Как провести межевание придомовой территории многоквартирного дома

Землю, которая окружает многоквартирный дом, можно использовать на благо всех хозяев квартир: огородить её забором, установить шлагбаум, сделать автостоянку, детскую или спортивную площадку, даже сдать часть земли в аренду, установить на ней гараж или киоск. Но чтобы управлять придомовой территорией многоквартирного дома, она должна быть в общей собственности жильцов, а для этого необходимо провести её межевание. 

Расскажем, в каких случаях нужно выполнить межевание земли под многоквартирным домом, как это сделать правильно и по закону, а также какие возможности и проблемы это может принести жильцам.

Что входит в придомовую территорию многоквартирного дома

Придомовой территорией называют земельный участок, расположенный рядом с многоквартирным домом (МКД). Без этой земли было бы невозможно ни отдохнуть на лавочке у подъезда, ни поиграть с детьми на игровой площадке, ни припарковать машину во дворе. Эта территория принадлежит всем хозяевам квартир в здании. 

Всё, что закон говорит о земельных участках вокруг многоквартирных домов, можно найти в ст. 16 №189-ФЗ. Участки, сформированные до 1 марта 2005 года, когда начал действовать жилищный кодекс РФ, становятся долевой собственностью владельцев квартир без какой-либо оплаты. Если территорию сформировали позднее, сначала нужно образовать земельный участок: поставить его на кадастровый учёт и провести межевание по заранее утверждённому проекту.

Какая площадь земли необходима конкретному дому, определяет земельный кодекс и местный строительный регламент. Границы участка размечают до начала строительства. Узнать, где они проходят, можно по кадастровой карте города. Достаточно указать адрес дома, чтобы онлайн-сервис показал размеры и границы его придомовой территории, а также кадастровый номер участка.

Если данных об участке нет или зарегистрирована только земля, которая находится непосредственно под домом, нужно образовать земельный участок и провести межевание территории.

Как проводится межевание земельного участка под МКД

В процессе межевания земельные участки получают официально установленные границы, их положение окончательно определяется на местности, рассчитывается площадь земли, все эти данные оформляются юридически. Межевание позволяет точно установить, где проходят границы участка, привязать поворотные точки к местности, чтобы облагораживать и обустраивать землю, не захватывая территорию соседних многоквартирных домов, парков и муниципальных земель.

Перед тем как начинать межевание земельного участка под многоквартирным домом, нужно узнать, в каком статусе находится земля. Если по инициативе жильцов межевания не проводилось, возможны два варианта:

• застройщик провёл межевание, чтобы сдать дом в эксплуатацию;
• дом находится на государственной или муниципальной земле.
  

По кадастровому номеру участка, выяснить который можно на публичной карте, нужно заказать выписку из ЕГРН. В третьем разделе выписки будут указаны границы участка в виде координат поворотных точек. Если такого раздела в выписке нет, значит, границы придомовой территории не сформированы, а у хозяев квартир в доме нет права собственности на участок.

Чтобы вступить в собственность на землю, необходимо совершить следующие действия.

1. Обратиться в местные госорганы, чтобы они образовали земельный участок для дома. Заявление может написать любой из владельцев квартир.
2. Отслеживать на сайте местного самоуправления, когда сформируют план участка.
3. Обжаловать границы территории, если они незаконно уменьшены. Обратиться в суд можно в течение 3 месяцев с момента публикации на сайте.
4. Подготовить межевой план с координатами точек, привязанными к местности. Уточнить границы участка поможет геодезическая съёмка на местности.
5. Разработать межевой проект на основании съёмки геодезиста и границ прилегающих территорий.
6. Собрать документы на право владения землёй и помещениями в доме.
7. Подать в Росреестр заявление и документы.
8. Подождать до 7 дней, пока сотрудники государственного реестра проверят документы.
9. Получить выписку из ЕГРН, подтверждающую формирование территории. Участок должен получить адрес и вид разрешённого использования.

Четвёртый и пятый пункты из списка должен выполнять кадастровый инженер. Потребуется специалист с членством в СРО, аттестатом и лицензией (ст.29 ФЗ №221). Важно найти грамотного профессионала, чтобы из-за его ошибок не пришлось участвовать в судах и спорах о границах придомовой территории. Подобрать инженера можно в госреестре кадастровых инженеров.

Можно ли обойтись без межевания территории многоквартирного дома

В 2022 году закон №478-ФЗ разрешил ставить на учёт землю под МКД без проектов межевания, только по схеме её расположения на кадастровом плане территории. Если кадастрового плана нет, его должны сформировать органы муниципальной власти — по инициативе граждан или самостоятельно.

Стоимость процедуры составляет 100 рублей для физических лиц и 200 рублей — для юридических. Работу выполняют сотрудники Росреестра. По закону у них есть 3 месяца, чтобы подготовить схему. Готовая схема перед утверждением проходит публичные слушания и обсуждения.

Все работы выполняют сотрудники администрации, жильцам не нужно нанимать кадастрового инженера за свой счёт. Также собственником многоквартирного дома после постановки земли на учёт не нужно оформлять свои права на неё: в день выполнения государственного кадастрового учёта территория переходит в общую долевую собственность жильцов.

