Давай меняться: что нужно знать о договоре мены недвижимости

Если собственник хочет не просто купить или продать квартиру, а обменять её, необязательно проводить официально две сделки и искать деньги для совершения первой покупки. Можно оформить договор мены, перерегистрировав права собственности в Росреестре.

Что такое договор мены и зачем он нужен

Такое соглашение нужно для случаев обмена имуществом — машинами, квартирами, станками и чем угодно ещё. Его особенность в том, что вместо двух сделок купли-продажи оформляется всего одна, что удобнее юридически. При этом ни одной из сторон не нужно искать деньги для того, чтобы официально совершить сделку.

Особенности договора мены

Обмениваемое имущество считается равноценным, если не прописать иное. Ничто не мешает сторонам запрашивать и официально вносить в договор доплату при обмене квартирой. Размер доплаты договором не ограничен: это могут быть и сто тысяч, и сто миллионов рублей. Если не вносить в соглашение пункт о доплате, имущество будет считаться равноценным, даже если сарай в Ямбурге меняют на дачу на Рублёвке.

К договору применяются все законы и нормы, касающиеся купли-продажи. Неожиданные ситуации вида: «А этот закон здесь неприменим, потому что это другая сфера сделок», — невозможны. Но есть статьи, прописанные именно для договора мены: например, закон о равноценности обмениваемого имущества, статья 568 ГК РФ.

Важно, что сделка по договору мены отличается от обмена квартир по соглашениям купли-продажи. Различие в первую очередь в том, что в случае мены договор заключается один вместо двух. Договор купли-продажи хотя и более обременителен с точки зрения бумаг, куда популярней, чем договор мены, так как позволяет большую вариативность сценариев. По двум ДКП можно, в частности, разменять две однушки на трёшку.

Почему два договора купли-продажи для многих покупателей выгоднее, чем один договор мены

В случае с соглашением мены ни о каких товарно-денежных отношениях речи не идёт. Только о товарных. Получается, что если одна из сторон сделки заехала в квартиру и потом обнаружила там недостатки, то она не сможет заставить вторую сторону оплатить компенсацию, так как имущество было признано равноценным благодаря самой сути договора.

Как правильно оформить договор мены

В грамотно составленном договоре мены должны быть прописаны три раздела.

Раздел 1. Предмет сделки. В этом разделе мы уточняем, какое именно имущество обменивают между собой стороны. Чтобы договор признали действительным, достаточно прописать:

• тип имущества;
• площадь каждого объекта;
  
• цены;
  
• полный адрес.
  

Раздел 2. Соблюдения условий равноценности. Этот раздел необязателен: технически он дублирует норму ст. 568 ГК РФ, противоречить которой договор не может. Но даже если при обмене никто не доплачивает, желательно указать соблюдение условий равноценности. 

При желании можно указать дополнительные условия и примечания. Это не противоречит правовой базе по договорам купли-продажи или мены. Также в документ часто добавляют строчку о том, что указанный в договоре товар никому не продан, не заложен и не арестован — то есть процедура не осложнена обременениями.

Что делать, если часть квартиры принадлежит ребёнку

Дети могут обладать имуществом, но до их совершеннолетия жильём распоряжаются родители и опекуны. Предполагается, что действовать они при этом будут в интересах ребёнка: в обратных случаях служба опеки имеет право блокировать некоторые сделки и даже лишать родителей их прав.

По закону, все сделки с имуществом, принадлежащим несовершеннолетним, регулируются ФЗ-48, «Об опеке и попечительстве». По статье 21, для продажи или обмена требуется предварительное разрешение от органов опеки и попечительства.

Для этого потребуются:

• копии паспортов всех владельцев доли в квартире;
• копии документов, подтверждающих наличие прав собственности и их соответствие закону;
  
• копии кадастрового паспорта, экспликации квартиры и поэтажного плана;
  
• паспорт или свидетельство о рождении несовершеннолетнего владельца доли;
  
• паспорта или удостоверения законных представителей;
  
• письменное согласие собственников жилого помещения — его можно оформить самостоятельно, но надёжнее сделать это прямо в органах опеки: специалисты подскажут, как написать его корректно;
  
• письменное согласие представителей несовершеннолетнего на сделку;
  
• выписка о кадастровой стоимости жилья;
  
• документ, подтверждающий отсутствие долгов по коммунальным платежам;
  
• согласие на сделку от несовершеннолетнего в возрасте 10-14 лет или заявление от несовершеннолетнего в возрасте 15-17 лет.
  

