Какие обязательные приложения должны быть к договору аренды

Грамотно составленный договор аренды и приложения к нему обезопасят арендодателя и квартиросъёмщика от спорных ситуаций. В документе, например, можно прописать, что из имущества передаётся во временное пользование арендатору и где проходит грань между естественным износом и порчей, а также когда и как жилец должен платить за проживание.

Рассказываем, зачем нужны приложения, какие разделы в нём (в них) должны быть и как всё правильно оформить. А также даём готовый шаблон документа.

• Что такое договор аренды и зачем нужны приложения
• Как оформить приложение
• Что перечислить в приложении к договору аренды

Что такое договор аренды и зачем нужны приложения

Сразу оговоримся, что по закону договор аренды и найма — это разные документы. Если жильё снимает физлицо — это найм, а если юрлицо решает использовать жилые или нежилые помещения — это аренда. Но большинство людей найм жилья называют арендой, поэтому, чтобы не было путанницы, в статье мы будем использовать эту формулировку.

Правильно написанный договор и приложения к нему обезопасят собственника и съёмщика от многих проблем и разбирательств. В договоре аренды вы обозначаете основные пункты, которые обязаны соблюдать обе стороны.

Что должно быть указано в договоре аренды:

• паспортные данные;
• документы о праве собственности;
• срок аренды;
• арендная плата;
• порядок расчёта;
• условия повышения платы;
• оплата коммунальных услуг;
• условия досрочного прекращения действия договора;
• количество проживающих;
• опись имущества.

Приложение к договору — это документ, задача которого — уточнить или раскрыть содержание и условия, прописанные в основном договоре. Вместе они имеют полную юридическую силу. Документ составляется по национальным стандартам, прописанным в ГОСТ Р 7.0.97-2016. Договор и приложение связаны содержанием, поэтому ссылки на основной договор должны быть прописаны в дополнительных документах.

Если квартиросъёмщики, к примеру, нанесли ущерб вашему имуществу и отказываются возмещать убытки, для решения ситуации понадобится и договор, и приложение — одного любого документа будет недостаточно. Приложение не действительно без договора, своего «материнского» документа. Чтобы восстановить договор, можно запросить копию в Росреестре. Но это действительно только в том случае, если вы регистрировали сделку.

Как оформить приложение?

Правила оформления Приложения прописаны в ГОСТ Р 7.0.97-2016.

Документ должен начинаться со слова «Приложение». Затем идёт порядковый номер  (№1, №2, №3 и так далее), а после ставится заглавие, раскрывающее суть содержания: «Акт описи имущества», «Копии документов», «Расписки», «Квитанции». Каждое новое приложение должно начинаться с нового листа.

Приложение, как и основной договор, должно быть подписано в двух экземплярах. Обязательно указывайте ссылку на договор, к которому составляете приложение: для этого пропишите в верхнем правом углу «К договору найма жилого помещения от число/месяц/год», чтобы было понятно, к чему относится эта бумага. 

После, в теле приложения, раскройте суть его содержания.

В конце документа должна стоять дата и реквизиты двух сторон с подписями — в качестве подтверждения того, что стороны ознакомлены с документом и не имеют возражений.

Здесь можно найти шаблон приложения к договору аренды.

Что перечислить в приложении к договору аренды 

Самый распространённый и необходимый вид приложения к договору — это «Акт описи имущества» или «Акт приёма-передачи». В России принято сдавать жильё с мебелью и бытовой техникой, и при заезде новых арендаторов состояние всего, что находится в квартире, необходимо подробно описать. Если это сделать в основном документе, то договор получится громоздким, поэтому лучше убрать характеристики мебели и техники в отдельное приложение.

Опись имущества по закону составлять не обязательно, но она обезопасит и арендодателя, и арендатора. Обычно её составляет владелец недвижимости, но заняться этим может и квартиросъёмщик — с согласия собственника. Важно: если предмет не указан в приложении, значит, юридически доказать его порчу или кражу не получится. 

Составить опись можно двумя способами:

1. Владелец заранее составляет документ и в присутствии арендатора ставит отметки о состоянии вещи;
2. Владелец составляет опись вместе с квартиросъёмщиком (этот способ займёт больше времени).

Внимательно отнеситесь к перечислению характеристик. Можно опираться на следующий перечень:

• функционирует ли предмет (раскрывается ли диван-кровать, работает ли морозилка и так далее);
• есть ли видимые повреждения;
• сколько стоит предмет мебели или техники: от этой графы зависит ущерб, который будет возмещаться в случае его порчи.

Сторонам договора лучше сделать фото или видео жилья и запечатлеть предметы, на которых есть изъяны: сколы, царапины. Фотографии приложите к описи и при спорных моментах сравнивайте исходное состояние с текущим.

В случае, если опись не была составлена, владелец не сможет доказать порчу или кражу. И, наоборот, если вам попался недобросовестный арендодатель, он может угрожать вам судом за якобы испорченное имущество. Доказать вину у него, скорее всего, не получится, но время на разбирательство вы потратите.

Если ваше имущество испортил арендатор, но у вас есть договор аренды, составлена опись, а в документе есть фраза о том, что в случае порчи квартиросъёмщик возмещает ущерб, не подписывайте акт приёма-передачи. Вместо этого направьте досудебную претензию с требованием компенсации ущерба бывшему жильцу, а после обращайтесь в суд с исковым заявлением в порядке, прописанном в ст.131 ГПК РФ.

Ещё один распространённый вид приложения к договору — «Расписки». Если арендатор платит за жильё наличными, то арендодатель обязан каждый раз составлять расписку о получении денег. Её следует писать в свободной форме, от руки, но с обязательным указанием даты составления договора аренды, сторон-участников и подтверждением того, что деньги поступили в полном объёме. В это приложение добавьте квитанции об оплате. Сторонам будет спокойно с таким документом, он пригодится в случае спорных моментов. 

Отдельный вид приложения — «График платежей». В нём необходимо прописать предполагаемые даты внесения оплаты за аренду и условия: сумму и то, как она будет передана (в наличной или безналичной форме).

Также существует вид приложения «Копии документов». Сюда добавьте следующие копии:

• паспорта;
• свидетельства о государственной регистрации права собственности или выписка из ЕГРП, если квартира была куплена после 15 июля 2016 года;
• согласия всех собственников на сдачу квартиры в аренду;
• согласия супругов.

В приложении «Показания квартирных счетчиков» следует вносить все данные, снятые со счётчиков, и период оплаты. Конкретизируйте дату показаний и на что установлены счётчики: электричество, холодное или горячее водоснабжение, газ. 

При сдаче и аренде жилплощади есть страхи как у владельцев, так и у квартиросъёмщиков. Первые переживают за своё имущество, вторые — что им придётся расплачиваться за вещи, которые, например, испортили не они. Грамотный договор и приложения к нему обезопасят обе стороны.