Можно ли заключить устный договор аренды и какие у него особенности

Договор найма в устной форме вызывает немало споров: даже среди юристов нет единого мнения по поводу легитимности такой сделки. Может ли договор аренды быть устным — и если да, то когда он уместен и какие ограничения бывают? Рассказываем.

Что называется договором и может ли он быть устным

На языке юристов договор — это соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении их гражданских прав и обязанностей. Такое определение прописано в статье 420 ГК РФ. Если ещё проще — это взаимное обязательство, закреплённое законами. Ни в одном из пунктов статьи Гражданского кодекса не указано, что договор не может быть устным. А в статье 159 ГК РФ прямым текстом говорится: сделка, для которой законом не установлена письменная форма, может быть заключена устно. Получается, договариваться на словах кодекс не запрещает, но при этом есть соглашения, которые необходимо заключать письменно.

В каких случаях обязательна письменная форма сделки:

• Если сделки — любые — заключают организации (юридические лица).
• Когда договор составлен между физическим лицом и организацией.
• Если в соглашениях указаны суммы более 10 000 ₽ — то есть большинство сделок по найму квартир. 
• Отдельные сделки, для которых законом установлена письменная форма. В их число  входит и договор найма квартиры.

Получается, договор найма по закону всё же должен быть письменным. Но значит ли это, что устный договор аренды квартиры не имеет никакой юридической силы? Как ни странно, нет — не значит. 

В Гражданском кодексе чётко указано, какие сделки считаются недействительными, если они не зафиксированы письменно. К ним, например, относятся договоры поручительства или продажи недвижимости. А вот в отношении договоров аренды в устной форме кодекс не так категоричен. В статье 168 ГК РФ говорится лишь об оспоримом статусе сделки, если при её заключении были нарушены требования закона. Соответственно, в случае спорных ситуаций решение принимает суд: может счесть устный договор найма жилого помещения действительным, а может и не признать.

Кто и почему заключает устный договор найма жилого помещения

Чаще всего на словах договариваются родственники или друзья в надежде, что близкие отношения помогут избежать споров. Что, конечно, далеко не всегда срабатывает.

Иногда заключить договор аренды жилья устно могут и прежде незнакомые друг с другом люди. Инициатива, как правило, исходит от собственников квартиры, которые не хотят официально оформлять сделку на бумаге. Самый частый мотив — скрыть свой доход, чтобы не платить с него налоги (напомним, что за это предусмотрена уголовная ответственность по статье 198 УК РФ). 

Договор аренды в устной форме: особенности

Очевидно, что стороны, заключившие устный договор найма жилья, многим рискуют. Владелец квартиры может в любой момент передумать и выселить временных жильцов. А так как обязанности квартирантов тоже никто не фиксирует, то арендаторов будет сложно призвать к ответственности, если они съедут без предупреждения, откажутся возмещать убытки за повреждённое имущество или станут тянуть с оплатой. И даже если пострадавшая сторона пойдёт в суд, то нет никакой гарантии, что он признает сделку действительной и согласится удовлетворить иск. 

В общем, плюс устного договора только один, и то условный, — это экономия времени во время заключении сделки.

Как защитить свои права, если устный договор аренды был нарушен

Как и в случае любого спора, первым делом стоит попытаться решить проблему мирным путём, хотя без чётко описанных прав и обязанностей сторон сделать это будет сложно. А если договориться не получается — остаётся только обратиться с иском в суд. 

Чем можно подкрепить такой иск? В статье 162 кодекса сказано, что, если стороны не подписали письменный договор, они не могут опираться на показания свидетелей, но при этом имеют право использовать в подтверждение своих слов письменные или другие документальные доказательства.

Например, переписку в мессенджере или по электронной почте. Но только если скриншоты позволяют установить отправителей сообщений по их именам и фамилиям, а в самой переписке однозначно понятно, что стороны договорились о найме жилья, размерах и сроках оплаты. В этом случае форму сделки можно квалифицировать как письменную, хотя детали соглашения не зафиксированы на бумаге и не скреплены подписями. 

Кроме данных мессенджеров и e-mail, суды признают как доказательство устного договора запись телефонного разговора. Предупреждать собеседника о том, что вы записали разговор, необязательно, но аудио нельзя передавать посторонним без согласия собеседника (могут быть раскрыты коммерческая тайна, сведения о частной жизни и персональные данные). Но суду запись предъявить можно.

Расписка в получении денег — ещё одно доказательство, что договор был заключен. Из её текста должно быть понятно, что снимаемое жильё оплачено или, например, квартирант признаёт за собой долг. 

Пример: благодаря расписке суд признал правоту владельца квартиры в одном из городов Пермского края. Хозяин жилья и наниматель договорились устно. Арендатор платить перестал, но позже написал расписку, в которой полностью признал свой долг. Суд посчитал, что этого доказательства достаточно, чтобы удовлетворить требования наймодателя.

Правда, в этом случае владельцу жилья, скорее, повезло. Дел, в которых суды удовлетворяют иски по устным договорам, единицы.

Итак, коротко

Возможна ли устная форма заключения договора аренды? Да, такой документ в устной форме законен, но всё же надёжнее заключить письменную сделку — иначе суд может не признать соглашение.

Если письменного договора нет, стороны не смогут опираться на свидетельские показания. Но имеют право использовать в подтверждение сделки переписки, расписку и записи звонков.

Фото: Bench Accounting (Unsplash), Toa Heftiba (Unsplash), Amy Hirschi (Unsplash)