиться, что он нежилой:

• проверить документы: в них обязательно указывается статус — жилой или нежилой;
• осмотреть объект недвижимости: у нежилого помещения всегда будет отдельный от общего вход;
• изучить требования пожарной и санитарно-технической безопасности к конкретному объекту: для нежилых помещений действуют более строгие требования;
• узнать, можно ли зарегистрироваться в помещении: в жилую недвижимость запрещено прописывать граждан.

Особенности покупки коммерческой недвижимости физическими лицами

Cдeлки c кoммepчecкoй нeдвижимocтью мoгyт зaключaть не только opгaнизaции или предприятия, но и физические лица. Приобретая нежилое помещение, владелец получает на него такие же права, как и на жилое — владеть, пользоваться и распоряжаться. Коммерческую недвижимость используют для бизнеса, сдают в аренду, перепродают или передают в качестве залога при банковском кредитовании.

Сделка купли-продажи такой недвижимости для физического лица практически ничем не отличается от покупки жилого объекта. Единственный нюанс — в том, что продавец обязан предъявить и предоставить больше документов.

Оформление договора купли-продажи

Договор купли-продажи коммерческой недвижимости составляется в простой письменной форме. Можно самостоятельно набрать текст на компьютере, внести данные продавца и покупателя, информацию об объекте продажи и распечатать несколько экземпляров договора. Их нужно три: после регистрации сделки один экземпляр передается продавцу, второй — покупателю, а третий останется в Росреестре.

Нотариально заверять договор продажи требуется только в нескольких случаях:

• если один из участников сделки несовершеннолетний (ФЗ №218-ФЗ, ст. 54. п. 2);
• продавец коммерческой недвижимости признан недееспособным (ФЗ №218-ФЗ, ст. 54. п. 2);
• при продаже доли нежилого помещения (ФЗ №218-ФЗ, ст. 42, п.1.1);
• если одна из сторон сделки настаивает на участии в сделке нотариуса.

Во всех остальных случаях нотариальное заверение не требуется. Стороны сделки вправе сразу после подписания договора собрать необходимый пакет документов и отправиться в Росреестр для регистрации коммерческой недвижимости.  

Какие документы потребуются для сделки

Чтобы подписать договор и заключить сделку, сторонам нужно подготовить пакет документов. Какие именно документы нужны при покупке коммерческой недвижимости, напрямую зависит от статуса владельца и покупателя.

Если покупатель — частное лицо, то ему нужен только паспорт, чтобы на сделке подтвердить личность. Дополнительные документы покупателю потребуются в следующих ситуациях.

1. Если сделка совершается на кредитные деньги, к пакету документов нужно добавить кредитный договор, подтверждающий, что банк выделил средства и одобряет покупку, если это целевое кредитование.
2. Если покупатель не может лично присутствовать на подписании договора: в такой ситуации заранее оформляется нотариальная доверенность на представителя. Оригинал доверенности должен быть у представителя с собой на сделке.

В отличие от покупателя, продавцу потребуется подготовить более объёмный пакет документов, особенно, если владелец недвижимости — юридическое лицо. Вот список.

• Выписка из ЕГРЮЛ: подтверждает существование юридического лица и то, что оно зарегистрировано на законных основаниях. Срок действия выписки очень короткий — всего 1 день, поэтому рекомендуется заказывать её накануне сделки купли-продажи.
• Паспорт главы компании или директора и приказ о назначении на должность.
• Устав юридического лица.
• Справка о стоимости сделки: так как всё имущество компании — это её активы, то просто так распоряжаться ими нельзя. Если недвижимость, которую запланировали продать, оценивается больше, чем в 25% от стоимости всех активов компании, то для подписания договора купли-продажи нужно разрешение учредителей.
• Финансовая отчётность: необходима для подтверждения того, что компания не пытается избавиться от активов перед банкротством и тем самым не уходит от долгов и кредиторов.
• Доверенность: если глава компании или директор не может лично присутствовать на сделке, то его уполномоченный представитель должен предоставить доверенность на проведение сделки.

И на этом список не заканчивается: также потребуются документы на саму недвижимость. Пакет небольшой, но без него сделка просто не состоится. Итак, собственнику потребуется предоставить:

• документ, подтверждающий право собственности на нежилое помещение — например, предыдущий договор купли-продажи, дарения, свидетельство о приватизации, наследовании и т.д.;
• выписку из ЕГРН или свидетельство о праве собственности;
• технический паспорт и кадастровый паспорт;
• справку об отсутствие задолженности по коммунальным и иным услугам, необходимым для содержания нежилого помещения;
• договоры с обслуживающими компаниями.

Нелишним будет запросить и оценочный отчёт. В нём эксперт укажет рыночную стоимость объекта недвижимости, а также незаконные перепланировки, если они были.

