Давай меняться: что нужно знать о договоре мены недвижимости
Фотография: Drazen Zigic (Freepik)
Если собственник хочет не просто купить или продать квартиру, а обменять её, необязательно проводить официально две сделки и искать деньги для совершения первой покупки. Можно оформить договор мены, перерегистрировав права собственности в Росреестре.
Что такое договор мены и зачем он нужен
Такое соглашение нужно для случаев обмена имуществом — машинами, квартирами, станками и чем угодно ещё. Его особенность в том, что вместо двух сделок купли-продажи оформляется всего одна, что удобнее юридически. При этом ни одной из сторон не нужно искать деньги для того, чтобы официально совершить сделку.
Особенности договора мены
Обмениваемое имущество считается равноценным, если не прописать иное. Ничто не мешает сторонам запрашивать и официально вносить в договор доплату при обмене квартирой. Размер доплаты договором не ограничен: это могут быть и сто тысяч, и сто миллионов рублей. Если не вносить в соглашение пункт о доплате, имущество будет считаться равноценным, даже если сарай в Ямбурге меняют на дачу на Рублёвке.
К договору применяются все законы и нормы, касающиеся купли-продажи. Неожиданные ситуации вида: «А этот закон здесь неприменим, потому что это другая сфера сделок», — невозможны. Но есть статьи, прописанные именно для договора мены: например, закон о равноценности обмениваемого имущества, статья 568 ГК РФ.
Важно, что сделка по договору мены отличается от обмена квартир по соглашениям купли-продажи. Различие в первую очередь в том, что в случае мены договор заключается один вместо двух. Договор купли-продажи хотя и более обременителен с точки зрения бумаг, куда популярней, чем договор мены, так как позволяет большую вариативность сценариев. По двум ДКП можно, в частности, разменять две однушки на трёшку.
- 5,99 млн ₽Балашиха, микрорайон Железнодорожный, Пионерская улица, 12БЖелезнодорожная 12 мин.
- 5,2 млн ₽посёлок городского типа Поварово, микрорайон Поваровка, 10Зеленоград — Крюково 17 мин.
- 9,4 млн ₽Раменский городской округ, рабочий посёлок Ильинский, Московская улица, 4/1Быково 13 мин.
- 3,15 млн ₽Московская область, городской округ Шатура, посёлок санатория Озеро Белое, 3
Почему два договора купли-продажи для многих покупателей выгоднее, чем один договор мены
В случае с соглашением мены ни о каких товарно-денежных отношениях речи не идёт. Только о товарных. Получается, что если одна из сторон сделки заехала в квартиру и потом обнаружила там недостатки, то она не сможет заставить вторую сторону оплатить компенсацию, так как имущество было признано равноценным благодаря самой сути договора.
Как правильно оформить договор мены
В грамотно составленном договоре мены должны быть прописаны три раздела.
Раздел 1. Предмет сделки. В этом разделе мы уточняем, какое именно имущество обменивают между собой стороны. Чтобы договор признали действительным, достаточно прописать:
- тип имущества;
- площадь каждого объекта;
- цены;
- полный адрес.
Раздел 2. Соблюдения условий равноценности. Этот раздел необязателен: технически он дублирует норму ст. 568 ГК РФ, противоречить которой договор не может. Но даже если при обмене никто не доплачивает, желательно указать соблюдение условий равноценности.
Что писать, если квартиры равноценны | Что писать, если квартиры неравноценны |
Стороны считают имущество равноценным, поэтому при обмене доплаты не производятся. | Стороны считают, что имущество Стороны 1 ценнее имущества Стороны 2. В связи с этим обстоятельством стороны посчитали справедливой доплату в 500 000 (пятьсот тысяч) рублей. Доплата производится переводом на банковский счёт. |
При желании можно указать дополнительные условия и примечания. Это не противоречит правовой базе по договорам купли-продажи или мены. Также в документ часто добавляют строчку о том, что указанный в договоре товар никому не продан, не заложен и не арестован — то есть процедура не осложнена обременениями.
Договор мены является основанием для получения других правоустанавливающих документов, но не заменяет их.
Пример: семья, захотев продать земельный участок, полученный ими по договору мены, нашла покупателя, который был готов внести задаток.Но нотариус отказался заключать предварительное соглашение о купле-продаже, так как счёл, что одного договора мены недостаточно для того, чтобы посчитать сторону, решившую продать участок, собственником. После того, как семья на основании договора мены оформила выписку из ЕГРН, предварительное соглашение было заключено.
