Не верим на слово: договор задатка при покупке квартиры

Когда продавец и покупатель недвижимости приходят к соглашению о сделке, никаких гарантий удачного завершения операции у них нет. Покупка может отложиться на недели или месяцы для подготовки документов или сбора нужной суммы. В этот период как минимум один из участников беспокоится — как бы вторая сторона не передумала.

Договор задатка при покупке квартиры нужен, чтобы стороны оформили свои намерения документально. Покупатель вносит часть средств, а собственник выдаёт расписку и обязуется до оговоренной в соглашении даты приостановить процессы, связанные с показами и продажей квартиры. Если владелец квартиры нарушит условия, он вернёт сумму задатка вдвойне. 

В статье разберём, почему нужно выбирать именно соглашение о задатке (или договор о задатке — юристы используют оба названия), как правильно его оформить и возможно ли использовать схему с задатком в сделке с ипотечным кредитованием, а заодно познакомимся с образцом договора.

Что такое договор задатка

Юридически соглашение о задатке закрепляет решение и договорённости сторон — обычно это стоимость и сроки. Положения договора стимулируют обе стороны не менять решение и защищают интересы участников. Также документ можно использовать для уведомления о предстоящей сделке третьей стороны — например, когда средства от продажи уже предполагается использовать в другой сделке.

Если вы оформили договор задатка при продаже квартиры и перевели по нему средства, в дальнейшем события будут развиваться по одному из трёх сценариев.

1. Сделка произойдёт: перечисленная сумма зачтётся при окончательном расчёте по ДКП.
2. Продажа отменяется из-за действий покупателя (поменял решение, не явился на сделку или не смог собрать сумму по основному договору): задаток останется у собственника и компенсирует его неудобства.
3. Владелец нарушил положения и сделка не состоялась: он возвращает двойную сумму задатка.
   

Технически у продавца больше возможностей что-то нарушить, и речь не только о намерении о продаже и явке на сделку. Он должен выписать всех проживающих, оплатить задолженности по коммуналке и собрать документы для оформления сделки. Кроме того, его виной считается сокрытие важных сведений о квартире — наличии обременений или данных о других собственниках.

Что могут предложить кроме задатка

Случается, во время переговоров покупателю предлагают оставить обеспечительный платёж, между делом упоминая, что по сути он оставляет задаток. Заявление ошибочно — формулировка с обеспечительным платежом выгодна собственнику. Если сделка не состоится по его вине, вам вернётся только перечисленная сумма, тогда как по соглашению о задатке он бы выплатил двойную сумму (п.2 ст. 381 ГК РФ). 

Мы уже писали о разных видах предоплаты. Чтобы принять верное решение, изучите основные отличия аванса, задатка и обеспечительного платежа.

Из всех перечисленных форм именно договор задатка в равной степени защищает интересы продавца и покупателя: попытка уклониться от заключения договора приведёт к потере значимой для обоих суммы. Это чётко прописано в законодательстве.

Форма соглашения о задатке

Законодательство не устанавливает строгую форму документа, но в ваших интересах прописать всё максимально подробно, чтобы избежать разночтений.

В типовом договоре нужно указать:

1. Населённый пункт и дату подписания;
2. Серии и номера паспортов и данные об их выдаче;
3. Цену объекта покупки;
4. Описание квартиры — кадастровый номер, адрес, этаж, площадь, количество комнат, прописанные жильцы;
5. Владельца (владельцев) объекта покупки;
6. Перечень документов, которые собственник должен предоставить: справка о составе семьи; выписка из ЕГРН; справка закрытой задолженности по коммунальным платежам; правоустанавливающие документы (ДДУ, договора продажи, обмена или дарения, свидетельство о вступлении в наследство и т.п.). Если какие-то документы понадобятся покупателю до заключения сделки, нужно указать срок их передачи;
7. Срок и место оформления основного ДКП;
8. Сумму задатка, порядок и срок его внесения: если деньги перечисляют на счёт, укажите реквизиты. Конкретная сумма возникает в результате переговоров, обычно она составляет не более 10% от установленной цены объекта продажи;
9. Перечень ситуаций, при которых задаток останется у продавца (зачтётся как предоплата недвижимости или станет компенсацией за то, что покупатель не выполнил положения соглашения) или перечисляется покупателю в однократном или в двойном размере. Не стоит ограничиваться стандартными формулировками — постарайтесь предусмотреть все возможные исходы для конкретной ситуации. Например, добавить в договор пункт, что задаток нужно вернуть в полном размере в случае болезни покупателя и указать, каким образом он должен подтвердить её (больничный лист, выписка из стационара и т.п.);
10. Порядок и срок возвращения задатка. Покупателю желательно в письменном виде уведомить продавца о необходимости вернуть деньги с указанием причины и сроков. Если собственник откажется, придётся обращаться в суд, и тогда понадобится подтвердить вину продавца и запрос о возврате денежных средств. Самый надёжный вариант подтверждения — все запросы отправлять заказным письмом с описью вложения.
11. Срок, в течение которого владелец должен снять с регистрационного учёта всех проживающих в квартире.

