Перемен требуют наши сердца: обмен квартиры на частный дом

Можно долго спорить о том, что лучше — дом или квартира. Для каждой позиции найдутся свои аргументы. Поговорим сегодня о тех, кто собирается провести обмен квартиры на частный дом.

Для многих это очередной этап улучшения жилищных условий, и вполне понятно, что затягивать с процессом не хочется. С первого взгляда, проведение сделки в форме обмена выглядит проще и быстрее, чем оформление двух договоров купли-продажи. 

Рассказываем, что думают об этом эксперты, изучаем особенности, а также плюсы и минусы процедуры обмена и возможные последствия.

Оцениваем необходимость переезда

Прежде чем искать домик, выбирать, какой договор вы будете заключать и изучать его особенности, сделайте небольшую паузу. Случается, люди, прожившие всю жизнь в квартире, смотрят на частный дом сквозь розовые очки. Это приводит к разочарованию и неминуемому переезду обратно в город — трата денег и нервов.

Если вы подумываете обменять квартиру на частный дом, то плюсы уже оценили. Проживание в частном доме экологичней, оно даёт больше свободы, возможностей по расширению жилплощади, содержанию домашних питомцев, посадке сада или огорода. Своя беседка, качели, бассейн во дворе, нет шумных соседей над головой и за стенкой — перспективы завораживают.

Но не забывайте о минусах. Поддержание частного дома и двора в достойном состоянии требует сил, времени и денег. Даже простая клумба регулярно нуждается в вашем внимании: цветы нужно сажать, обрезать, удобрять, поливать и опрыскивать от вредителей, а для создания масштабных композиций из растений потребуется ландшафтный дизайнер. Деревянные заборы, беседки, фронтоны и другие конструкции периодически требуют покраски, на территории нужно убирать листья и чистить снег. Для одних такие хлопоты — радость, для других — каторга.

Соседи тоже важны. Если не получится наладить контакт, возможны неприятные инциденты. Например, будут препятствовать вашему строительству или прокладке коммуникаций — в некоторых случаях закон требует согласия соседей. А на старых участках в деревне часто возникают споры из-за границ.

Жизнь за городом предполагает, что у вас есть минимум одна машина — поблизости может не оказаться подходящего магазина, развлекательного комплекса, школы или больницы. Добавится ежегодный налог на землю. Летом жизнь могут портить комары и мухи, а зимой — заваленная снегом дорога.

Посмотрите на ситуацию даже с этих сторон и оцените, нужно ли вам поменять квартиру на дом в коттеджном поселке, домик в деревне, частный сектор в городе или таунхаус. Может, проще оставить всё как есть? 

Выбираем вариант сделки

Вы оценили свои силы, финансовые возможности и желания — и готовы сменить квартиру на дом. Изучите свои активы. Сделка может быть равноценной (стоимость дома и квартиры одинакова) или неравноценной (стоимость объектов отличается, и одна из сторон выплачивает другой оговоренную сумму). В последнем случае, скорее всего, доплачивать придётся вам. Исключение составят дорогие квартиры большой площади, расположенные в престижном районе, или выбор дома в отдалённой деревне с минимумом удобств.

Юридически у вас есть два пути:

1. заключить договор мены квартиры на частный дом;
2. заключить альтернативную сделку — продать квартиру по одному договору купли-продажи и купить дом по другому ДКП. В зависимости от ситуации купить квартиру может владелец выбранного вами дома или третье лицо. Мы ранее писали подробно о том, как продать дом по договору купли-продажи. 

Знакомимся с договорами мены

Ответ на вопрос «как обменять квартиру на дом с участком» очевиден: всё зависит от конкретной ситуации. Далее расскажем о них более подробно. 

Договоры мены применительно к домам заключают достаточно редко — это связано с двумя моментами: сложностью оценки дома и особенностями оформления земельного участка.

Риэлтор Виталий Русаков поясняет на примерах: «Основная сложность таких сделок состоит в том, что если стоимость квартиры можно достаточно точно и объективно оценить по ряду стандартных параметров, то в отношении частного дома, коттеджа, виллы или усадьбы это сделать достаточно трудно. Особенно если речь идёт о каком-то дорогом и индивидуальном архитектурном проекте с ландшафтным дизайном, бассейнами, зимними садами и павлинами.

