Что такое межевание земельного участка и зачем его делать

Межевание земельного участка — это возможность юридически закрепить его точные границы. Процедура поможет избежать конфликтов с владельцами соседних участков — например, по поводу «неправильно» поставленного забора. Межевать можно и новый земельный надел, и тот, что находится в собственности уже давно.

Рассказываем, обязательна ли эта процедура, кто и как её проводит, какие документы понадобятся и сколько придётся заплатить.

Что такое межевание земельного участка

Межевание земельного участка — это процесс, при котором определяют границы участка земли, устанавливают его форму и вычисляют площадь. Координаты точек, по которым проходят границы, находят с помощью специального оборудования — спутникового геодезического прибора. Он ловит сигнал со спутника и по времени прохождения вычисляет расстояние до каждой поворотной точки, а затем специалист строит по ним контур участка на карте местности.

После того как замер границ земельного участка окончен, специалист оформляет данные в письменном виде, то есть юридически прописывает границы участка.

По результатам процедуры оформляется документ — межевой план, в котором перечисляется следующее:

1. Цель проведения работ.
2. Данные о заказчике и исполнителе.
3. Имеющиеся документы на землю.
4. Привязка к местности (система координат, геодезическая сеть, опорные пункты).
5. Название прибора, который связывается со спутником.
6. Данные о строениях на участке.
7. Метод, по которому определяют границы, и возможная погрешность.
8. Полученные координаты и площадь.
9. Данные о соседних земельных наделах.
10. Акт согласования границ с соседями.
11. Заключение специалиста.
12. Схемы расположения участка и земель, примыкающих к нему.
13. Чертёж участка.

Содержание межевого плана регулирует ст. 22 Федерального закона № 218-ФЗ. Обычно это документ объёмом в 20 прошитых страниц, заверенный печатью инженера, который проводил межевание земель.

Для чего нужно межевание земельного участка

Межевание границ земельного участка обычно проводят при следующих обстоятельствах:

1. Земля не числится на кадастровом учёте. При этом срок владения участком не играет роли — на учёт могут ставить новый надел в СНТ и деревенский дом, в котором жили «испокон веков», но без оформления документов. Если участок попадает под дачную амнистию, то поставить его на кадастровый учёт можно в упрощённом порядке, для которого процедура межевания не нужна.
2. Нужно объединить несколько наделов в один или, наоборот, разделить имеющийся (эту процедуру называют также размежевание). Например, когда земля досталась двум наследникам, и они не собираются ни продавать её, ни пользоваться ей вместе.
3. Границы участка — причина конфликта с соседями. Межевание территории пригодится как для мирного согласования вопроса, так и при обращении в суд.
4. Землю собираются продавать. Начиная с февраля 2024 года Росреестр больше не регистрирует сделки с участками, которые не имеют установленных границ, то есть по ним не проведено межевание.
5. Землю покупают в ипотеку. Банки крайне редко одобряют кредиты на участки без чётких границ.
6. На участке планируется строительство. Тем же законом в феврале 2024 года установлено, что зарегистрировать и ввести в эксплуатацию дом или капитальное здание на незамежеванном участке не получится.

Иногда приходится делать повторное межевание. Чаще всего это связано с тем, что первое межевание проводилось давно — у специалистов было мало опыта, из-за чего координаты были определены с ошибками.

Обязательно ли делать межевание земельного участка

По действующим законам заставить собственника межевать землю нельзя. Постановку на регистрационный учёт регулирует № 218-ФЗ от 13.07.2015, а статья не содержит подобных требований. Но по новым правилам совершать сделки или ввести построенный дом в эксплуатацию на участке без границ запрещено.

Кто делает межевание земельного участка

Замеры — один из основных этапов процедуры — выполняют с помощью специального оборудования, которое нужно правильно настроить и скоординировать со спутником. Такая работа требует специальных навыков, поэтому проводить её можно только после соответствующей подготовки.

Закон чётко определяет, кто занимается межеванием земельных участков — специалист, который числится в реестре кадастровых инженеров. Чтобы попасть в эту саморегулируемую организацию, нужно получить соответствующее образование, пройти стажировку и сдать экзамен.

Как провести межевание земельного участка

Процесс межевания нельзя назвать быстрым — от момента обращения к специалисту до получения межевого плана проходит от двух до четырёх недель, но непосредственное участие собственника понадобится лишь три-четыре раза: при поиске специалиста, заключении договора, проведении замеров и получении готового межевого плана.