Какие документы идут в комплекте с соглашением о задатке

Соглашение о задатке создаётся для закрепления намерений, поэтому его нельзя использовать как основной документ для покупки квартиры. Если нужно подтвердить намерения задатком, понадобятся следующие бумаги:

1. Отдельное соглашение о задатке или договор купли-продажи (предварительный или основной) с включением в него всех пунктов соглашения о задатке. Образец договора задатка можно скачать здесь.
2. Расписка к соглашению о задатке. Она заполняется от руки и нужна для подтверждения того, что вы выполнили свою часть соглашения, а продавец получил задаток. Образец расписки о задатке можно скачать здесь.

Основатель и управляющий партнер аудиторской компании ГК «РосКо» Алёна Талаш поясняет, когда и зачем к соглашению о задатке понадобится предварительный договор купли-продажи (ПДКП).

«По ПДКП право на недвижимость остается у собственника, а деньги — у покупателя. ПДКП предусматривает различные меры ответственности для сторон. Например, право стороны обращаться в суд при уклонении от заключения договора второй стороной или право требовать уплаты штрафа за невыполнение обязательства о заключении договора. Но изначально перевод денег по ПДКП не подразумевается.

ПДКП заключать не обязательно, кроме двух ситуаций.

1. При использовании ипотечного кредита (банк, как участник сделки, обычно запрашивает ПДКП).
2. Если в сделке участвует несовершеннолетний (на договор захотят взглянуть органы опеки).

Договор на внесение задатка и ПДКП имеют схожие правовые конструкции. Но в первом случае при неисполнении соглашения участники чаще всего рискуют только суммой задатка, при этом их не могут обязать заключить договор.

Если же не исполняется ПДКП, то другая сторона вправе требовать его заключения, компенсации убытков, выплаты штрафа, возврата задатка (если он вносился). В разных ситуациях пострадать может как собственник, так и покупатель.

Для покупателя заключение только ПДКП может казаться привлекательней, поскольку по нему не надо сразу вносить деньги. Однако сторонам стоит очень подробно расписать меры ответственности за незаключение договора по инициативе каждой из сторон и постараться предусмотреть все возможные ситуации».

Как оформить договор задатка при покупке квартиры в ипотеку

При оформлении ипотечного кредита не существует законодательных ограничений на задатки. Но есть один принципиальный момент: он связан с возможным отказом банка в выдаче кредита или с переносом сроков заключения кредитного договора — эту ситуацию нужно грамотно прописать в документе. Иначе покупатель может лишиться задатка, хотя по факту он не виноват — сделка срывается из-за решения банка, который предварительно согласился выдать кредит.

Проблема с задатком возникает из-за трактовки ситуации, когда банк принял отрицательное решение по кредиту. В соглашении обычно в той или иной форме прописано, что задаток нужно вернуть, когда сделка срывается по независящим от участников обстоятельствам (ст. 381, 416 ГК РФ). Покупатель уверен, что отказ в выдаче кредита — именно такое обстоятельство, но суды придерживаются иной позиции и оставляют задаток за квартиру у продавца.

Проблему можно решить двумя способами

1. Сначала получить одобрение ипотеки, а потом искать квартиру — банки дают на поиски жилья 90 дней, времени вполне достаточно. В отличие от предварительного одобрения, после полной проверки вероятность получить отказ заметно меньше. Если не мухлевать с документами, не менять финансовое положение (дополнительные кредиты, увольнение, смена работы и т.п.), не разводиться, не становиться участником судебного процесса, мнение банка о вас не изменится. 

Нужно будет тщательно проверить юридическую чистоту и состояние приглянувшейся квартиры, прежде чем сообщать банку о своём выборе. Если служба безопасности обнаружит незаконные перепланировки, обременения (арест, залог и т.п.) или посчитает, что жильё вскоре будет признано аварийным или подлежащим расселению, в ипотеке всё-таки откажут.

2. В соглашение с продавцом о задатке можно добавить, что в случае принятия банком отрицательного решения по кредиту задаток возвращается покупателю в полном объёме. Укажите, в какой период времени и на какой счёт продавец должен вернуть деньги.

При обращении в суд этот пункт принимается во внимание, ведь в законе оговорена возможность прописывать в договоре особые условия — в том числе и для прекращения обязательств (Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 11.06.2020 N 6).