Плюсы и минусы межевания дворовой территории многоквартирного дома

Плюсы

• Землю можно использовать для извлечения прибыли: сдавать в аренду или построить на ней коммерческую недвижимость, распределив доход между хозяевами квартир или направив его на общественные нужды: ремонт дома, благоустройство территории. Новый объект должен соответствовать назначению городской территории, плотности местной застройки, градостроительным планам и нормативам.
• Территорию можно благоустраивать по своему усмотрению: разбить клумбы, установить вышку сотовой связи, детские и спортивные площадки или отдать всю землю под парковку, распределив машиноместа. Во дворе можно создать зону без машин, ограничив проезд для транспорта. 
• Пространство можно огородить забором высотой до 2 м, а на въезде — установить шлагбаум или ворота, поставить будку с охранником.
• Владельцы соседних участков или муниципалитет не могут построить на участке автостоянку, автомойку, дорогу, проезд, гаражи и другие объекты без согласования с жильцами.
• Городские власти не могут изъять часть придомовой территории для муниципальных нужд. 
• Если на участке уже построены нелегальные объекты, можно обратиться в суд и добиться их сноса.
• Цена квадратного метра квартиры вырастет после межевания. При продаже жилья это будет трудно учесть, но если дом будут сносить, когда он станет аварийным и непригодным для жизни, право собственности на землю увеличит размер компенсации для каждого владельца квартиры.
• Пока участок не сформирован, компания, управляющая домом, не обязана его обслуживать. Судебная практика по этому вопросу противоречивая. Если УК не будет убирать снег во дворе, есть вероятность, что оштрафовать её не получится даже по суду.
• Только после проведения межевания многоквартирный дом может участвовать в государственных жилищных программах. Без оформления примыкающего участка земли выполнить реконструкцию или капитальный ремонт на бюджетные средства не получится. 

Минусы

• Расходы на содержание придомового участка придётся взять на себя. Муниципалитет больше не будет благоустраивать территорию, убирать на ней снег, менять старый асфальт на новый — эти и другие задачи нужно будет поручить управляющей организации. 
• Если на участке не будут соблюдаться правила благоустройства — например, своевременный вывоз мусора или уборка снега — собственников территории оштрафуют.
• Любые решения, связанные с землёй, нужно будет принимать на собрании собственников. Пока 2/3 владельцев квартир в доме не проголосуют «за», не получится ни построить забор, ни установить шлагбаум, ни поменять асфальт во дворе.
• Если на придомовой территории расположены проезды к другим домам, детскому саду, школе или иным объектам, обязанность по их содержанию ложится на управляющую организацию, а расходы — на собственников квартир в доме. Перегораживать забором такой проезд нельзя, если по другой дороге к соседнему объекту не проехать. Пока земля вокруг дома принадлежит муниципалитету, обслуживать проезды должны местные власти.

Мифы о межевании земельных участков под МКД

Чтобы оформить права на земельный участок, нужно собрать большинство голосов. С 2022 года согласие ⅔ собственников не требуется. Органы местного самоуправления по умолчанию должны сформировать земельный участок, даже если никто из владельцев квартир в доме к ним не обращался. Поторопить местные власти с помощью заявления может любой из жильцов, не спрашивая согласия соседей. 

После межевания нужно будет платить налог на землю. Встречается мнение, что после межевания придомовой территории собственникам жилья придётся платить налог на землю, так как они станут владельцами участка. Якобы размер налога будет зависеть от кадастровой стоимости земли, поэтому может увеличиваться год от года. В действительности с 2015 года придомовые земельные участки после проведения государственного кадастрового учёта относятся к общему имуществу МКД, поэтому освобождены от налогообложения (п. 6 ч. 2 ст. 389 НК РФ). Только если все квартиры в доме принадлежат одному собственнику, ему придётся платить земельный налог за придомовую территорию — в этом случае имущество не будет общим.

Каждый владелец квартиры получит свой надел. Важно понимать, что после межевания жильцы не могут разделить землю на куски и распоряжаться ими самостоятельно: продавать, оставлять наследство, сдавать в аренду. Управлять придомовой территории можно будет только совместно, она останется такой же неделимой, как, например, чердак под крышей дома или лестницы в подъездах.

Коротко о главном

• У каждого многоквартирного дома должна быть придомовая территория — участок земли для парковки, отдыха и подъезда к дому.
• Придомовая территория может принадлежать муниципалитету или жильцам дома — выяснить собственника можно по кадастровой карте.
• Чтобы распоряжаться придомовой территорией, необходимо выделить участок, провести его межевание и регистрацию.
• Органы местного самоуправления обязаны выполнить формирование территории вокруг МКД и её кадастровый учёт. После этого участок автоматически перейдёт в общую долевую собственность жильцов.
• Право собственности позволяет жильцам управлять придомовой территорией, зарабатывать на ней и благоустраивать по своему усмотрению. 
• Владельцам квартир не придётся платить налоги на землю после межевания, но содержание участка придется оплачивать.