Что делать, если часть квартиры принадлежит ребёнку
Дети могут обладать имуществом, но до их совершеннолетия жильём распоряжаются родители и опекуны. Предполагается, что действовать они при этом будут в интересах ребёнка: в обратных случаях служба опеки имеет право блокировать некоторые сделки и даже лишать родителей их прав.
По закону, все сделки с имуществом, принадлежащим несовершеннолетним, регулируются ФЗ-48, «Об опеке и попечительстве». По статье 21, для продажи или обмена требуется предварительное разрешение от органов опеки и попечительства.
Фотография: yanalya (Freepik)
Для этого потребуются:
- копии паспортов всех владельцев доли в квартире;
- копии документов, подтверждающих наличие прав собственности и их соответствие закону;
- копии кадастрового паспорта, экспликации квартиры и поэтажного плана;
- паспорт или свидетельство о рождении несовершеннолетнего владельца доли;
- паспорта или удостоверения законных представителей;
- письменное согласие собственников жилого помещения — его можно оформить самостоятельно, но надёжнее сделать это прямо в органах опеки: специалисты подскажут, как написать его корректно;
- письменное согласие представителей несовершеннолетнего на сделку;
- выписка о кадастровой стоимости жилья;
- документ, подтверждающий отсутствие долгов по коммунальным платежам;
- согласие на сделку от несовершеннолетнего в возрасте 10-14 лет или заявление от несовершеннолетнего в возрасте 15-17 лет.
Регистрация перехода прав в Росреестре
Любой договор, приводящий к смене имущественных прав на жилплощадь, регистрируется в Росреестре. Провести регистрацию можно и в МФЦ, и в Росреестре напрямую.
Для регистрации понадобятся:
- заявление о переходе права собственности;
- договор мены в трёх экземплярах;
- нотариальные согласия супругов на заключение сделки, если кто-то из меняющихся сторон находятся в браке;
- согласие органов опеки, если частью жилплощади владеют дети.
Госпошлина для регистрации перехода прав — 2000 рублей, её уплачивает каждая сторона.
Что делать с налогами и декларацией
Обмен квартирами по закону равен купле-продаже — не платить налоги, просто оформив договор мены, не получится. Обе стороны в рамках договора мены признаются продавцами, получающими доход в имущественном эквиваленте.
При этом НДФЛ не платят, если квартирой владеют 5 лет и больше. А если эта квартира — единственная, была приватизирована, подарена близким родственником или получена как наследство, срок сокращается до трёх лет. По истечении этого срока оплачивать НДФЛ, а также вносить этот пункт в декларацию, не нужно.
Что делать, если необходимо выплатить НДФЛ
- Правильно рассчитайте налоговую базу.
- Внесите данные в декларацию 3-НДФЛ.
- Заплатите налоги.
С декларацией и налогами всё понятно: мена квартиры в этом плане ничем не отличается от других сделок. А вот с налоговой базой могут возникнуть трудности. Обычно ею считается стоимость квартиры, из которой можно вычесть документально подтверждённые расходы на приобретение.
Но существует и минимальная налоговая база — это кадастровая стоимость жилья, умноженная на 0,7. Но её тоже можно уменьшить, если предоставить документальные подтверждения расходов на приобретение жилья.
Фотография: zinkevych (Freepik)
На практике выглядеть это будет так
Расходы на приобретение квартиры | «Доход» с обмена | Минимальная налоговая база | Итоговая сумма налога |
0 ₽
(получена в наследство)
| 0 ₽
(получена в наследство)
6 000 000 ₽
| 5 000 000 ₽ | 6 000 000 × 13% = 780 000₽ |
0 ₽ | 6 000 000 ₽ | 7 000 000 ₽ | 7 000 000 × 13% = 910 000₽ |
5 000 000 ₽ | 6 000 000 ₽ | 5 000 000 ₽ | (6 000 000 − 5 000 000) × 13% = 130 000₽ |
5 000 000 ₽ | 6 000 000 ₽ | 6 000 000 ₽
7 000 000 ₽
| (7 000 000 − 5 000 000) × 13% = 260 000₽ |
Подводные камни договора мены
1. Договор, по которому произведена передача товара в обмен на уступку права требования имущества от третьего лица, не может рассматриваться как договор мены.
Объясняем: уступка права требования не может быть предметом договора мены. В этом случае невозможен переход права собственности, который обязателен по закону. Кроме того, соблюдение условия о передаче одного товара в обмен на другой тоже невозможно. Ведь сторона, передавшая право требования, отвечает только за его действительность, а не за исполнение.
