Оговорки по ДДУ: как и когда стоит оформлять дополнительное соглашение

Иногда бывают ситуации, когда после составления и регистрации договора долевого участия (ДДУ) представитель застройщика приглашает будущего собственника на оформление... дополнительного соглашения. А иногда инициаторами выступают и сами дольщики. Этот документ нужен, если требуется внести какие-либо поправки в основной договор. Например, застройщик может отразить в нём изменение сроков сдачи дома или замену материалов отделки. 

Рассказываем, какие нюансы могут возникнуть при составлении допсоглашения и как правильно вести себя с застройщиком, если покупатель не согласен с условиями допсоглашения к ДДУ.

Ключевые юридические тонкости допсоглашения к ДДУ

Подписание дополнительного соглашения к ДДУ — решение исключительно добровольное. Застройщик не может принудить дольщика соглашаться на изменения условий основного договора. Если вторая сторона против, она вправе не ставить подпись в документе. Однако в этом случае и девелопер может даже подать в суд, чтобы обязать дольщика подписать дополнительное соглашение. Суд рассмотрит обращение и решит, кто из участников сделки прав. 

Но если дольщика ничего не смущает в дополнительном соглашении и он согласен на изменения, тогда документ оформляют и он становится неотъемлемой частью основного договора. Правда в законную силу документ всё равно вступит только после регистрации в Росреестре. Такая процедура обычно занимает до семи рабочих дней. Дополнительно за неё придётся заплатить госпошлину в размере 350 рублей (обычно этим занимается застройщик).

Если дополнительное соглашение не пройдёт регистрацию, оно считается недействительным. Важно, что количество дополнений к ДДУ не ограничено законодательством, поэтому стороны могут заключать новые документы по сути при любых изменениях в договорённостях. Также допускается в одном соглашении перечислить несколько поправок к основному договору. Инициировать изменения можно на протяжении всего срока действия ДДУ.   

В каких случаях составляется дополнительное соглашение по ДДУ

Цель такого документа — внесение изменений, уточнений и дополнений в действующие договорённости между дольщиками и застройщиком. Потому любая из сторон может выступить инициатором дополнения к ДДУ, если её что-то не устраивает или возникли серьёзные обстоятельства, вынуждающие изменить основной договор. Вот наиболее распространённые причины составления допсоглашения:

• изменение количества или состава сторон ДДУ;
• корректировка даты сдачи новостройки;
• исправление ошибок в тексте ДДУ;
• изменение параметров объекта;
• досрочное расторжение основного договора. 

На практике чаще всего изменения в ДДУ вносит застройщик — с помощью дополнительного соглашения девелоперы обычно снимают с себя долю ответственности. Поэтому строительные компании разными способами пытаются убедить дольщика подписать этот документ. Расскажем подробно о каждом случае.

Перенос сроков сдачи новостройки

Это наиболее распространённая причина оформления допсоглашения. Если застройщик не успеет зарегистрировать его в установленные сроки, дольщики, по Закону о защите прав потребителей, вправе потребовать компенсацию за нарушение условий ДДУ. Хотя по новым правилам Постановления №442, до конца 2022 года с девелоперов снимается эта ответственность, но это не бессрочная «акция». 

Пока этот закон действителен, взыскать деньги за нарушение сроков сдачи новостройки не получится. А вот  если его не продлят и размер санкций не будет пересмотрен, девелоперу придётся выплачивать дольщикам по 1/150 ставки Банка России от стоимости квартиры за каждый день переноса срока. Чтобы не выплачивать неустойку, застройщики заранее пытаются заключить допсоглашения. Но на сегодняшний день в этом нет необходимости.

Досрочное расторжение ДДУ

Инициатива досрочно расторгнуть договор может исходить как от застройщика, так и от дольщика. Для этого также составляется допсоглашение, где стороны прописывают причину такого решения — например, систематическое нарушение девелопером своих обязательств. 

