Что такое апартаменты и можно ли их перевести в жилое помещение
Фото: Freepik
В Москве растёт популярность домов с апартаментами — зданиями, которые технически имеют статус нежилого помещения. Их строительство выгодно застройщикам: проще получить разрешение на работы, а ещё к ним предъявляется меньше требований при сдаче в эксплуатацию.
Покупателям же апартаменты интересны потому, что их стоимость обычно ниже, чем у квартир — в среднем на 30%. Но есть проблема: апартаменты — нежилые помещения, и этот статус накладывает определённые ограничения. Что делать собственникам апартаментов? Рассказываем, можно ли перевести их в жилое помещение и как это сделать.
Что такое апартаменты и чем отличаются от квартир
Апартаменты — это тип нежилой коммерческой недвижимости, которую застройщики адаптируют под постоянное проживание. В апартаментах, как правило, есть комната, санузел и место под кухню. Но юридически эти помещения нежилые, поэтому во многом отличаются от квартир.
Регистрация и проживание
Квартира предназначена для того, чтобы в ней жить, поэтому закон даёт возможность постоянно зарегистрироваться в ней. Использовать квартиру для бизнеса нельзя.
Апартаменты — нежилые помещения, которые строят в первую очередь для бизнеса, например, под гостиницу. Поэтому временно регистрироваться в них можно, но вот постоянную прописку оформить не получится.
Есть апартаменты, в которых невозможно зарегистрироваться совсем, даже временно — это здания, расположенные на земле, не предназначенной для строительства гостиниц. Как узнать, на какой земле стоят апартаменты, мы расскажем далее.
Фото: rawpixel.com (Freepik)
Льготы, налоги, коммуналка
Застройщики часто рекламируют апартаменты, предлагая купить их семьям с детьми. Но они умалчивают о том, что, по закону, при покупке нельзя воспользоваться ни одной субсидией от государства: маткапиталом, выплатой 450 000 рублей для многодетных, региональными мерами поддержки. Налоговый вычет тоже получить не выйдет — им могут воспользоваться только покупатели жилых помещений.
Налог придётся платить щедрый — 0,5-2% от кадастровой стоимости в год. К примеру, на квартиру налог ниже — 0,1-0,3%. То же самое и с коммунальными тарифами — для апартаментов они выше, чем для жилых помещений.
Закон, который защищает единственное жильё, не распространяется на апартаменты. То есть даже если у человека нет другого жилья, кроме этого, апартаменты заберут по исполнительному листу или в ходе банкротства. С точки зрения закона, это просто актив, который есть у должника, а не жильё.
Общедомовое имущество и его содержание
У каждого собственника квартиры есть ещё и доля в общем имуществе — лестничная площадка, подъезд, крыша, фасад. Ею нельзя распорядиться (продать, подарить, отказаться), но все собственники обязаны следить за ней и содержать эти территории в порядке.
С апартаментами всё обстоит сложнее: ни в одном законе не указано, что собственникам принадлежат и общие территории. Зачастую в таких зданиях располагаются не только само жильё, но и офисы, торговые площади, вестибюли. И согласно разъяснениям ВАС РФ, всё это принадлежит владельцам апартаментов и офисов, а значит, расходы на содержание нести им.
Что касается управления и содержания, то и тут всё не в пользу апартаментов. В обычном многоквартирном доме все решения принимают собственники: выбирают управляющую компанию или назначают ТСЖ. В домах с апартаментами другой принцип: главный — тот, у кого больше собственности в доме (его называют мажоритарным собственником). Это может быть сам застройщик или представитель бизнеса — кто угодно, кто выкупил большую часть площадей в доме.
Именно мажоритарный собственник будет выбирать УК, а также то, какие проблемы в доме решать, а какие — нет. Например, он может решить построить фонтан во дворе дома, а платить будут все собственники — и это абсолютно законно.
- 9,1 млн ₽Москва, ЗАО, район Солнцево, квартал № 3, жилой комплекс Движение. Говорово, к1Говорово 19 мин.
