Можно ли объединить две квартиры в одну законным путём и без последствий

Собственники иногда покупают соседнюю квартиру — чтобы объединить её со своей и таким способом увеличить жилплощадь. Чаще всего для этих целей приобретаются объекты, которые расположены на одной лестничной клетке. 

Но по закону нельзя просто начать делать капитальный ремонт для расширения жилплощади: до начала работ надо узаконить объединение квартир. Это позволит избежать крупных штрафов и более серьёзных последствий. Расскажем подробно, как объединить две квартиры в одну.

Какие существуют варианты объединения

Объединение двух квартир в одну — одна из разновидностей перепланировки, при которой в стене или в межэтажном перекрытии, разделяющей отдельные объекты, устанавливается проход. То есть увеличить жилплощадь можно за счёт недвижимости, расположенной на одной площадке или на следующем этаже — верхнем или нижнем. Первый вариант перепланировки наиболее распространённый. 

Собственник может сделать проход между квартирами и оставить два входа или объединить их с помощью общего тамбура. Если же жилплощадь увеличивается по вертикали, тут только одно решение — пробить отверстие в перекрытии и установить лестницу. В каждом из способов есть свои нюансы.

Внутренняя перепланировка

Если две квартиры планируется объединить изнутри, придётся разобраться с тем, из чего сделаны стены. Например, в панельных домах стены выполняют функцию несущих конструкций, поэтому их полный демонтаж невозможен — могут не выдержать перегородки. Но при правильных расчётах и грамотном подходе в несущей стене можно сделать небольшой проём, усиленный металлоконструкцией. Тут есть важный нюанс: для этого потребуется техническое заключение от проектной организации. 

По желанию собственника можно ограничиться только проёмом между квартирами, оставив две кухни, два санузла и два входа. Такой вариант больше подойдёт тем, кто в дальнейшем планирует продать недвижимость. В этом случае некоторые собственники не регистрируют перепланировку, а просто заделывают проём в стене и выставляют на продажу два отдельных объекта. Но такие манипуляции угрожают безопасности всех жителей дома, особенно, если проём устанавливается в несущей стене. Чтобы не столкнуться с серьёзными неприятностями, действовать следует по требованиям законодательства.   

Объединение квартир с помощью тамбура

На первый взгляд может показаться, что такой вариант идеально подходит для увеличения жилплощади, но и эта перепланировка может вызвать сложности. Дело в том, что лестничная площадка — тамбур — относится к общедомовому имуществу, которое принадлежит всем собственникам в разных неотделимых долях. 

Чтобы воспользоваться какой-то его частью, необходимо получить разрешение от других жильцов, то есть нужно проводить собрание. Если 2/3 собственников согласятся передать общее имущество в пользование, значит, можно без проблем объединить две своих квартиры общим тамбуром. Часто на практике такая перепланировка производится без согласия других жильцов, но иногда это не устраивает соседей и вызывает конфликты, и тогда собственнику придётся освободить общую площадку для прохода.

Вертикальная перепланировка

С технической точки зрения, такое объединение двух квартир в одну считается самой сложной процедурой. Во-первых, необходимо точно определить, где именно делать проём: если не выполнить инженерные расчёты, это грозит разрушением плиточных перекрытий и обрушением всего здания. Чтобы всё выполнить по правилам, нужно обратиться к квалифицированным проектировщикам для оформления технического плана.

Во-вторых, важно учесть размеры лестницы, которую нужно установить для прохода из одной квартиры в другую. Размеры конструкции чётко регламентированы строительными правилами и нормами: например, ширина лестницы не должна превышать 0,9м, а максимальный уклон — 1:1,25 по отношению к высоте потолка. При этом допускается только одинаковая высота и глубина ступеней. Такие требования отражаются в 6.4.2 СП 54.13330.2022.

Как из двух квартир сделать одну: пошаговая инструкция

Так как объединение квартир — это разновидность перепланировки, необходимо выполнить ряд процедур, чтобы её узаконить. На это придётся потратить немало времени, и порой процесс обычно занимает полгода или даже больше. Но если всё сделать правильно, то получится без всяких неприятных последствий объединить две квартиры в одну и, при необходимости, в дальнейшем без проблем продать такую недвижимость. 

Первый этап — разработка проекта перепланировки

Если даже объекты решено объединить при помощи небольшого проёма в стене, не стоит начинать работы без проекта перепланировки. Чтобы его составить, надо сначала получить техническое заключение от организации, которая занималась проектированием дома.

