Когда можно не всё: что такое ограничение прав на землю

Некоторые собственники знают, что на их участках нельзя проводить земельные работы или даже строить жилые дома, потому что действуют ограничения прав на землю. Что это такое, кто и почему их вводит, как узнать о них до покупки участка и что будет при их нарушении — разобрались в этой статье.

Что такое ограничение прав на земельный участок

У каждого собственника любого участка есть триада прав. Он может не просто владеть своей землей, но ещё и пользоваться и распоряжаться ей на своё усмотрение: продавать, дарить, сдавать в аренду, передавать по наследству.

Но бывают ситуации, когда приобретённой землей невозможно пользоваться в полной мере так, как хочется собственнику. Такая ситуация и называется сложным термином «ограничения прав на земельные участки». При этом на право владения никто не претендует, а вот с остальными правами из триады могут возникнуть нюансы.

Часто вместе с термином «ограничения» используется ещё и слово «обременение». Ограничения и обременения прав на землю очень похожи по смыслу, но не тождественны.

Обременения подразумевают наличие третьих лиц, которые получают часть прав на объект. К обременениям относятся сервитут, ипотека, аренда, рента, доверительное управление и арест — везде присутствует кто-то третий (кредитор, государство, банк), кто обременяет волю собственника свободно владеть и пользоваться землёй.

Беслан Башоров, генеральный директор кадастровой компании «Мосземком»: «Обременение прав на землю — это заинтересованность третьей стороны или юридическая ответственность в отношении объекта. Обременения бывают финансовыми (аренда, ипотека) и нефинансовыми (сервитут, арест). Например, наш заказчик взял в аренду земельный участок в Одинцово, а потом ему потребовалось юридически разделить участок пополам. Так как в договоре аренды такая процедура не оговорена, арендатору нужно запросить на неё разрешение у собственника (арендодателя).

В отличие от ограничения, обременения всегда накладываются в интересах третьих лиц и документально регистрируются в Росреестре. Информацию о действующих обременениях можно найти в выписке ЕГРН на объект».

Ограничения же касаются только собственника участка и его «отношений» с ним. Например, собственник может свободно владеть землёй, но построить на ней жилой дом по определённым причинам — нет.

Юлия Усачева, гендиректор агентства недвижимости «Городской риелторский центр»: «Использование формулировки “ограничение” означает, что владелец не может совершать какие-то действия со своим участком, но при этом на его право владения никто не претендует».

Кто и почему вводит ограничения права собственности на землю

За этот сектор земельного права отвечает статья 56 Земельного кодекса РФ, а статья 56.1 дополняет её. В ней указан чёткий перечень тех, кто может наложить ограничение прав на земельные участки:

• государство;
• муниципалитеты;
• суд в результате решения.

Статья 56 опирается в основном на две причины — особая зона и охрана природы. Дело в том, что в стране много так называемых ЗОУИТ (аббревиатура означает «зоны с особыми условиями использования территорий»). Сюда относятся территории, где действуют особый правовой режим и вытекающие из этого ограничения.

Юлия Усачева, гендиректор агентства недвижимости «Городской риелторский центр»: «Чаще всего ограничения прав собственности на землю накладываются, если рядом проходят различные трубопроводы, линии электропередач, линии связи, железная дорога, автотрасса, объект культурного наследия, особо охраняемая природная территория, аэродром, военный объект и т.д.

Это не влияет на право владения участком, но усложняет его использование. Чаще всего подразумевается, что на этой земле нельзя построить новый дом или реконструировать имеющийся».

В дополняющей статье 56.1 речь идёт о землях, зарезервированных в пользу администрации или муниципалитетов. Это касается случаев, когда власти решают, например, проложить по определённой территории высокоскоростную трассу или создать объект особо важного значения для страны или региона. Если в нужном месте находятся чьи-то участки, власти резервируют их под свои нужды, то есть накладывают ограничения по использованию и/или могут даже забрать с возмещением стоимости.

Какими могут быть ограничения прав на земельный участок

Вид и характер ограничений зависят от вида «особой» зоны. В статье 56 ЗК РФ мало конкретики по поводу того, какая территория считается таковой и как её можно использовать:

• особые условия использования участков и режим хозяйственной деятельности в охранных и санитарно-защитных зонах;
• особые условия охраны природы, в том числе животных и растений, верхнего плодородного слоя почвы и путей миграции диких животных, охраны памятников и археологических объектов;
• если участок находится в государственной или муниципальной собственности, то людям, которым предоставили на него права, могут выставить условия начать и закончить освоение этого участка или его застройку в определённые сроки;
• любые другие ограничения в рамках Земельного кодекса и других федеральных законов.

На практике это выражается по-разному. Например, охранные зоны вокруг газовых магистралей могут достигать 10 м и больше в обе стороны от оси газопровода — проводить на этой территории земляные работы без согласования нельзя. То же касается таких объектов, как закрытые сельские кладбища, мемориальные захоронения, исторические поселения типа села Крапивна или города Гороховец. Строительство частного дома рядом с высоковольтными ЛЭП нужно согласовывать с владельцами этих ЛЭП, а они не всегда дают добро на постройку.