Оформление коммерческой недвижимости

Вне зависимости от того, какая недвижимость приобретается, нужно действовать по определенному алгоритму.

1. Составление предварительного договора. Это необязательный этап, но он существенно упрощает жизнь продавцу и покупателю. В документе отображаются намерения сторон — соответственно, продать и купить нежилую недвижимость. Также указывается срок, когда должен быть подписан договор купли-продажи, и другие важные нюансы — например, стоимость объекта недвижимости и размер задатка. Составление предварительного договора даёт сторонам уверенность, что сделка состоится и никто другой не заберёт приглянувшуюся недвижимость. При этом продавец и покупатель получают законную отсрочку, чтобы, например, собрать деньги или подготовить документы к сделке. 
2. Подписание основного договора. В назначенную дату стороны встречаются и подписывают договор купли-продажи. 
3. Государственная регистрация. Это заключительный этап сделки: сторонам необходимо обратиться в Росреестр, оплатить госпошлину и подать заявление на регистрацию перехода права собственности. 

Подводные камни сделок с нежилыми помещениями 

Главная неприятность, которая поджидает покупателя нежилой недвижимости, — признание сделки недействительной. Есть несколько ситуаций, который приводят к такому печальному развитию событий.

1. Договор купли-продажи подписал сотрудник, у которого не было на это прав. Заключать сделку вправе владелец компании, директор или председатель правления учредителей. Если подпись ставит кто-то другой, например, главбух предприятия, то необходима нотариальная доверенность на такие действия. Чтобы избежать проблем, важно удостовериться, что представитель компании имеет право распоряжаться имуществом или наделён доверенностью.
2. Банкротство продавца. Если компания на мели, то её имущество идёт с молотка, чтобы закрыть долги перед кредиторами. Если компания в такой момент самостоятельно продаёт коммерческую недвижимость, то рано или поздно к этой сделке появятся вопросы у арбитражного управляющего, а договор купли-продажи будет отменён в судебном порядке. Поэтому рекомендуем «пробить» юридическое лицо по базе судебных приставов на наличие открытых производств и непогашенных долгов — для этого достаточно знать ИНН продавца.  
3. Есть другие претенденты на недвижимость. Не всегда внутри организаций всё гладко: случаются ситуации, когда недобросовестные сотрудники пытаются продать активы, а деньги хотят присвоить себе. В таком случае настоящие владельцы нежилого помещения начнут оспаривать сделку, что приведёт к неизбежному отчуждению и потере средств. Избежать проблем поможет предварительная проверка продавца по реестру арбитражных дел.
4. Мошенники. Они действуют очень ловко — арендуют офис, создают видимость успешной компании и реализуют якобы принадлежащие им объекты недвижимости. Чтобы избежать неприятностей, нужно тщательно проверять все документы, которые предъявляет продавец. При необходимости всегда можно привлечь к сделке юриста или оформить всё нотариально. 

Иные варианты отчуждения коммерческой недвижимости 

Оформление коммерческой недвижимости на физическое лицо — это не всегда только купля-продажа, есть и другие варианты. Рассказываем о них подробнее.

Договор безвозмездного пользования

Нежилой недвижимостью могут просто разрешить пользоваться: на юридическом языке такая сделка называется безвозмездным пользованием (ГК РФ, ст. 689). Юридическое лицо вправе передавать своё имущество частным лицам и другим организациям. Чаще всего таким способом руководители предприятий передают имущество в пользование своим родственникам, супругам или детям. Это не запрещено законом. 

Фактически коммерческий объект недвижимости принадлежит предприятию или организации, но пользуются им другие люди. Например, открывают в нём офис, производство или просто хранят товары. Законодательство требует чёткого определения времени пользования, а договора сроком более 1 года требуют регистрации в Росреестре. 

Дарение

Собственник может подарить свою нежилую недвижимость. Но если владелец — юридическое лицо, то установлен перечень тех, кто не может выступать в роли одаряемых (ГК РФ, ст. 575):

• государственные и муниципальные служащие;
• банковские работники;
• медики, учителя и медработники, если даритель лечится, учится или находится на попечении у них;
• коммерческие организации.

Чаще всего дарение осуществляется между родственниками, как способ оптимизации налогообложения. Например, владелец завода может подарить часть имущества своему ребёнку. Сыну или дочке не придётся платить налог с подарка, так как он получен от родственника, плюс подаренное имущество автоматически будет выведено из налогооблагаемой базы по УСН.

Коротко о главном

Покупка нежилой недвижимости мало чем отличается от приобретения квартиры или дома. Сделка проводится по схожему алгоритму, но требуется более тщательная проверка объекта недвижимости и самого продавца.