То есть при оценке дома существует гораздо больше субъективных факторов, чем объективных параметров. Кому-то не будут нужны все эти новомодные гектары английских парков и японских садов, новому хозяину больше нравится на них высаживать картошку.

Второй момент — дом продаётся, как правило, с земельным участком. И не всегда на такой участок есть право собственности. Обычно это касается частных построек до 1991 года, когда земельный участок для строительства дома предоставлялся на праве бессрочного пользования (бессрочной аренды). В СССР не было частной собственности на землю, как, впрочем, и на всё другое.

Поэтому обмен квартир на дома вызывает большой риск неравнозначности обмена. Если разница в таком эквиваленте стоимости небольшая, то используется договор мены с небольшой доплатой. Если же стоимость дома или квартиры намного превышает цену покупаемого объекта, то лучше всего использовать стандартный формат ДКП».

Плюсы договора мены

Когда вы решаете поменять квартиру на дом, первый и главный плюс в том, что вы заключаете один договор вместо двух. Есть и другие приятные моменты.

Меньше проблем при срыве сделки или её расторжении. В случае, если вторая сторона не выполнит обязательства или спустя какое-то время после заключения договора будет расторгать его (например, при обнаружении скрытых недостатков), вы просто возвращаетесь в свою квартиру. Тогда как расторжение ДКП вынуждает вас срочно искать жильё или деньги — в зависимости от того, какой договор аннулируется (по которому вы продавали жильё или приобретали).

Меньше расходов на взаиморасчёты. Вам не нужно платить комиссию за перевод средств на счёт продавца, а это не так уж мало — в среднем комиссия составляет 1% от суммы. То есть при переводе 3 миллионов вы теряете 30 тысяч. А если используется наличный расчёт, не придётся арендовать банковскую ячейку и искать аппарат для пересчёта денег и их проверки.

Минусы обмена

Минусы такого способа поменять жильё объясняются следующими особенностями:

• юридическими нюансами;
• человеческим фактором;
• продолжительностью процесса.

Юридические сложности описала совладелец инвестиционно-строительной компании «РС-Групп» Алёна Кожевникова. 

«Договор мены сложен по содержанию, потому что он должен включать суть двух договоров купли-продажи и равноценные условия по каждому из объектов. Поэтому чаще всего люди заключают одновременно два встречных договора купли-продажи.

При обмене квартиры на частный дом регистрирующие органы будут проверять сразу три кадастровых номера: у квартиры, дома и участка. И если хотя бы у одного из объектов выявят неточности или проблемы, то сделка будет приостановлена».

Что касается человеческого фактора, просто представьте процесс. Сколько времени нужно вам лично, чтобы найти среди огромного количества предложений загородный дом, который придётся по душе? Вас должен устроить населённый пункт с учётом инфраструктуры и транспортной доступности, планировка, площадь и состояние дома с коммуникациями, размер и топографические особенности участка. Даже при условии участия в сделке хорошего риелтора, предложения требуют просмотра вживую. 

Допустим, наконец дом найден. Теперь нужно убедить собственника выбранного дома, что ему идеально подойдёт ваше жильё. Вероятность, что ваши желания совпадут, очень невысока, особенно если происходит обмен однокомнатной квартиры на дом. У владельца дома свои привычки, взгляды и приоритеты — не факт, что ваши аргументы будут убедительны. А значит, придётся продолжать поиски, и так много раз. 

Продолжительность процесса связана с человеческим фактором и ассортиментом на рынке. При купле-продаже есть цепочка типовых сделок — деньги на жильё, за счёт этого возможности выбора у каждого участника увеличиваются. А обмен — штучный товар. Возможно, вы предполагали, что договор обмена ускорит процесс, но на деле чаще получается наоборот.

Когда стоит предпочесть договор мены

Виталий Русаков, исходя из 14-летнего опыта работы с недвижимостью в Москве, Подмосковье и за рубежом, советует выбирать договор мены в следующих ситуациях. 

