Обещанного три года ждут? Какой срок отводится застройщику на устранение недостатков

Порой дефекты в квартире заметны невооружённым взглядом, но иногда недостатки проявляются уже после подписания акта приёма-передачи. В обоих случаях дольщик в праве получить компенсацию, но сколько её придётся ждать? Рассказываем, в какие сроки должен уложиться застройщик, зависят ли они от формата работ и как оформить документы, чтобы все обязательства были соблюдены.

Что говорит закон о допустимых сроках

Большинство квартир в новостройках продаются по ДДУ, а сами сделки регламентируются 214-ФЗ. В этом законе не обозначен конкретный период устранения недостатков застройщиком. В нём лишь упоминается, что срок должен быть «разумным». Такой размытый временной лимит связан с разнообразием дефектов, которые выявляются при осмотре квартиры, ведь на перетяжку пола потребуется гораздо больше времени, чем на повторное оштукатуривание стен. 

Чтобы обозначить сроки, можно изначально прописать их в ДДУ, а заодно обозначить неустойку за нарушение договорённостей. И тогда, если девелопер не захочет признавать свою вину и идти на компромисс, можно подать иск в суд. 

В заявлении необходимо опираться на закон «О защите прав потребителей», в котором максимальный срок на исправление дефектов — 45 дней. Важный момент: время будет отсчитываться со дня получения претензии застройщиком, поэтому обязательно отправляйте её письмом с уведомлением о вручении.

Что можно потребовать от застройщика

Если недостатки будут обнаружены до подписания акта приёма-передачи квартиры, то шанс устранить их быстро будут намного выше. Воспользуйтесь нашим чек-листом, чтобы проверить помещение на осмотре и сразу зафиксировать проблемные зоны.

Если квартира сдана не в идеальном состоянии, то можно потребовать с застройщика следующих ответных шагов:

• бесплатного устранения выявленных дефектов в разумный срок;
• возмещения расходов на стройматериалы и работы бригады строителей, если вы самостоятельно решили исправить недостатки;
• уменьшения цены жилья по ДДУ на сумму понесённого ущерба.

Покупатель сам определяет, какой вариант его больше устраивает. Если в течение обозначенного срока — обычно это два месяца — девелопер не предпринимает никакие меры, можно обратиться в суд. При этом от застройщика можно требовать дополнительно неустойку за каждый день просрочки — 1% от стоимости квартиры. Правда, никто не гарантирует, что суд согласится на такой вариант — обычно сумму неустойки значительно уменьшают.

Как обязать застройщика устранить дефекты или выплатить компенсацию

Сначала стоит попробовать договориться со строительной компанией мирным путём. Если представитель девелопера подписал дефектный акт и дополнительное соглашение по поводу сроков, есть вероятность, что застройщик исправит недостатки за свой счёт. Идеально, если он это сделает качественно и оперативно. Но бывает, что строительная организация отказывается от требований.

В этом случае следует направить застройщику претензию. В ней надо подробно описать свои пожелания: например, устранить недостатки в определённый срок согласно перечню, указанному в дефектной ведомости. Заключение, составленное специалистом, который принимал квартиру вместе с собственником и фиксировал все неточности, также прикладывается к претензии. 

Пакет документов необходимо отправить на юридический адрес девелопера заказным письмом или курьером. Не забудьте уточнить, чтобы претензия была вручена под роспись адресата.

Что делать, если дефекты обнаружились не сразу

Если недостатки были обнаружены уже после принятия квартиры и подписания акта приёма-передачи, вы также можете предъявить к девелоперу претензию, но в рамках гарантийного периода. По 214-ФЗ общая гарантия на монтажные работы — пять лет, а на инженерные коммуникации — три года. Действовать она начинает со дня подписания акта приёма-передачи квартиры, так что лучше не затягивать с подачей претензии.

Конечно, доказать свою правоту будет сложнее, если акт приёма-передачи уже подписан. Застройщик имеет право отказать в компенсации или устранении недостатков в следующих случаях:

• если вы сами нарушили правила эксплуатации помещения;
• если дефекты образовались в результате естественного износа объекта;
• если не оказывался должный уход по техническому обслуживанию здания;
• если недостатки появились из-за самостоятельного ремонта, перепланировки или реконструкции.

Имейте в виду: если застройщик обанкротился в период действия гарантии, получить с него что-то будет намного сложнее.

Подача искового заявления в суд

Если застройщик никак не реагирует на претензию в течение 30 дней, единственное правильное решение — обратиться в суд. В иске необходимо указать свои требования и приложить копии следующих документов:

• паспорта всех дольщиков;
• ДДУ или договор переуступки прав требования;
• платёжные документы о покупке квартиры;
• претензию и квитанцию о её вручении;
• дефектную ведомость и отчёт о строительно-технической экспертизе;
• акт приёма-передачи, если он был подписан;
• квитанцию об уплате госпошлины, если речь идёт о сумме более одного миллиона рублей;
• обоснованный расчёт суммы компенсации, если вы собираетесь её потребовать от застройщика.

Документы необходимо передать в суд и получить расписку о получении. Не забудьте уведомить девелопера о поданном иске, но помните: срок исковой давности в подобных ситуациях — три года. Через суд можно обязать застройщика устранить дефекты, возместить моральный вред, выплатить неустойку и компенсацию.

Подведём итоги

Итак, конкретный срок устранения недостатков застройщиком в 214-ФЗ не предусмотрен. Но если рассматривать Закон о защите потребителей, период для устранения дефектов ограничен 45 днями. На практике девелоперы обычно пытаются договориться о предоставлении большего срока. 

В такой ситуации нужно отталкиваться от сложности и трудоёмкости строительных работ, которые необходимы для устранения брака. Обязательно пропишите этот период в дополнительном соглашении — это страховка от возможного уклонения от обязательств застройщиком. 

Приемлемым считается срок в 2-3 месяца. Если время, о котором договорились, прошло — надо потребовать от строительной компании выплату неустойки.

Фото: dit26978, sunnygb5, Drazen Zigic