Минимальная площадь дома: сколько хватит для комфорта

Государство предоставляет людям различные инструменты для решения своих жилищных вопросов. Один из них — аренда муниципальной земли с последующим выкупом. Самым действенным основанием для первоочередного выкупа участка по цене ниже рыночной считается строительство на нём жилого дома.

Многие арендаторы строят небольшие здания, чтобы быстрее выкупить землю и со спокойной душой приступить к поэтапной стройке нового большого объекта. Рассказываем, какой должна быть минимальная площадь дома, дающего право на выкуп участка, и из чего он должен состоять.

Какое строение считается домом?

Определение объекта индивидуального жилого строительства дано в Гражданском Кодексе РФ. В соответствии с ним дом — это жилое одноквартирное строение, которое стоит отдельно и полностью автономно. В нём могут проживать один человек или семья. И прежде чем говорить о минимальных размерах, стоит обсудить максимальные. Так, объект ИЖС должен:

• быть не выше 3 этажей;
• в высоту подниматься не более, чем на 20 м;
• состоять из комнат и вспомогательных помещений;
• не предусматривать разделение на самостоятельные объекты недвижимости, то есть на несколько квартир.

Кроме того, у дома должны быть надёжные несущие конструкции и ограждения, подключённые инженерные сети, вентиляция и другие конструкционные параметры. Есть требования и к высоте потолка: на любом из полноценных этажей он должен быть не ниже 2,5 м, на мансарде допустимо 2,3 м, а в цоколе — 2 м.

Расчёт минимальной площади

Конкретных значений по квадратуре построенного здания нет, поэтому оценивают его по количеству обязательных помещений и площади каждого из них. Эти параметры прописаны в своде правил по жилым одноквартирным домам 55.13330.2016. В пункте 4.5 свода указано, что в доме обязательно должны быть:

• одна или несколько жилых комнат, к которым относятся общие комнаты, гостиные, спальни;
• обязательные помещения вспомогательного типа — раздельные или совмещённые ванная и туалет, кухня либо кухня-столовая и передняя, простыми словами прихожая.

Вспомогательные помещения исключить нельзя, значит, уменьшить размеры жилого дома можно только через основные квадраты. В доме должна быть хотя бы одна жилая комната, и её минимальная площадь зависит от назначения:

• если в проекте предусмотрена гостиная, её размер — минимум 12 м²;
• если комната выполняет функцию спальни для одного человека, лучше заложить 8 м², для двоих нужно уже 10 м²;
• спальню можно разместить и в мансарде, тогда она может быть от 7 м²;
• если в спальне будет проживать инвалид на коляске, обязательно нужно предусмотреть не менее 9 м² площади.

Вспомогательные помещения служат для размещения коммуникаций, технических элементов, обеспечения санитарных и бытовых нужд. Дом не будет считаться пригодным для проживания, если в нём негде помыться или приготовить еду. Поэтому в проекте сразу должны быть учтены:

• передняя или прихожая, через которую можно попасть от входа в жилые комнаты или подсобные помещения;
• кухня может быть отдельной с площадью не менее 9 м² или в виде кухонной зоны размером от 6 м² в столовой или в нише;
• санузел в маленьких домах, как правило, делают совмещённым с минимальным набором сантехники — душевой кабиной, унитазом и умывальником.

В отношении санузла и прихожей точных параметров площади не установлено, но свод содержит информацию о минимальной ширине и глубине таких помещений. По этим цифрам можно рассчитать приблизительную возможную квадратуру каждой комнаты.

Прихожая

Её ширина должна быть не меньше 1,4 м. Данных по глубине нет, но если взять за основу показатель ширины и перемножить, получится площадь около 2 м². Этого пространства должно хватить, чтобы разместить крючки для одежды, обувницу и счётчики — например, на электроэнергию.

Санузел

Свод правил описывает только отдельные туалет и ванную. Ширина туалета должна быть не меньше 0,8 м, а глубина при открывающейся внутрь двери — 1,5 м. Таким образом, его площадь не может быть меньше 1,2 м². Для ванной установлена только ширина — 1,5 м. Если взять за глубину такой же параметр, получится минимальная площадь в 2,25 м². Суммируя площади туалета и ванной, получим допустимый размер совмещённого санузла в 3,45 м².

После вычисления квадратуры каждого отдельного помещения можно посчитать общую площадь маленького дома:

спальня 8 м² + прихожая 2 м² + кухня в нише 6 м² + совмещённый санузел 3,45 м² = 19,45 м².

Получается, что для регистрации минимальная площадь дома должна быть в среднем не менее 20 м². Но эта цифра приблизительная и не универсальная, потому что региональные власти могут установить свои дополнительные требования. Поэтому перед тем, как отправить в администрацию уведомление о начале строительства, стоит предварительно у них же запросить информацию о параметрах будущего дома. Такие же данные могут дать местные кадастровые инженеры.

Именно эта цифра позволит поставить дома на кадастровый учёт и в дальнейшем выкупить участок, если он был арендован у государства. Такие дома могут строиться и на земле в собственности: например, владелец может сам жить в нём во время основной стройки и затем использовать как гостевой.

В мае 2023 года текст СП 55.13330.2026 был изменён приказом Минстроя России № 350/пр от 17.05.2023 г. Теперь основой для расчёта площади становятся эргономические показатели помещения и планируемая расстановка оборудования. Эти параметры должны учитываться в задании на проектирование. Поэтому все необходимые разъяснения лучше получить от кадастрового инженера или архитектора, занимающегося проектом.

Комфортная площадь

В строительной среде есть неофициальные параметры по минимальным комфортным для проживания площадям. Оптимальный размер частного дома стоит взять на заметку, если планируется сразу полноценное строительство. Например, для взрослого человека это 30–40 м², для подростка — около 20 м², а ребёнку достаточно 12 м². Оптимальная квадратура для отдельных комнат:

• гостиная — от 20 до 30 м², а если она объединена со столовой, надо прибавить ещё 10 м²;
• кухня — около 15 м²;
• совмещённый санузел — не меньше 10 м², если отдельно, то ванная около 8 м²;
• большая спальня — 15–20 м²;
• детские комнаты — 10–15 м²;
• подсобные помещения (котельная, прихожая и другие) — не менее 5 м².

Семье с двумя детьми для комфортной жизни нужны гостиная, кухня, родительская спальня, две детские и один, а лучше два санузла. Все эти площади считаются полезными и будут использоваться всеми членами семьи ежедневно. Приблизительная минимальная площадь жилого дома составляет от 80 м² без учёта различных коридоров. Поэтому не зря большинство стандартных домов в новых кварталах строятся с квадратурой около 100 м².

Коротко о главном

1. Минимально допустимую площадь частного жилого строения нужно знать в первую очередь тем, кто планирует выкупать арендованную муниципальную землю.
2. Построенный на участке зарегистрированный жилой дом даёт право на преимущественную покупку.
3. Чтобы такой дом приняли на регистрацию, он должен соответствовать минимально допустимым характеристикам.
4. Точные минимальные размеры дома законом не установлены, но есть допустимые параметры по составу и размерам комнат, которые регулируются сводом правил 55.13330.2016.
5. По расчётам на основе положений свода правил, дом не может быть меньше 20 м².
6. Минимальной комфортной площадью для семьи из 4 человек считается дом от 80 м².