Как оформить покупку квартиры через нотариуса и зачем это нужно

Договор купли-продажи — это основной документ при сделках с недвижимостью. Без него передача жилья продавцом покупателю будет незаконной. По статье 550 Гражданского кодекса РФ допускается составление и подписание такого договора от руки.

Но иногда может потребоваться нотариально заверенный договор купли-продажи квартиры. В отличие от обычного, в нём есть дополнительные пункты, которые помогут избежать возможных конфликтов между сторонами. Гарантом чистоты сделки в таком случае становится нотариус, который действует от имени государства.

Расскажем, в каких случаях нужно нотариальное оформление договора купли-продажи недвижимости.

Когда нужно заверять договор купли-продажи квартиры нотариально

При покупке квартиры от застройщика основным документом будет договор долевого участия, если дом ещё не сдан, или договор купли-продажи, если речь идет о готовом жилье. Оба документа по умолчанию не нуждаются в заверении у нотариуса.

Оформление купли-продажи недвижимости через нотариуса обычно требуется при приобретении жилья на вторичном рынке. Сделка по продаже такой квартиры имеет множество нюансов, и именно со «вторичкой» чаще всего возникают проблемы.

Регистрация договора купли-продажи недвижимости у нотариуса необходима в следующих случаях.

1. Продаваемая квартира — это долевая собственность нескольких человек. Если они все одновременно продают свои доли по одному договору, то сделать это можно и без участия нотариуса. А вот если расстаться с недвижимым имуществом решит один или несколько собственников, то они должны заручиться согласием остальных владельцев долей.
   Например, квартира принадлежит двум взрослым детям и их матери. Если один из детей решит отделиться и продать свою долю, то потребуется согласие остальных членов семьи и оформление сделки через нотариуса. Это же правило действует в случае дарения доли.
2. Один из собственников жилья (или единственный собственник) не достиг 18 лет. Нотариус проверит соблюдение интересов ребёнка, а также наличие согласия на сделку от органов опеки. Если несовершеннолетний — покупатель жилья, то согласие нотариуса не требуется.
3. Квартиру приобретают супруги, причем оформляют её не как совместное имущество, а выделяют каждому личную долю. Исключение — если при регистрации брака был заключён официальный брачный договор, в котором прописаны имущественные интересы каждого из супругов. Тогда именно его нужно будет предъявить при оформлении права собственности.
4. Один из собственников продаваемой квартиры недееспособный. Например, страдает психическим расстройством. В этом случае дополнительно потребуется предъявить согласие органов попечительства и опеки. Важно отметить: оформлением сделки в этом случае занимается опекун, потому что он дееспособен. Если недееспособность собственника была бы скрыта, а потом обнаружена, сделку по продаже признали бы недействительной.  
5. Оформление доверенности. Если владелец недвижимости не может сам присутствовать при сделке, он может попросить представлять его интересы родственника или знакомого. И в этом случае необходима нотариально заверенная доверенность, чтобы действовать от имени продавца. Иначе Росреестр не примет документы для регистрации.
6. В отдельных случаях оформление продажи квартиры через нотариуса может потребоваться при получении ипотеки. Например, если квартира, находящаяся в долевой собственности становится залогом. Другой случай — приобретение доли в квартире при помощи ипотеки. Поскольку предмет покупки — только доля, а залогом у банка становится вся квартира, то такая сделка оформляется у нотариуса.
7. При оформлении наследства или дарения недвижимости.
8. Если заключается договор ренты, по которому владелец квартиры обязуется передать жильё другому человеку за пожизненное ежемесячное содержание.
   

Нотариальную сделку купли-продажи квартиры можно провести даже в тех случаях, если закон этого не требует. Например, покупатель не пользуется услугами риелтора, а сам не знает, как проверить чистоту сделки. Нотариус проверит подлинность документов, дееспособность продавца и выступит гарантом правомерности сделки. Также он поможет грамотно составить договор, учитывающий все интересы продавца и покупателя.

Как выбрать нотариуса

При выборе нотариуса важно знать, что удостоверение сделки должно проходить в том субъекте России, где находится квартира. Если покупатель живёт в Норильске, а покупает квартиру в Москве, то ему придётся приехать в столицу и именно там обратиться в нотариальную контору.

В сфере нотариата мошенничество — редкое явление. Все специалисты действуют по единым установленным стандартам, за соблюдением которых следит Федеральная и региональные нотариальные палаты. 