1. «Если кто-то один из владельцев или оба имеют в собственности квартиру и (или) дом менее 5 лет. Вам не придётся уплачивать НДФЛ на всю сумму сделки в размере 13%, который грозит при стандартном ДКП (только в случае мены с доплатой вы платите НДФЛ на сумму доплаты, что заметно меньше — прим. автора).
2. Если дом, коттедж или частное домовладение находятся на участке земли, не оформленном в собственность, или есть подозрения, что этот земельный участок неправомерно отчуждён в пользу владельца, то лучше всего оформить договор мены, закрепив в нём условия, что меняется только дом как строение, но без земельного участка.
3. Если у кого-то из участников сделки имеются непогашенные долги (например, ипотечный заём), лучшим вариантом будет договор мены, так как такая сделка защищена от арбитражного и исполнительного производства (при условии, что это единственное жильё — прим. автора). Это предусмотрено ст. 446-й ГПК РФ.
   
   На единственное жильё взыскания не накладываются в любом случае. Но при ДКП гражданин продаёт квартиру и получает денежные средства — в этот момент суд может наложить арест или взыскание. При договоре мены жильё по сути не меняет своего юридического статуса «единственное жильё» — меняется только его вид, что законодательством не запрещается.
4. Когда есть риски резкого обесценения денег или трудности, связанные с хранением или переводом денежных средств. Договор мены почти идеальный вариант — вы обезопасите сделку от инфляционных и криминальных рисков. 
5. Как вариант, можно использовать схему обмена при сделках с зарубежной недвижимостью и объектами на территории РФ. То есть, например, если была необходимость срочно покинуть пределы РФ, то потом, найдя через знакомых или риелторов подходящий вариант, можно поменять московскую квартиру на вполне приличный домик на берегу теплого Андаманского моря».

Как проходит обмен квартиры на дом

Стандартная процедура обмена включает в себя пять этапов.

1. Оценка стоимости вашей квартиры. Вы можете оценить квартиру самостоятельно, исходя из объявлений о продаже аналогичного жилья, но это потребует времени. Выберите похожие предложения, созвонитесь с собственниками или агентами и посмотрите квартиры под видом потенциального покупателя. Найдите объекты, максимально похожие на ваш, и проследите их судьбу.
   
   По квартирам, которые продаются в считанные дни, можно определить нижнюю планку стоимости, а по тем, которые реализуются в течение нескольких месяцев, — верхнюю. При общении с продавцами обратите внимание на то, какие факторы они выделяют в преимущества — вы воспользуетесь этим в будущем.
   
   Более точно и быстро узнать рыночную стоимость квартиры можно, пригласив оценщика. Услуга в Московской области стоит от 3000 до 10 000 рублей.
   
   После оценки вы примерно составите понимание, на какую загородную недвижимость можете претендовать сейчас, и прикинете, какие дополнительные вложения вам понадобятся. 
   
2. Поиск подходящего дома. Вы можете искать варианты идеального дома самостоятельно или нанять риелтора. В последнем случае возникнут дополнительные расходы — обычно в размере 1-2% от суммы сделки.
   
   При рассмотрении каждого варианта проверяйте выписку из ЕГРН и отдавайте предпочтение вариантам, где:
   - дом и участок в собственности;
   - готов пакет документов для продажи;
   - по адресу не зарегистрированы дети до 18 лет и инвалиды;
   - нет обременений (ипотеки, залога и т.п.).
3. Оценка стоимости дома с участком. Оценку квартиры можно проводить самостоятельно, но для получения достоверной информации о цене дома и участка вам точно понадобится специалист. Слишком много факторов нужно учитывать: помимо технического и юридического состояния объекта, это топографические особенности местности, коммуникации или возможность их подведения, перспективы развития района и так далее. На цену влияет и то, что находится за границами участка, — другие частные собственники либо земли другого назначения.
   
   Стоимость услуг по оценке типового дома 100 квадратных метров на участке 6 соток начинается от 8000 рублей. Цена будет выше при увеличении площади строения и участка, наличия дополнительных сооружений (гараж, теплица, хозблок, сарай, беседка и т.п.) и удалённости от города.
   