Выбор кадастрового инженера

Правильный выбор специалиста — гарантия того, что процедуру не придётся повторять из-за ошибок в определении координат.

Как найти квалифицированного специалиста:

1. Зайти на сайт Росреестра.
2. Перейти в раздел «Сервисы», в пункт «Реестр кадастровых инженеров».
3. Выбрать необходимый регион и перейти на карту: здесь будут указаны специалисты, которые работают в искомом городе.

На что обратить внимание при выборе инженера:

• Напротив фамилии не должно быть пометки «Исключён».
• На сайте Росреестре доступна система рейтингов кадастровых инженеров. Сейчас оценить можно специалистов Москвы и Московской области, но скоро появятся и остальные регионы. Рейтинги доступны в разделе «Открытая служба»: выберите раздел «Статистика и аналитика», нужный регион и кликните справа на строку «Рейтинг кадастровых инженеров». В полученном файле обратите внимание на число решений об осуществлении учёта (колонка I — чем их больше, тем опытнее инженер) и на количество отказов и реестровых ошибок (колонки L и N — в идеале должно быть указано 0).
• Жители регионов при выборе могут ориентироваться на оценку каждого специалиста — она находится в его карточке слева, там же можно посмотреть критерии получения баллов.

Подготовка документов

После выбора инженера созвонитесь с ним и уточните, какой пакет документов понадобится. Для процедуры межевания у собственника могут запросить:

• паспорт;
• заявление на межевание;
• доверенность, если заявление будет подавать другое лицо;
• документ, подтверждающий владение (договор покупки, мены, дарения, ренты, свидетельство о вступлении в наследство, постановление администрации о выделении участка и т. п.);
• копию генерального плана местности — можно получить в управлении градостроительства и архитектуры, оформление бесплатное и занимает до 10 дней (о том, что это, мы подробно рассказывали в статье);
• выписку из ЕГРН (раньше запрашивали кадастровый паспорт) — можно получить в МФЦ, через «Госуслуги» или на портале Росреестра;
• кадастровый план территории — также можно заказать в виде расширенной выписки из ЕГРН;
• техпаспорт на постройки;
• подтверждение принадлежности земли к определённой категории (земли сельскохозяйственного назначения, населённых пунктов, лесного фонда и т. п.);
• справки о наличии или отсутствии коммуникаций на участке.

При необходимости сбор недостающих документов можно поручить кадастровому инженеру — для этого понадобится оформить доверенность у нотариуса.

Заключение договора: что нужно учесть

При подписании договора убедитесь, что в нём указаны:

• Суть услуги — уточнение границ, раздел участка, постановка на учёт и т. п.
• Реальный срок оказания услуги. Сколько делается межевание земельного участка, зависит от разных факторов. Иногда в договорах встречаются сроки вплоть до 300 дней.
• Обязательства сторон.
• Стоимость работ и порядок оплаты, цена зависит от разных факторов, включая регион и сложность работ.

Для экономии времени и денег на поход к нотариусу включите в договор пункт о том, что вы разрешаете специалисту подавать документы в Росреестр без доверенности. Закон разрешает действовать так, если вы:

• уточняете границы;
• разделяете, выделяете или объединяете участки;
• снимаете землю с учёта;
• ставите на учёт объект, для которого не предусмотрена выдача разрешения на строительство или ввод в эксплуатацию.

Подготовка к замерам

Договоритесь со специалистом о времени проведения замеров и оговорите детали. В простых случаях (например, все границы участка проходят по муниципальным землям) приезд на замеры необязателен.

Если граница — причина конфликта с соседями или соседские участки не межевались, присутствовать на замерах обязательно, как и сообщить соседям о ваших намерениях.

Уведомить соседей нужно за 30 дней до замеров одним из следующих способов:

• Вручить уведомление лично под подпись.
• Отправить заказным письмом с уведомлением.
• Опубликовать объявление в местной газете — если установить местонахождение соседей не удалось или заказное письмо вернулось с отметкой, что вручение невозможно.