Адвокат Владимир Бачурин рекомендует аналогичный пункт прописывать и в других документах: «Для большей уверенности условие о возврате задатка в случае отказа банка стоит прописать и в предварительном договоре купли-продажи».

Юрист Александр Партин предлагает учесть ситуации обращения в несколько банков и отказа банка из-за действий покупателя: «Стороны могут в соглашении прямо выделить те ситуации, которые будут или, наоборот, не будут считаться нарушением договора. Пример — прекращение ПДКП при отказе банка выдать ипотечный кредит.

Главное в этой ситуации для сторон — понимать, как будет оформлен отказ банка, при котором покупатель может отказаться от заключения ДКП и забрать задаток: должен ли покупатель получить отказ только в одном банке или обратиться в несколько?

Для продавца ещё может быть важно прописать, что отказ банка не должен быть вызван непредоставлением покупателем какой-либо информации или документов. Иначе покупатель может использовать это как способ "выйти" из предварительного ДКП без потери задатка».

Как составлять договор задатка: избегайте этих ошибок 

Помимо внимательного изучения сути соглашения о задатке и внесении условий применительно к вашей ситуации, постарайтесь не допустить следующие ошибки.

Путаница в терминах. Задаток называют авансом, залогом или другими схожими по смыслу словами.

Гендиректор центра юридической помощи «Мариокс центр», доцент Департамента правового регулирования экономической деятельности Финансового университета при Правительстве РФ Оксана Васильева объясняет, какие неприятности это повлечёт.

«Я всегда рекомендую подробно описать обеспечительную функцию задатка, чтобы не допустить переквалификации его в аванс или иную обеспечительную меру. Тем более, что в силу п. 3 ст. 380 ГК РФ в спорных ситуациях перечисленная сумма считается авансом, а не задатком. А значит при неисполнении договора по общему правилу он возвращается в том размере, в каком был внесён. Возврат осуществляется независимо от того, по каким причинам не исполнено обязательство».

Слишком большая сумма задатка. Если вы переведёте по предварительному договору слишком внушительную сумму, а позже вам по каким-то причинам придётся обращаться в суд, то предварительный договор могут признать основным. Это может привести к путанице и проблемам в оформлении документов на квартиру. Как мы уже упоминали, обычно размер задатка составляет не более 10% от суммы договора.

И обязательно внимательно перечитайте соглашение — никто не застрахован от опечаток и ошибок.

Что такое трёхсторонний договор задатка при купле продаже квартиры 

При оформлении покупки через агентство появляется ещё одна сторона заинтересованная, чтобы сделка состоялась. Они могут предложить подписать трёхстороннее соглашение. Оксана Васильева разбирает эту ситуацию.

«Сейчас встречаются более сложные конструкции соглашений с использованием задатка. Риелторские компании, занимающиеся подбором жилья, не меньше участников сделки заинтересованы, чтобы никто не поменял своё решение и продажа свершилась. Ведь их зарплата напрямую зависит от процентов с проведённых сделок.

Как вариант, чтобы подтвердить серьёзность намерений, они предлагают заключить договор задатка с внесением в него третьей стороны — самого агентства. Согласно документу, человек, выступающий покупателем недвижимости, переводит оговоренную сумму как часть будущей оплаты за квартиру. Но в отличие от стандартной формы, платёж получает не владелец, а агентство — как условно непредвзятая сторона. Если позже покупатель изменит решение, он не получит задаток обратно — средства используют для компенсации убытков собственника и риелтора. Подобные ситуации сегодня не редкость.

Соглашение такого рода отличается по форме и по сути: платёж нельзя рассматривать как задаток, и по закону деньги должны вернуться покупателю. Причины уже были названы: задаток выплачивается только в адрес владельца как часть предстоящего платежа за квартиру, доказательство заключения ДКП и в обеспечение выполнения его положений». 

Поскольку подобные трёхсторонние соглашения с точки зрения закона не имеют отношения к соглашению о задатке, мы не рекомендуем их заключать. Если риелторы настаивают, проконсультируйтесь со сторонним юристом. Последствия зависят от конкретных формулировок в документе.

Итак, коротко

Соглашение о задатке — форма договора, которая законодательно и финансово закрепляет намерения сторон в предстоящей сделке. Она может идти в комплекте с ПДКП или быть самостоятельным решением. Подтверждением получения денег служит расписка о передаче задатка.

При составлении соглашения предусмотрите все возможные варианты развития событий, которые могут повлиять на сроки и исход сделки, и пропишите, как следует поступить с деньгами в каждом случае.

Не забудьте про подводные камни: следите, чтобы во всех документах использовалось только слово «задаток», а не «аванс», «залог», «обеспечительный платёж» или другие близкие по смыслу термины.