В таком случае стороны считаются заключившими смешанный договор, поэтому спорные отношения между ними должны решаться судом не в рамках договора мены, а с учётом содержащихся в соглашении правил и сложившихся между его участниками правовых отношений.
2. С момента внесения в договор мены условия о замене передачи имущества уплатой стоимости отношения между сторонами меняются. После внесения правок в договор они регулируются нормами соглашения купли-продажи.
Пример: гражданин А обратился в суд с иском к гражданину Б о взыскании стоимости переданной недвижимости. Согласно материалам дела, стороны заключили договор мены, по которому собственники А и Б должны были обменяться квартирами. После исполнения истцом своих обязательств по передаче недвижимости стороны внесли в договор изменение. Согласно новому договору, ответчик вместо передачи своей квартиры должен был перечислить истцу деньги. После того, как ответчик не заплатил, истец обратился в суд.
Суд выяснил, что стороны изменили предмет обязательства в договоре, в результате чего у ответчика вместо передачи квартиры возникло обязательство по оплате стоимости недвижимости.
В соответствии со статьей 414 ГК РФ (прекращение обязательства новацией), обязательство прекращается соглашением о замене первоначального другим между теми же лицами.
Так как договор мены не допускает оплаты полученной от другой стороны недвижимости, изменение его предмета повлекло за собой изменение вида договора: в этом случае он превратился в договор купли-продажи.
Отсюда следует, что внесение в договор условия о расчёте за недвижимость деньгами вместо передачи квартиры законно. Согласно статье 486, регулирующей вопросы оплаты товара, оно позволяет признать правильным требования истца.
Фотография: fabrikasimf (Freepik)
3. По договору мены одна из сторон не вправе требовать уменьшения покупной цены переданного ей имущества, если обнаружила недостатки.
В этой ситуации сторона может (на выбор):
- попросить ответчика безвозмездно устранить недостатки полученной недвижимости в разумный срок;
- потребовать возместить свои расходы для устранения недочётов;
- потребовать возместить убытки, причинённые ненадлежащим исполнением обязанностей по передаче недвижимости (согласно статье 15 ГК РФ «Возмещение убытков» и статье 393 ГК РФ «Обязанность должника возместить убытки»).
Пример: один из собственников обратился в Арбитражный суд с иском об уменьшении покупной цены полученной недвижимости, так как посчитал, что в ней сделан некачественный ремонт. Суд запрос не удовлетворил. Он решил, что денежные отношения по договору мены допускаются лишь в том случае, если обмениваемые товары признаются неравноценными. Тогда на сторону, передавшую товар, цена которого ниже предоставленного в обмен, возлагается обязанность оплатить разницу в их стоимости. В то же время требования о соразмерном уменьшении покупной цены товара ненадлежащего качества противоречат правилам, установленным главой 31 ГК РФ, «Мена», и самой сути мены.
4. При договоре мены возникает такое понятие, как «правила о встречном исполнении обязательств». Они вступают в силу, если из соглашения следует, что исполнение обязательства одной из сторон обусловлено исполнением обязанностей другой стороной.
Пример: Стороны А и Б обязались в течение недели после заключения договора мены передать друг другу недвижимость. Однако сторона А сообщила, что не может в срок передать квартиру, и сторона Б отказалась передавать свою недвижимость.
Cторона А обратилась в суд с иском, сообщив, что ответчик нарушил условия договора. Сторона Б возражала против исковых требований. Она утверждала, что истец неправомерно приостановил исполнение своего обязательства, которое у него появилось на основании договора: он не передал в установленный срок недвижимость.
Суд отметил, что, по условиям договора, каждая из сторон должна была выполнить свои обязательства в один и тот же срок. Как следует из статьи 569 ГК РФ «Встречное исполнение обязательств передать сторон по договору мены», одна из сторон не вправе была менять в ходе сделки условия договоры
Резюме
- Договор мены почти ничем не отличается от договора купли-продажи — просто вместо денег стороны получат другие квартиры.
- Если одной из сторон нужна будет доплата, стоит указать это в договоре.
- Будет проще, если перед сделкой из обеих квартир выпишут всех «старых» жильцов — но их наличие не помешает договору.
- Если ребёнку принадлежит доля квартиры, придётся получить разрешение от опеки на обмен.
- Уйти от налогов через обмен не получится, но вполне возможно, что не придётся доплачивать государству за право обмены.