Далее возможно три варианта развития событий:

1. Когда соседи соглашаются с границами — в таком случае проблем нет. Обеим сторонам остаётся только подписать акт.
2. Если соседи пришли, но согласовать границы не удалось, кадастровый инженер передаёт сведения в орган регистрации, и процесс приостанавливают. Придётся подавать заявление в суд — границы будут проставлены по результатам судебного решения.
3. Если соседи не появились, хотя уведомление было отправлено, выполняется предварительное межевание, и соседей уведомляют повторно. Если они по-прежнему не реагируют, граница считается согласованной (ч. 3 ст. 40 № 221-ФЗ). В этой ситуации к межевому плану прикладывают подтверждение уведомлений.

Работа на местности

Кадастровый инженер идёт по периметру участка со специальным приёмником и связывается со спутником в поворотных точках маршрута. Сколько и как делают межевание земельного участка, зависит от его площади и других характеристик. Для обычного участка в шесть — десять соток работа займёт не более получаса. Замер участка большого размера, сложной формы или с естественными препятствиями (оврагами, ручьями, лесом, болотистой местностью) может затянуться на несколько часов.

Получение межевого плана и подача документов на регистрацию

В течение срока, указанного в договоре, с собственником свяжется инженер, он пригласит получить межевой план в двух экземплярах.

Один экземпляр плана остаётся у владельца участка, второй нужно отдать в МФЦ, чтобы результаты замеров внесли в базу кадастра — поставили землю на учёт и (при необходимости) провели регистрацию права собственности. Помимо плана, с собой нужно взять паспорт и документы, устанавливающие собственность на участок.

Как провести межевание территории бесплатно

Межевание границ земельного участка за счёт государства возможно в двух случаях:

• Когда создаётся новый микрорайон, и администрация заказывает межевание квартала целиком.
• Для льготников в рамках региональных программ поддержки.

Как проверить результаты межевания

Для проверки можно заказать на «Госуслугах» расширенную выписку из ЕГРН и посмотреть, появились ли в ней новые сведения. Координаты точек указаны в последнем разделе. От подачи документов в Росреестр до обновления данных в базе обычно проходит не более 10 дней — это время даётся специалистам Росреестра для проверки результатов измерений.

Плюсы и минусы межевания территории

Иногда межевание земель делают для спокойствия: когда землю не планируют продавать, дарить или строить на ней что-то, конфликта с соседями тоже нет, но хочется, чтобы все документы были в порядке.

Плюсы межевания земель

Готовность к сделке. Даже если сегодня вы не собираетесь продавать участок, обстоятельства могут измениться в любой момент. Наличие межевого плана ускорит сделку и сделает её более привлекательной в глазах покупателя.

Ясность в отношениях с владельцами соседних участков. Кадастровый инженер попросит каждого соседа подписать акты согласования. После такой подписи претензии к границам можно будет предъявить только через суд.

Возможность получить бесплатно лишнюю землю. Прирезка земли может происходить из-за «ничейной» муниципальной земли — добавить можно до 10% от площади вашего участка. Если муниципальная земля примыкает к вам и соседям, то она достанется тому, кто раньше проведёт межевание.

Минусы межевания границ земельного участка

Время. В законе не прописано, сколько времени занимает межевание земельного участка. Обычно процедура длится не более 10–20 дней, а её крайний срок прописан в договоре — например, на сайте «Госуслуг» он обозначен в 30 дней. 

Деньги. Стоимость услуги не ограничена законом, она определяется на основании сметы и зависит:

• от региона;
• типа участка (межевание участка сложной формы обойдётся дороже прямоугольного из-за количества замеров и сложности расчёта);
• вида работ (образование нового участка, разделение земли, уточнение границ, исправление ошибки предыдущего замера и т. п.);
• назначения земель;
• наличия документов;
• расценок организации;
• других факторов.

Например, в регионах стоимость межевого плана колеблется между 6000 и 20 000 рублей, а в Москве цены начинаются от 10 000 рублей.

Коротко о главном

Межевание территории проводят для юридического закрепления координат участка в базе кадастра. Это выручит при спорах с соседями, поможет продать землю и даст шанс немного увеличить участок, если он граничит с муниципальной землёй.

Замеры на местности занимают от получаса до нескольких часов, но межевой план можно получить только через 2–4 недели.

Межеванием земельных участков занимаются кадастровые инженеры — перед заключением договора стоит проверить репутацию специалиста, чтобы избежать ошибок и отказов от кадастра.

_{Фотография на обложке: Freepik}