Можно ли продать участок без межевания

Земельный участок с межеванием — это участок с чётко определёнными и юридически закреплёнными границами и площадью. Межевание земельного участка помогает избежать конфликтов с соседями, правильно построить дом, баню или забор и избежать их сноса. А ещё такие участки легче продаются. Но можно ли продать не межеванный участок?

В статье расскажем, можно ли продать земельный участок без межевания, какие участки нужно межевать, как это сделать и сколько это стоит, а также какие документы понадобятся.

Что такое межевание

Межевание — это определение границ земельного участка и их юридическое оформление в виде межевого плана. Для этого проводят кадастровые работы с помощью специальных инструментов, а также согласовывают границы с соседями. 

После составления межевого плана участок ставят на кадастровый учёт в Росреестре и получают документы, в которых закреплены границы участка и право собственности. В некоторых случаях межевание нужно, чтобы просто изменить сведения об уже зарегистрированном участке в реестре — например, если границы «съехали» и не соответствуют реальности.

Для чего проводятся межевые работы

• Чтобы поставить землю на кадастровый учёт. Но до 2031 года действует закон о Дачной амнистии — сделать это можно по упрощённой процедуре без межевания. 
• Чтобы разделить один участок на несколько, объединить несколько участков или выделить участок из общей долевой собственности.
• Чтобы определить точную площадь земли и уточнить границы, например, если соседи считают, что ваш забор «залезает» на их территорию.  
• Чтобы определить место для новой постройки или перед установкой забора. Межевание поможет выдержать нормативы отступов от других участков и соседних домов.

Проверить, установлены ли границы конкретного земельного участка, можно на публичной кадастровой карте. Для этого нужно ввести кадастровый номер из выписки ЕГРН и посмотреть, есть ли контур у участка.

Как сделать межевание и сколько это стоит

Кто делает межевание. Самому сделать межевание нельзя, такие работы выполняют кадастровые инженеры. Они работают как ИП или в организации.

По закону, подрядчик должен состоять в реестре кадастровых инженеров. Это можно проверить на сайте Гильдии кадастровых инженеров. Также можно проверить в интернете отзывы об организации, в которой работает кадастровый инженер.

Сколько стоит межевание. Единых тарифов на работу кадастровых инженеров не существует. Расценки на их услуги зависят от региона, объёма работ, сроков, удалённости от города и размера земельного участка. Стоимость услуг — от 4000 до 30 000 рублей. Чаще всего межевание считают по контрольным точкам: например, если участок правильной прямоугольной формы, то точек будет четыре. Лучше всего искать кадастровых инженеров поближе к объекту недвижимости. Можно сэкономить, если самому довести инженера до участка.

Иногда межевание делают бесплатно: например, в рамках комплексных кадастровых работ по инициативе муниципалитета или в качестве социальной поддержки льготников.

Документы. Для межевания земельного участка понадобятся следующие документы:

• паспорт собственника или нотариально заверенная доверенность представителя;
• правоустанавливающие документы на земельный участок;
• свидетельство о праве собственности на участок или выписка из ЕГРН.

Как долго делают межевание: этапы и сроки

Заключение договора с межевой организацией. После выбора исполнителя нужно заключить договор с организацией и оплатить работы. В договоре нужно обращать внимание на прописанный срок выполнения работ: вся процедура занимает минимум пару недель, но может растянуться на несколько месяцев, если есть споры с соседями из-за границ или кадастровый инженер сильно загружен. 

Процедура межевания. Инженер делает кадастровую съёмку участка с помощью специального устройства для определения географических координат. Также он собирает согласие от соседей о том, что они не умеют претензий к границам.

Получение плана по межеванию. После съёмки на местности инженер готовит межевой план — это занимает пару недель. Помимо данных об участке и собственнике, в межевой план также входит акт согласования границ с соседями.

Внесение сведений в госкадастр недвижимости. Собственник или его представитель подают готовый план в МФЦ вместе с заявлением о постановке на кадастровый учёт. Из документов понадобятся подтверждение собственности на землю и паспорт. 

Регистрация права собственности. Если в плане и заявлении нет ошибок, заявителю выдаётся кадастровая выписка из ЕГРН: она подтверждает границы и право собственности на земельный участок. Процесс оформления через МФЦ занимает до семи рабочих дней.