4. Составление и подписание договора. Определитесь вместе с юристом, как в конкретной ситуации лучше оформлять документы — через договор мены или ДКП. Составьте договор с максимально подробным описанием всех характеристик дома и участка, условий проведения мены или покупки, стоимости, сроков оплаты и передачи, прав и обязанностей сторон.
   
   Отдельно оформите акт приёма-передачи имущества — с перечнем и состоянием всего, что вы получаете.
   
5. Подача документов на государственную регистрацию. После того, как участники сделки подписали договор (договоры), выполнили свои обязательства по оплате и передаче имущества и подписали акты, можно подавать документы в Росреестр, чтобы зарегистрировать права собственности.
   

Какие документы готовить для обмена квартиры на дом

Владельцу квартиры нужно подготовить оригиналы этих документов:

• паспорта собственников. Если в их числе есть несовершеннолетние, то дополнительно нужно подтверждение прав его представителей — свидетельство о рождении (усыновлении) и паспорта родителей или опекунов;
• выписка из ЕГРН на недвижимость (срок годности документа — 30 дней);
• документ, по которому квартира перешла в вашу собственность — договор дарения, купли-продажи, договор долевого участия вместе с актом приёмки, свидетельство о вступлении в наследство и т.п.;
• справка о составе семьи;
• согласие супруга (супруги) на сделку в письменной форме;
• справка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам (документ можно получить в управляющей компании или ТСЖ, справка действительна в течение 14 дней).

Собственник частного дома дополнительно должен предоставить:

• выписка из ЕГРН не только на дом, но и на участок; 
• документы получения в собственность дома и земельного участка;
• акт межевания земельного участка.

В некоторых ситуациях владельцам могут понадобится другие документы:

• если для доплаты вы оформляете ипотеку, у вас попросят технический паспорт БТИ и справку о зарплате с места работы;
• если у вас нет возможности присутствовать на сделке, нужно будет оформить доверенность на члена семьи или сотрудника агентства недвижимости;
• если после того, как вы стали собственником квартиры, у вас менялась фамилия, понадобится свидетельство о браке или справка о смене фамилии.

Уменьшаем риски при обмене

При выборе дома вам не помешает развить в себе таланты детектива. Виталий Русаков советует обращать внимание на следующие моменты:

«Основной риск при обмене квартиры на дом связан именно с частным домовладением (вот почему банки неохотно кредитуют такие сделки).

Во-первых, трудно и достаточно дорого оценить техническое состояние дома, прочность конструкций, коммуникаций и прочие нюансы. Все очень индивидуально. Необходимо нанимать хороших специалистов.

Во-вторых, земельный участок. Он может быть в собственности, в аренде, а может иметь статус объекта бессрочного пользования — то есть вовсе без каких-либо прав на него. Эти моменты нужно тщательно проверять по документам, которые чаще всего находятся в администрациях сельских поселений или, что ещё хуже, в областных (краевых, республиканских) архивах.

В-третьих, ценность дома определяется в немалой степени местом его расположения: экологичность, затапливается ли весной, близость к дорогам или наоборот удалённость от них и т.п.. Нужно постараться хотя бы примерно оценить перспективы тех земель, где продаётся дом. Например, не будут ли на них в скором времени что-нибудь строить (типа ЖК или аэропорта) или прокладывать федеральную трассу (информацию можно получить в планах застройки и развития территории на сайте местной администрации — прим. автора)

В-четвёртых, часто владелец дома закладывает в цену дома все те затраты и усилия, которые он произвёл для создания уникальной атмосферы дома и территории вокруг него. Для него всё это дорого эмоционально, и, естественно, он будет не сильно сговорчив в плане уступки по цене. Нужно иметь хорошие переговорные позиции, чтобы получить скидку у такого хозяина. Например, изучить другие предложения поблизости и привести пример с более низкой ценой».

Как при оформлении мены, так и при встречном ДКП обязательно нужно провести юридическую проверку дома и его собственников.

Заключение

Если проживание в квартире ограничивает вас в планах, вы всё обдумали и реально оцениваете свои желания, силы и возможности, то решение поменять квартиру на загородный дом — разумный вариант. 

Вам понадобится изрядное время на поиски и анализ вариантов, а также услуги оценщика, юриста и, возможно, риелтора. Но дом своей мечты того стоит.