В редких случаях мошенники могут сделать поддельную печать нотариуса и предлагать свои услуги. Проверить подлинность личности нотариуса можно на сайте Федеральной нотариальной палаты. Кроме того, у мошенников нет постоянного офиса, поэтому стоит избегать предложений провести заверение сделки на дому или в другом стороннем месте. Лучше обратиться в любую ближайшую нотариальную контору с постоянным физическим адресом.  

Что делает нотариус при покупке квартиры

Покупка недвижимости через нотариуса означает, что он не просто заверит печатью и подписью документы. Специалист проводит большую работу:

• разъясняет сторонам смысл сделки, её значение и последствия;
• убеждается в дееспособности сторон и истинности их намерений;
• проверяет подлинность документов на квартиру и правомерность владения продавца недвижимостью;
• фиксирует отсутствие у продавца обременений и других фактов, которые могут помешать совершению сделки;
• удостоверяет законность сделки.

Только после этих шагов нотариус заверяет договор купли-продажи квартиры.

Документы на оформление договора купли-продажи у нотариуса

Чтобы оформить сделку через нотариуса, необходимо подготовить пакет документов. Он включает в себя:

• документы, удостоверяющие личности всех участников сделки;
• предварительный договор купли-продажи, где оговорены намерения сторон совершить сделку и её условия;
•  документация на квартиру, подтверждающая право владения ею продавцом;
• формы 7 и 9 с указанием характеристик жилой недвижимости и перечнем лиц, зарегистрированных в ней;
• если в сделке участвуют дети или недееспособные люди, то нужны согласия из органов опеки;
• справку об отсутствии задолженности по коммунальным платежам;
• если жильё приобретается с использованием сертификата материнского капитала, то нужна его копия;
• при ипотечной сделке потребуется договор на предоставление кредита.

Как происходит купля-продажа квартиры через нотариуса

Нотариальная сделка с квартирой проходит в несколько этапов.

1. Проверка нотариусом всех документов.
2. Составление договора купли-продажи и соглашения о передаче денег.
3. Подписание документов всеми участниками сделки.
4. Регистрация нотариусом договора купли-продажи.
5. Оплата услуг нотариуса.

После этого нотариус сам направляет договор на регистрацию в Росреестр, причём срок оформления сокращается с 7 до 3 дней, иногда — даже до одного дня. Документы от нотариальной конторы будут у органа в приоритете, потому что не проходят дополнительных проверок — их уже сделал нотариус. 

Когда документы готовы, продавец и покупатель повторно приходят в нотариальную контору для их получения, и деньги поступают продавцу. 

Сколько стоит сделка с недвижимостью через нотариуса

Услуги нотариуса не бесплатные, и вопрос о том, кто платит нотариусу при продаже квартиры, должен быть решён заранее. Чаще всего финансовая нагрузка ложится на покупателя, ведь именно он рискует деньгами и больше заинтересован в том, чтобы сделка прошла без проблем. Но нередко стороны договариваются о том, что расходы на нотариуса делятся пополам.

Стоимость услуг нотариуса складывается из госпошлины и оплаты за сопутствующие услуги. Размер госпошлины прописан в статье 333.24 Налогового кодекса и составляет 0,5% от цены договора, но не менее 300 и не более 20 000 рублей. В этой же статье прописаны и тарифы на сопутствующие услуги — например, доверенности, согласия.

Максимальные тарифы на прочие услуги — составление и печать документов, их подачу на государственную регистрацию и т.д. — устанавливаются Федеральной нотариальной палатой отдельно для каждого региона. Например, в Москве в 2023 году за такую работу придётся заплатить не менее 7700 рублей.

Подведём итоги

Итак, нужен ли нотариус при покупке квартиры? Обязательно — в случаях, прописанных в законе. Если сделка с долями, участием несовершеннолетних или недееспособных людей была проведена без нотариуса, то она будет признана незаконной. Это значит, что у покупателя в любой момент могут потребовать вернуть квартиру продавцу. В свою очередь продавец должен будет вернуть деньги, что не так просто.

Делать нотариальное заверение договора купли-продажи квартиры или нет, если этого не требует закон, каждый решает сам. С одной стороны, это трата денег и времени. С другой — таким образом можно максимально обезопасить себя от мошенничества.