В итоге весь процесс при среднем темпе работы кадастрового инженера может занять около месяца.

Можно ли продать участок без межевания

Насколько обязательно межевание при продаже земельного участка. Продавец при заключении договора купли-продажи обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях по его использования — в частности и о том, что участок не размежёван. Можно ли продать землю без межевания? Да, можно, хоть и не все участки, но стоит иметь в виду, что такая земля будет стоить меньше.

Не все покупатели согласятся купить землю без установленных границ, ведь в таком случае фактические границы могут отличаться. Например, продают участок 10 соток, а при межевании оказывается, что одна сотка принадлежит соседу, а ещё две входят в территорию муниципалитета. В таком случае участок оказывается меньше, чем изначально предполагал покупатель.

Если же участок приобретается в ипотеку, нужно учитывать, что наличие межевания — это обязательное условие банка. Земельный участок без межевания не рассматривают в качестве залога, потому что существует риск спора с соседями.

Покупка недвижимости — не самый простой процесс, и любой покупатель предпочтет перестраховаться  и точно быть уверенным в том, что каждый метр территории будет принадлежать действительно ему. Поэтому участки без межевания проигрывают в выборе при покупке.

При этом не все участки без межевания можно продать. Рассмотрим две ситуации. 

Межевание не сделано, но участок стоит на кадастровом учёте. Закон от 30.06.2006 № 93-ФЗ раньше позволял зарегистрировать участки по упрощённой процедуре, без межевания. Именно поэтому встречаются участки земли, у которых есть кадастровый номер, но нет установленных границ. 

Сейчас вопросы регистрации земельных участков регулирует закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ. В 2023 году межевание земельного участка носит рекомендательный характер: регистратор не имеет права приостановить сделку с земельным участком, если у него нет точных границ.

Межевание не сделано и участок не стоит на кадастровом учёте.  По п. 1 ст. 37 ЗК РФ, объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учёт. Сначала нужно сделать межевание, поставить на кадастровый учет и оформить право собственности — только после этого участок получится продать. 

Исключением являются ранее учтённые участки, на которые есть свидетельство о собственности на землю 90-х годов или другой правоустанавливающий документ. Такие участки продать можно. В остальных случаях нужно межевать: так получится поставить участок на кадастровый учет, оформить право собственности и получить возможность совершать любые законные сделки с участком.

Как продать участок без межевания 

Чтобы оформить сделку, нужно подготовить следующие документы.

• Паспорта всех собственников и свидетельства о рождении, если кто-то из них несовершеннолетний.
• Правоустанавливающий документ на земельный участок. Это может быть договор купли-продажи, мены, дарения, свидетельство о праве на наследство или решение суда.
• Нотариально заверенное согласие супруга на продажу земли, если участок приобретали в браке и это совместно нажитое имущество. Такое же согласие нужно от всех совершеннолетних, у которых есть доля.
• Разрешение органов опеки и попечительства — оригинал и копия — если у земли есть несовершеннолетний или недееспособный собственник.
• Документ, который подтверждает право собственности на участок: свидетельство о собственности или о государственной регистрации права собственности или более свежий документ — выписка из ЕГРН.

Нужно ли межевание при продаже земельного участка? Межевого плана нет в обязательных документах при продаже. Но если в выписке из ЕГРН есть план участка, значит, он прошёл процедуру межевания — это будет плюсом для покупателя.

Кратко о главном

• Межевание — это определение границ участка земли, его точных формы и площади. Межевание может сделать только кадастровый инженер с помощью специального оборудования. 
• Точной стоимости межевых работ не существует, она будет отличаться в зависимости от региона, удалённости участка, его формы, размера и других факторов.
• Продажа участка без межевания возможна, но только если он стоит на кадастровом учёте, а у собственника есть свидетельство о собственности на землю или другой правоустанавливающий документ. 
• Участок без межевания будет сложнее продать, так как с точки зрения закона неизвестны официально обозначенные границы и точная площадь. В таком случае покупатель выбирает «кота в мешке». Соответственно, такой участок будет дешевле.