Оценка квартиры для суда: зачем она нужна

Казалось бы, нет ничего сложного в оценке квартиры — примерную стоимость за квадратный метр можно прикинуть по объявлениям на сайтах по продаже недвижимости. Но для суда это не подходит — здесь нужно официальное подтверждение и расчёты. 

Рассказываем, как узнать оценку квартиры для суда и зачем это может потребоваться.

Зачем нужно оценивать квартиру для суда 

Есть несколько основных причин, по которым суд может потребовать оценку недвижимости. 

1. Бракоразводный процесс. При разводе совместно нажитое имущество делится пополам. Чтобы справедливо разделить доли, необходимо провести оценку недвижимости. 
2. Наследство. Здесь, как и с бракоразводным процессом, оценка недвижимости нужна для того, чтобы справедливо разделить доли между наследниками. 
3. Оспаривание кадастровой стоимости объекта. Это нужно для уменьшения налогооблагаемой базы. 
4. Взыскание задолженности. Таким образом суд выявляет возможные источники погашения задолженности, если заёмщик не выполнил свои обязательства перед кредитором. 
5. Оспаривание сделки купли-продажи. Случается так, что одна из сторон не согласна с проведением сделки по продаже недвижимости. В таком случае, чтобы доказать свою правоту, потребуется провести оценку имущества. 
6. Оценка ущерба, нанесённого недвижимости. Это необходимо, например, в случае ограбления, пожара или затопления. В этом случае привлекают независимых экспертов, которые проводят экспертизу для возмещения ущерба. 

Требования к оценщикам недвижимости

Оценкой недвижимости занимаются специалисты — оценщики. Их деятельность регулирует ФЗ-135 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29.07.1998. По этому закону оценщики должны: 

• иметь диплом, дающий право заниматься этим родом деятельности, 
• быть членом Саморегулируемой организации оценщиков (подтверждается свидетельством), 
• иметь полис страхования профессиональной ответственности. 

Все эти документы можно запросить при заказе услуг оценщика. 

В отчёте оценщик обязан обосновать свои выводы, указать все подходы, показатели, расчётные формулы, провести анализ рынка и составить подробное описание объекта. 

Факторы, влияющие на оценку 

Есть три подхода оценки недвижимости. 

Доходный. В этом случае оценщик делает прогноз, какой доход способен принести объект. Чаще всего этот способ используется для оценки недвижимости, которую собственники планируют сдавать в аренду. 

Затратный. Такой подход используется для оценки строящихся объектов. Он включает в себя подсчёт затрат, необходимых для приобретения или воспроизводства объекта с учётом износа недвижимости. 

Сравнительный. Это самый распространённый подход, который как раз применим в большинстве случаев — в том числе развода, наследства, оспаривания кадастровой стоимости и т. д. Он предполагает сравнительный анализ аналогичных предложений на рынке. При расчёте оценщику приходится учитывать множество факторов, а именно:

• этажность;
• расположение; 
• площадь и количество комнат; 
• инфраструктура; 
• год, тип постройки, степень износа; 
• отделка; 
• наличие балкона; 
• наличие охраны, лифта, состояние придомовой территории; 
• планировка. 

Какие документы нужны для оценки квартиры и как проходит процедура

Для разных видов недвижимости существуют разные требования. 

Если оценивается строящаяся недвижимость, понадобятся следующие бумаги: 

• паспорт владельца; 
• акт приёма-передачи; 
• договор участия в долевом строительстве. 

При оценке вторичной недвижимости нужно предоставить такой набор документов:

• паспорт владельца; 
• выписка из ЕГРН; 
• документы, подтверждающее основание возникновения права собственности (договор купли-продажи или свидетельство о праве на наследство); 
• технический паспорт. 

Список документов может быть расширен в зависимости от конкретного случая, поэтому полный перечень бумаг лучше уточнить в оценочной компании при заказе процедуры. 

Оценка недвижимости проводится в несколько этапов.

1. Постановка задания на оценку. На этом этапе собственник обращается к оценщику и объясняет цель оценки. Желательно заранее подготовить недвижимость — оценщик будет делать фотографии, которые пойдут в отчёт. 
2. Заключение договора с оценочной компанией. Договор должен содержать цель оценки, описание объекта, размер денежного вознаграждения за проведение оценки и т. д. 
3. Сбор информации. Оценщик выезжает на объект, осматривает и фотографирует его, проверяет, насколько реальные параметры соответствуют плану БТИ, ищет дефекты и т. д. В процессе оценщик может задать несколько вопросов собственнику — например, о том, как используется эта недвижимость. 
4. Расчёт стоимости. На этом этапе оценщик определяет метод оценки недвижимости, о которых мы говорили выше. Чаще всего используется сравнительный метод.
5. Составление отчёта. В отчёте будет прописано основание для проведения оценки, цель, дата, перечень документов и другая информация. Отчёт может быть в бумажном или электронном виде.
   

Сроки зависят от типа недвижимости. Например, отчёт о простых типовых объектах можно получить уже спустя несколько дней. Стоимость — от 5000 рублей. 

Популярные вопросы

Можно ли провести оценку недвижимости самостоятельно? 

Если речь идёт об оценки для суда, то сделать всё самостоятельно не получится. Суд просто не будет учитывать эти данные, так как они произведены не специалистом. 

Может ли оценщик занизить или завысить стоимость недвижимости? 

Компании не имеют никакой выгоды от того, понижена или повышена стоимость недвижимости в отчёте. К тому же подтасовывать результаты — значит рисковать своей репутацией. 

Сколько времени отчёт можно считать действительным? 

По закону отчёт об оценке считается действительным в течение 6 месяцев.