Беслан Башоров, генеральный директор кадастровой компании «Мосземком»: «В нашей практике часто складывается следующая ситуация: клиент приобрёл земельный участок в Истринском районе, расположенный у водоёма. Этот участок входит в водоохранную зону, а также в охраняемую зону объектов культурного наследия. Чтобы построить на участке дом, пришлось добиваться согласия у Федерального агентства по рыболовству и Департамента культурного наследия. Без таких согласований любая строительная или производственная деятельность на участке запрещена».

Татьяна, собственник участка вблизи международного аэропорта в Челябинске: «В 2020 году мы решили построить частный дом и для этого присмотрели коттеджный посёлок примерно в 20 километрах от аэропорта. Уже при подготовке к сделке увидели в кадастровых документах ремарку, которая означает, что на этом участке нельзя построить дом выше четырёх этажей и устанавливать другие высотные сооружения, например столбы.

Землю мы всё равно купили, потому что нам не нужен настолько высокий дом — достаточно двух этажей. Кстати, на цене сделки ограничение никак не сказалось, ведь оно, по сути, ни на что не влияет — мало кто строит частные дома выше трёх этажей».

Андриана Михалчич, юрист по земельному праву, руководитель юридического отдела ООО «Зимов и Партнёры»: «Из более экзотических примеров законов можно выделить п. 3 ст. 15 ЗК РФ, согласно которому иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица не могут обладать на праве собственности земельными участками, находящимися на приграничных территориях, перечень которых устанавливается Президентом Российской Федерации в соответствии с федеральным законодательством о Государственной границе Российской Федерации, и на иных установленных особо территориях Российской Федерации в соответствии с федеральными законами.

Поэтому, например, собственник земельного участка, расположенного вГордеевском муниципальном районе Брянской области, не сможет осуществить продажу земельного участка иностранному гражданину, поскольку данная территория входит в перечень, который утверждён приказом Президента РФ».

Как проверить и снять ограничения на земельный участок

Для начала нужно узнать, есть ли ограничение вообще. Для этого придётся пройти по шагам.

1. Проверить, не входит ли участок в ЗОУИТ, с помощью публичной кадастровой карты.
2. Заказать расширенную выписку из ЕГРН. Это может сделать только собственник участка.
3. Если ЗОУИТ на участке есть, нужно проверить, насколько серьёзные ограничения это накладывает в каждом конкретном случае.
4. Даже если ЗОУИТ в текущий момент нет, стоит проверить, не входит ли местность в сферу интересов археологов, экологов или культурологов, нет ли поблизости закрытых кладбищ, птицеферм и т.д. Не исключено, что в будущем ЗОУИТ всё же появится.
5. До сделки нужно запросить у продавца градостроительный план земельного участка. Из него будет понятно, можно ли реконструировать имеющийся дом или построить новый.
6. До сделки следует попросить продавца подать уведомление о строительстве с нужными характеристиками. Муниципалитет ответит, соответствуют ли эти характеристики имеющимся требованиям.

Что делать, если в итоге обнаружились ограничения по использованию земельного участка?

Юлия Усачева, гендиректор агентства недвижимости «Городской риелторский центр»: «Всё будет зависеть от того, какой именно вид зоны ограничивает пользование участком. Это можно узнать по реестровому номеры зоны, он указан в самой выписке.

Возьмём пример. Иван Иванов купил землю, чтобы построить на ней свой дом. Но когда получил выписку из ЕГРН, увидел, что участок имеет ограничение по ст. 56 Земельного кодекса РФ, потому что находится в охранной зоне ЛЭП. Это означает, что построить дом можно, но нужно учитывать все необходимые отступы.

Гражданину следует обратиться в МФЦ и заказать градостроительный план этого участка. На нём будет указано, на каком расстоянии от ЛЭП можно сооружать жилой объект и можно ли это делать вообще. Используя эти данные, владелец участка может спроектировать дом и затем оформить уведомление на строительство».

Согласно статье 56 ЗК РФ, любое ограничение можно оспорить в суде, если оно наложено неправомерно или с ошибками. А если наложение новых ограничений повлекло убытки, можно потребовать их возместить у собственника охраняемого объекта. Если для этого не хватает специальных знаний, можно обратиться к профессионалам — юристам и кадастровым инженерам.

Главное, что нужно запомнить: возведение самовольных построек после вступления ограничений в силу грозит последствиями. В лучшем случае домом разрешат пользоваться, но не дадут согласовать постройку, в худшем — его снесут или заставят привести в соответствие с ограничениями за счёт владельца.

Коротко о главном

Наложение ограничений на земельный участок чаще всего продиктовано тем, что земля располагается в ЗОУИТ (зоне с особыми условиями использования территорий). К таким зонам относятся территории рядом с ЛЭП, аэропортами, природными заповедниками, памятниками истории и культуры, водоохранные, рыбоохранные зоны и охранные зоны вокруг трубопроводов и магистралей.

Ограничения не ущемляют собственника в праве владения, но не позволяют ему пользоваться землёй полностью на своё усмотрение. Неправомерные ограничения можно оспорить в суде, но, если они наложены справедливо, закрывать на них глаза не стоит — это грозит сносом самовольной постройки за счёт собственника.