Можно ли апартаменты перевести в жилое помещение
Проблема правового регулирования перевода стоит остро. Власти уже вносили законопроекты по поводу жилого статуса апартаментов, но пока эти попытки не увенчались успехом. Отдельного закона для перевода апартаментов в статус жилого помещения нет, а перевод остаётся трудно осуществимым — но реальным.
Некоторые застройщики привлекают покупателей тем, что предлагают купить апартаменты на стадии строительства, а после обещают перевести недвижимость в жилой фонд. Эти обещания никак не закрепляются в договоре, поэтому девелопер их может не соблюсти — и никак за это не ответит.
Кроме того, перевод возможен только после сдачи дома в эксплуатацию. А значит до окончания строительства этого не случится. Покупатель не сможет в процессе воспользоваться жилищными льготами и быстрее закрыть ипотеку.
Фото: wirestock (Freepik)
В теории, перевод апартаментов в жилое помещение возможен по общему принципу из статьи 23 ЖК РФ. Но для этого должны быть соблюдены важные условия.
- Разрешённое использование земли. Узнать, на какой земле построен дом, можно у застройщика, запросив проектную декларацию. Если в ней будет написано, что землю можно использовать под строительство гостиниц, то такое жильё можно будет перевести в жилое. Если же земля «общественно-деловая», то гостиницы на ней строить нельзя, а осуществить перевод не разрешат.
- Переводимая площадь должна соответствовать требованиям, закреплённым в законе. Если кратко, то в апартаментах должны быть коммуникации (санузел, кухня, вода, отопление), а также нужно, чтобы планировка соответствовала нормам жилой площади — например, в каждой комнате должно быть окно.
- Отсутствие обременения. Помещение не должно находиться в залоге — если апартаменты взяты в ипотеку, то поменять их статус можно только после закрытия кредита. Заявление на перевод может подать только собственник.
Как сделать перевод
Первым делом нужно собрать следующие документы.
- Выписка из ЕГРН. Её можно заказать на Госуслугах или в МФЦ.
- Правоустанавливающий документ. Это может быть договор купли-продажи, дарственная, свидетельство о наследстве и так далее — то есть документ, на основании которого апартаменты перешли в собственность.
- Технический план помещения. Его можно получить у кадастрового инженера в БТИ, иногда план предоставляет застройщик.
- Проект перепланировки. Если апартаменты не подходят под требования к жилому объекту, то понадобится проект перепланировки — его можно заказать в любом проектно-архитектурном бюро. Стоит эта услуга от 7000 до 25 000 рублей. Саму перепланировку можно провести после перевода, но проект нужен обязательно.
- Поэтажный план с экспликацией (пояснениями), который можно запросить у застройщика. Если он не предоставил этот документ, можно обратиться в БТИ, МФЦ или заказать его на Госуслугах.
- Согласие всех собственников на перевод. Согласие должен написать каждый отдельно в свободной форме или по утверждённой местной властью. Обязательно указываются ФИО собственника, номер квартиры/офиса и адрес.
Куда подавать документы
Переводом из нежилого фонда в жилой занимаются органы местного самоуправления, в каждом регионе — свой отдел. Например, в Москве за это ответственен Департамент городского имущества.
Узнать, куда нести документы в своём городе, можно на сайте или в приёмной местной администрации. Также документы могут принять в отделении МФЦ.
Сколько ждать
После принятия документов власти назначают выездную комиссию, которая осмотрит апартаменты и сделает техническое заключение — именно в нём будет сказано, можно ли перевести апартаменты в статус жилого помещения. Средний срок подготовки заключения — 45 дней, но в регионах он может отличаться.
Когда будет вынесено решение, собственнику придёт уведомление об отказе или о переводе. Отказ можно обжаловать в суде.
Коротко о главном
- Ответ на вопрос «Как перевести апартаменты в квартиру?» можно найти в Жилищном кодексе РФ, в статье 23 с общими принципами перевода нежилых помещений в жилые. Отдельного закона для апартаментов пока не создали.
- Перевод возможен, если на земле, на которой построен дом, можно строить гостиницы. В противном случае поменять статус помещения не получится.
- В апартаментах должны быть коммуникации и планировка, соответствующая жилым помещениям.
- Для перевода нужно согласие всех собственников апартаментов, офисов и торговых площадей в доме.