Если строительная компания предлагает расторгнуть договор на своих условиях и дольщик подписывает допсоглашение, то в дальнейшем у него не будет права требовать от застройщика положенной компенсации. Поэтому стоит хорошенько подумать, надо ли ставить свою подпись в документе. В большинстве случаев заключение допсоглашения ущемляет права дольщиков.

Замена стороны ДДУ

Бывает так, что состав дольщиков со временем меняется или стройку продолжает другой девелопер. В таких ситуациях также не обойтись без дополнительного соглашения. В первом случае речь может идти о переуступке права требования или включении в состав новых участников. Если изменения касаются передачи обязательств другому застройщику, нужно получить согласие всех дольщиков. Обычно такое происходит, если у прежней строительной компании возникли финансовые трудности.

Исправление ошибок в ДДУ

В любом договоре могут встретиться опечатки или ошибки, но даже одна цифра или буква порой играет важную роль. Если были допущены какие-либо неточности, придётся заключить допсоглашение. В документе должен быть отражён правильный текст договора. При этом стоит помнить: если речь идёт об изменении существенных условий, не нужно впопыхах подписывать документ. Обычно с помощью него недобросовестные застройщики пытаются замаскировать невыгодные для дольщика поправки.

Изменение параметров квартиры

Девелопер способен предложить оформить допсоглашение и в том случае, если в проектную документацию были внесены какие-либо изменения. В результате выбранная квартира может оказаться слегка не той по площади, на которую будущий собственник рассчитывал. Конечно, часто в ДДУ прописывается нормальное отклонение от фактической площади: это значение не должно превышать 5% от исходных квадратных метров.

Иногда бывает так, что фактическая планировка объекта сильно отличается от той, что была в проекте. Представим ситуацию: вы купили трёхкомнатную квартиру с просторной лоджией, а в итоге её нет. В этом случае можно потребовать досрочного расторжения договора. Застройщик в подобной ситуации может предложить денежную компенсацию и подписание допсоглашения — выбор будет за дольщиком. 

Могут поменяться и какие-то другие параметры жилья — например, отделка квартиры (если квартира будет с ремонтом от застройщика) или материалы фасада здания — то без допсоглашения не обойтись. Может измениться даже этажность здания — и это тоже должно быть отражено документально.

Что должно быть в допсоглашении

Чётких требований к содержанию допсоглашения нет. Однако есть несколько пунктов, которые стоит прописать в документе:

• дата и место заключения;
• информация об основном договоре;
• перечень вносимых изменений со ссылками на редактируемые части договора;
• дата вступления в силу документа и срок действия;
• реквизиты и подписи обеих сторон.

Подписывать допсоглашение или нет

Каждый случай стоит рассматривать индивидуально: если есть сомнения — это повод задать дополнительные вопросы или внести поправки в новый документ. Как правило, застройщики сначала высылают проект допсоглашения заказным или электронным письмом. Если возникли какие-то срочные обстоятельства, документ передают вместе с курьером под личную роспись при получении. Дольщик может отреагировать на известие следующим образом:

• проигнорировать его и ничего не отвечать на письмо;
• согласиться на поправки и подписать документ;
• письменно уведомить девелопера об отказе.

Отказ или молчание будет означать, что договорные отношения продолжатся на прежних условиях. 

Подведём итоги

Какие бы изменения или дополнения к основному договору ни предлагал застройщик, не стоит принимать поспешных решений. Лучше это всё тщательно обдумать или обратиться к опытному юристу для консультации. Помните: чаще всего девелоперы хотят оформить допсоглашение для того, чтобы снять с себя часть ответственности. 

Если же дольщику требуется внести изменения в ДДУ, он смело может составить свой проект допсоглашения, направить его на юридический адрес застройщика и ждать. Если ответа не последует в течение месяца, следующий шаг — это обратиться в суд с иском о принудительном подписании документа.