Если речь идёт от старом фонде, найти автора объекта часто не представляется возможным. В таком случае нужно обратиться в любую специализированную компанию с допуском в СРО, который даёт право юридическому лицу заниматься такими видами работ. В этой организации можно будет заказать не только техническое заключение на здание, но одновременно и проект предстоящей перепланировки. Правда, подобные услуги стоят дорого: например, за разработку технического заключения придётся заплатить от 25 000 рублей, а составление проекта по объединению квартир обойдётся минимум в 35 000 рублей.

Второй этап — получение разрешения на перепланировку

Перед началом ремонтных работ необходимо получить разрешение на их проведение от регионального БТИ. В Москве такими вопросами занимается Мосжилинспекция, а подать документы можно только онлайн через портал Госуслуг или сайт ведомства. В стандартный комплект необходимых бумаг входят:

• заявление установленного образца;
• поэтажный план здания (выдаётся в БТИ) или технический паспорт;
• документы на обе квартиры (выписка из ЕГРН или свидетельство);
• техзадание на дом и проект на перепланировку. 

В некоторых случаях потребуется предоставить и другие документы. Например, согласие других собственников на внесение изменений, счета на обе квартиры, выписку из домовой книги и прочие. Процедура проверки документов займёт до 20 рабочих дней. В случае отказа у заявителя будет два выхода: обратиться с иском в суд либо переделать проект перепланировки.

Третий этап — проведение строительных работ

Для выполнения перепланировки необходимо обращаться только в те строительные компании, у которых есть допуск в СРО. Все ремонтные работы должны быть выполнены в строгом соответствии с проектом, который был согласован с Мосжилинспекцией. Если строители не будут придерживаться плана, придётся всё переделывать. Важный момент: на выполнение строительных работ отводится максимум 18 месяцев, потому что именно на этот срок выдаётся разрешение. 

Четвёртый этап — согласование перепланировки

Когда ремонт закончен, необходимо сообщить об этом в Мосжилинспекцию. Там создадут специальную комиссию, состав которой будет зависеть от проекта перепланировки. Комиссия будет организована в течение 10 дней после обращения заявителя.

В назначенный день специалисты выезжают на объект и сверяют проделанные работы с согласованным планом. Если всё будет в порядке, прямо на месте составляется акт в четырёх экземплярах:

• первый направляется в БТИ;
• второй выдаётся собственнику;
• третий остаётся в архиве Мосжилинспекции;
• четвёртый передаётся в Росреестр.

Пятый этап — введение изменённого объекта в эксплуатацию

После получения заключения от комиссии собственнику снова придётся обратиться в Мосжилинспекцию — на этот раз необходимо согласовать введение обновлённой квартиры в эксплуатацию. Для получения разрешения с собой нужно взять следующий комплект документов:

• заявление о составлении акта о завершённой перепланировке (форма №2);
• новых техпаспорт (выдаётся в БТИ);
• весь пакет бумаг, подтверждающих согласование перепланировки;
• паспорта собственников объекта.

В Мосжилинспекции снова проверят все документы, с оригиналов снимут копии и в течение 30 дней выдадут разрешение на введение объекта в эксплуатацию.

Шестой этап — внесение изменений в кадастр недвижимости

Фактически у собственника в результате перепланировки получилась одна большая жилплощадь вместо двух квартир, и на ней разрешено жить. Однако это ещё не всё: необходимо внести изменения в реестр учёта недвижимости. Для этого нужно обратиться в ближайшее отделение МФЦ или Росреестра и на месте заполнить заявление установленного образца и предоставьте следующие документы:

• паспорта всех собственников;
• документы на собственность двух квартир;
• разрешение на ввод в эксплуатацию;
• технический план;
• комплект бумаг о согласовании перепланировки.

В целом логика такая, что в МФЦ на финальном этапе потребуется передать все документы, которые были получены в течение процесса. Взамен сотрудник выдаст расписку с перечнем принятых бумаг, а через неделю будут готовы новый техплан и выписка из ЕГРН, где будет указан изменённый кадастровый номер увеличенной жилплощади. На этом этапе объединение двух квартир в одну завершено — и все изменения полностью узаконены.

Заключение

Объединение квартир — осуществимая процедуа для тех, кто хочет увеличить жилплощадь, но просто прорубить проём в межквартирной стене нельзя. Придётся заказать и согласовать проект перепланировки, получить разрешение на строительные работы и пройти ещё массу процедур — рассчитывайте, что оформление может занять несколько месяцев.