Регистрация перехода прав в Росреестре

Любой договор, приводящий к смене имущественных прав на жилплощадь, регистрируется в Росреестре. Провести регистрацию можно и в МФЦ, и в Росреестре напрямую.

Для регистрации понадобятся:

• заявление о переходе права собственности;
•  договор мены в трёх экземплярах;
  
• нотариальные согласия супругов на заключение сделки, если кто-то из меняющихся сторон находятся в браке;
  
• согласие органов опеки, если частью жилплощади владеют дети.
  

Госпошлина для регистрации перехода прав — 2000 рублей, её уплачивает каждая сторона.

Что делать с налогами и декларацией

Обмен квартирами по закону равен купле-продаже — не платить налоги, просто оформив договор мены, не получится. Обе стороны в рамках договора мены признаются продавцами, получающими доход в имущественном эквиваленте.

При этом НДФЛ не платят, если квартирой владеют 5 лет и больше. А если эта квартира — единственная, была приватизирована, подарена близким родственником или получена как наследство, срок сокращается до трёх лет. По истечении этого срока оплачивать НДФЛ, а также вносить этот пункт в декларацию, не нужно.

Что делать, если необходимо выплатить НДФЛ

1. Правильно рассчитайте налоговую базу.
2. Внесите данные в декларацию 3-НДФЛ.
   
3. Заплатите налоги.

С декларацией и налогами всё понятно: мена квартиры в этом плане ничем не отличается от других сделок. А вот с налоговой базой могут возникнуть трудности. Обычно ею считается стоимость квартиры, из которой можно вычесть документально подтверждённые расходы на приобретение.

Но существует и минимальная налоговая база — это кадастровая стоимость жилья, умноженная на 0,7. Но её тоже можно уменьшить, если предоставить документальные подтверждения расходов на приобретение жилья.

На практике выглядеть это будет так

Подводные камни договора мены

1. Договор, по которому произведена передача товара в обмен на уступку права требования имущества от третьего лица, не может рассматриваться как договор мены.

Объясняем: уступка права требования не может быть предметом договора мены. В этом случае невозможен переход права собственности, который обязателен по закону. Кроме того, соблюдение условия о передаче одного товара в обмен на другой тоже невозможно. Ведь сторона, передавшая право требования, отвечает только за его действительность, а не за исполнение.

В таком случае стороны считаются заключившими смешанный договор, поэтому спорные отношения между ними должны решаться судом не в рамках договора мены, а с учётом содержащихся в соглашении правил и сложившихся между его участниками правовых отношений.

2. С момента внесения в договор мены условия о замене передачи имущества уплатой стоимости отношения между сторонами меняются. После внесения правок в договор они регулируются нормами соглашения купли-продажи.

3. По договору мены одна из сторон не вправе требовать уменьшения покупной цены переданного ей имущества, если обнаружила недостатки.

В этой ситуации сторона может (на выбор):

• попросить ответчика безвозмездно устранить недостатки полученной недвижимости в разумный срок;
• потребовать возместить свои расходы для устранения недочётов;
  
• потребовать возместить убытки, причинённые ненадлежащим исполнением обязанностей по передаче недвижимости (согласно статье 15 ГК РФ «Возмещение убытков» и статье 393 ГК РФ «Обязанность должника возместить убытки»).
  

4. При договоре мены возникает такое понятие, как «правила о встречном исполнении обязательств». Они вступают в силу, если из соглашения следует, что исполнение обязательства одной из сторон обусловлено исполнением обязанностей другой стороной.

Резюме

1. Договор мены почти ничем не отличается от договора купли-продажи — просто вместо денег стороны получат другие квартиры.
2. Если одной из сторон нужна будет доплата, стоит указать это в договоре.
   
3. Будет проще, если перед сделкой из обеих квартир выпишут всех «старых» жильцов — но их наличие не помешает договору.
   
4. Если ребёнку принадлежит доля квартиры, придётся получить разрешение от опеки на обмен.
   
5. Уйти от налогов через обмен не получится, но вполне возможно, что не придётся доплачивать государству за право обмены.