Основания прекращения прав на землю: какими они бывают

Собственную землю можно использовать по-разному: построить жилой дом или дачу, сдать в аренду, организовать крестьянско-фермерское хозяйство, посадить овощи или плодовые деревья и многое другое. 

На первый взгляд всё просто: у гражданина есть участок, и он распоряжается им как хочет. Но на деле это не совсем так — существуют ситуации, когда владельцы надела рискуют его лишиться. Выясним, какими бывают законные основания прекращения права собственности на землю и как этого избежать.

Важные особенности земельного законодательства

Сразу отметим: земля как природный ресурс принадлежит только государству, но одновременно она может находиться во владении, распоряжении и пользовании у муниципальных органов власти, юридических или частных лиц. Объектом права собственности здесь выступает конкретная территория. Она может включать не только сам поверхностный слой почвы, но также водные ресурсы и даже полезные ископаемые, которые находятся в пределах границ участка.

Получается, что у собственников есть только право владеть участком, пользоваться им в личных целях и распоряжаться по своему усмотрению как личным имуществом. Но при наступлении некоторых обстоятельств может наступить прекращение прав на землю — добровольное или принудительное. 

Чаще всего добровольное прекращение права собственности на земельный участок происходит в результате какой-либо сделки: 

• дарение;
• продажа;
• наследование;
• обмен. 

Также бывают ситуации, когда собственник в добровольном порядке отказывается от своего надела по разным причинам. Если же владелец нарушает правила обращения с землёй, у него могут забрать участок по решению суда.

Наиболее частые основания прекращения права собственности на землю выглядят так: 

• добровольный отказ;
• отчуждение;
• принудительное изъятие. 

Большинство территорий в распоряжении государственных и муниципальных органов предоставляются безвозмездно, продаются или сдаются в аренду юридическим и частным лицам. Есть разные формы владения земельными участками, которые отличаются правовой стороной вопроса. 

Например, граждане могут получить наделы по праву постоянного или срочного пользования, пожизненного наследуемого владения, частного или публичного сервитута (ограниченное право пользования чужой территорией). Первый вариант формы владения считается наиболее распространённым: по нему хозяева могут пользоваться участком по своему усмотрению, но в рамках земельного законодательства.

Добровольный отказ собственника от прав на участок

Обычно землевладельцы отказываются от своих наделов в рамках исполнительного или судебного производства. Это касается случаев, когда собственник участка рассчитывается по своим долгам при помощи имущества — земельного участка — в добровольном порядке. Чтобы отказаться от надела, владельцу необходимо подать соответствующее заявление в регистрирующий госорган — например, районную администрацию.

В заявлении собственник обязательно должен указать, что отказывается от прав владения на конкретный участок. К запросу также необходимо приложить документы.

1. Копия документа, удостоверяющего личность заявителя. Обычно это паспорт. Если обращается с заявлением на отказ юридическое лицо, потребуется предоставить свидетельство о регистрации в специальном реестре (ЕГРЮЛ, для ИП — ЕГРИП).
2. Кадастровый паспорт на участок. Этот документ предъявляется в случае, если в государственном земельном реестре есть информация о конкретной территории.
3. Правоустанавливающие документы на землю. Это может быть договор купли-продажи, свидетельство о наследстве, договор дарения и прочее. Вместе с ними необходимо предоставить свежую выписку из ЕГРН. Если документов на участок нет, но он был предоставлен муниципалитетом, потребуется документально доказать факт передачи земли.

Если с документами всё в порядке, права на землю прекращаются с момента фактической регистрации такой операции в госоргане.

Отчуждение земельного участка самим собственником

Под отчуждением подразумевается право распоряжаться принадлежащим на законных основаниях наделом по своему усмотрению. То есть владелец участка передаёт его в собственность другому лицу за деньги или безвозмездно. В первом случае речь идёт о продаже земли, а втором — о его обмене, дарении или наследовании.

Принудительное изъятие надела 

Это касается ситуаций, когда участок:

• выкупается под государственные или муниципальные нужды;
• конфискуется в связи с ненадлежащим использованием, совершением преступления или неисполнением залоговых обязательств;
• реквизируется при возникновении чрезвычайных ситуаций.

В зависимости от причины изъятия участка порядок проведения процедуры будет отличаться.

Изъятие земли под госнужды

Госнужды могут быть разными: бывает, что земля необходима для проведения работ по недропользованию (добыча полезных ископаемых) или строительства объектов областного значения (здания под соцнужды). В этом случае процедуру инициируют федеральные структуры или представители местного муниципалитета. В отдельных ситуациях решение принимают в ускоренном порядке, иногда даже без обращения в суд. Сам порядок проведения изъятия регулируется ст. 279 ГК РФ, ст. 49 и 56 ЗК РФ. 

После принятия решения о принудительном отчуждении участка органы власти обязательно должны письменно известить об этом собственника не менее, чем за 12 месяцев до начала процедуры. Земля изымается не бесплатно: правообладатель вправе требовать через суд компенсацию в размере рыночной стоимости надела.

Также владелец может запросить возмещения дополнительных сумм у представителей госструктур или муниципалитета — например, упущенную выгоду, если участок помогал получать доход, расходы на услуги оценочной компании и прочие понесённые убытки. Главное — грамотно составить исковое заявление и предоставить суду все документальные доказательства убытков.

Конфискация участка

Землю обычно конфискуют исполнительные органы за совершённые преступления и только по решению суда. В такой ситуации ни о какой компенсации не может быть речи. Сам надел выставляется на публичные торги, а порядок конфискации прописан в ст. 50 ЗК РФ и ст. 243 ГК РФ. Выручка от реализации надела делится между кредиторами или поступает в доход государства.

Не все земельные участки могут быть конфискованы. В частности, не подлежат изъятию наделы, на которых:

• построен жилой дом или хозяйственные постройки;
• ведутся подсобные или сельскохозяйственные работы.

Оба случая трактуются неоднозначно, поэтому суды тщательно изучают каждую ситуацию в индивидуальном порядке.

Отчуждение земли из-за ненадлежащего использования

Несмотря на то, что участки считаются личным имуществом, их могут изъять у собственников в связи с нецелевым использованием или нарушением других правил землепользования. В последнем случае в основном речь идёт об отсутствии ухода за наделом — например, высокое содержание сорных трав на территории (более 30%), допущение заболоченности земли, отравление почвы химикатами и прочее.

Такие основания для изъятия земельного участка также рассматриваются в суде. Чаще всего инициатором выступает местный муниципалитет. Если решение суда будет в пользу местных органов власти, собственник может его обжаловать в течение 30 дней после вынесения или подать отдельный иск с требованием о возврате надела.

Коротко о главном

Наиболее распространённые основания прекращения права собственности на земельный участок — это добровольное отчуждение надела его владельцем в результате какой-либо сделки: продажи, дарения, обмена, наследования. 

Бывает и принудительное изъятие надела: под госнужды, в результате конфискации или отчуждения из-за ненадлежащего использования. Обычно процедура инициируется исполнительными органами по судебному решению, если на имущество собственника наложено взыскание. В таком случае земля продаётся на торгах или переходит во владение муниципалитета. Принудительное прекращение прав на земельный участок можно оспорить в суде.