Как правильно оформить дарственную на ребёнка

До определённого момента дети не могут нести ответственность в рамках юридических сделок. Передача недвижимости в дар возможна когда угодно, но если одна из сторон — несовершеннолетний, есть ряд тонкостей.

Рассмотрим, как грамотно оформить договор дарения ребёнку, какие документы нужны и сколько это будет стоить.

Что такое дарственная

Договор дарения — юридический документ, подтверждающий безвозмездную передачу какого-либо имущества на добровольной основе. Чаще всего его оформляют для передачи недвижимости родственникам: дарственную оформить проще, чем наследство и завещание. Можно и сэкономить — близкие родственники не платят НДФЛ.

Передавать в дар можно недвижимость или долю в ней. Согласно ст. 574 ГК РФ, при дарении имущества дороже 3000 рублей требуется заключать письменный договор и официально регистрировать сделку в Росреестре, иначе она будет нелегитимной и признается мнимой (ничтожной).

Дарить недвижимость и любое другое имущество может только дееспособный собственник. Если одной из стороной сделки выступает несовершеннолетний, есть ограничения.

Кто выступает получателем подарка

В ст. 26 и ст. 28 ГК РФ прописано, в каких ситуациях ребёнок может самостоятельно выступать как полноправный участник договора дарения, а в каких его интересы представляет родитель или другой законный представитель. Тут всё зависит от возраста несовершеннолетнего и типа подарка. 

Правила оформления дарственных с участием детей нужны, чтобы они не могли совершать поступков, ведущих к финансовым затратам в семье. К примеру, при получении в дар квартиры от другого человека или организации придётся выплатить 13% от стоимости, а также семье нужно будет ежегодно платить имущественный налог.

Дети до 6 лет

В этом возрасте все юридические сделки от лица детей заключают их законные представители — ребёнок пока не несёт никакой ответственности.

По рекомендациям ФНП, при дарении имущества несовершеннолетним до 6 лет родители могут выступать одновременно и в качестве одаряемого, и в качестве дарителя. 

Договор, в котором одной из сторон выступает малолетний, считается недействительным. Он не имеет юридической силы в суде и не пройдёт для регистрации сделки в Росреестре.

Дети от 6 до 14 лет

Все сделки с недвижимостью нужно регистрировать в Росреестре, поэтому сторону ребёнка в договоре должен представлять родитель, действуя как одаряемый в его интересах.

Когда предметом дарения выступает доля в праве, то дополнительно требуется и участие нотариуса. Исключение — если по дарственной несовершеннолетний получает долю участка земли сельскохозяйственного назначения. Также нотариальное заверение не требуется, когда доля в квартире или доме находится в единоличной собственности.

Дети от 14 до 18 лет

В этом возрасте ребёнок может самостоятельно подписывать документы, в том числе заключать договор дарения, за исключением ситуаций, в которых предметом выступает любой вид недвижимости — квартира, дом, участок земли или доля в них. В этом случае требуется согласие родителей или законных представителей, заверенное у нотариуса, без него сделка будет считаться недействительной.

Несовершеннолетний ребёнок до 18 лет может сам участвовать в дарении, если он получил дееспособность, вступив в брак или в связи с эмансипацией — когда он работает по трудовому договору или занимается предпринимательством. Эмансипация должна быть подтверждена решением органов опеки или судом.

Что надо учесть, если даришь недвижимость ребёнку

Подарить ребёнку движимое имущество, включая машину, можно и вовсе без договора — надо лишь договориться между собой. В случае с недвижимостью учитывается не только возраст одариваемого, но и тип объекта.

Дом, квартира, комната и участок

При дарении объекта недвижимости несовершеннолетнему физическому лицу участие нотариуса не требуется. Договор нужен для регистрации сделки и оформления прав собственности в Росреестр с последующим внесением изменений в ЕГРН.

Право собственности считается действительном только после регистрации сделки. Доказать наличие подарка без этой процедуры будет невозможно даже через суд в случае, если у объекта недвижимости есть законные наследники.

Доля в недвижимости

Для дарения доли в праве собственности недвижимости договор нужно заверить у нотариуса. Обращаться к нему не нужно, если:

• по дарственной все доли одного объекта переходят одному ребёнку;
• долю в квартире, доме или участке несовершеннолетнему дарит один собственник;
• предмет дарения — доля на участке для ведения сельского хозяйства (уточнить категорию земли можно в выписке ЕГРН).

После завершения договора сделку необходимо зарегистрировать в Росреестре для официального вступления в право собственности.

Недвижимость, приобретённая с маткапиталом

Материнский (семейный) капитал можно потратить на улучшение жилья — покупку квартиры или строительство дома. После этого в недвижимости обязательно должна быть выделена доля ребёнку. Если этого не сделать, Социальный фонд вправе требовать возвращения потраченных средств.

Выделение доли каждому ребёнку в такой недвижимости — один из способов выполнить обязательства перед государством. Если квартира была куплена в ипотеку, выделить доли сложнее — нужно получить одобрение банка, что на практике происходит не всегда. В таком случае разделение права собственности нужно проводить после выплаты кредита.

Также, чтобы закрыть обязательства перед государством при покупке жилья с использованием маткапитала, долю ребёнку можно подарить. Для этого потребуется подготовить договор дарения, в который обязательно нужно включить пункт о том, что это необходимо для Социального фонда, и указать номер сертификата.

Как оформить договор дарения несовершеннолетнему

Дарственная может быть в простой письменной форме или с привлечением нотариуса. Есть ряд нюансов, которые нужно учитывать при этом типе соглашения.

Какие потребуются документы

Обязательно потребуются следующие документы:

• удостоверение личности всех сторон;
• документы на объект недвижимости — выписка из ЕГРН и свидетельство о праве собственности;
• паспорт законного представителя, если необходимо его согласие.

В зависимости от особенностей сделки могут потребоваться дополнительные документы:

• согласие супруга, если объект находится в общей семейной собственности;
• доверенность — для тех случаев, если одаряемый или даритель не могут принимать участие напрямую;
• согласие законных представителей несовершеннолетнего ребёнка.

Обязательные пункты договора

Дарственная на ребёнка заполняется в простой форме. Если после стороны будут регистрировать сделку в Росреестре, обязательно нужно включить следующие пункты:

• название документа. Лучше использовать термин «Договор дарения», так как «дарственная» — разговорная форма;
• дата и место составления — это населённый пункт, где происходит подписание документа;
• имена и паспортные данные всех сторон, при необходимости указываются контактные данные;
• объект дарения — это непосредственно недвижимость или иное имущество, которое будет передаваться безвозмездно от одной стороны другой. Тут нужно указать адрес, площадь по выписке из ЕГРН, кадастровый номер и стоимость;
• момент передачи подарка — в некоторых случаях необходимо дополнительно указать, с какого момента дарственная вступает в силу. Например, по достижению ребёнком возраста 17 лет.

Кадастровая стоимость необходима для расчёта налога на доход. Его платить не нужно, если подарок ребёнку был от близкого родственника.

В договоре обязательно нужно прописывать всю информацию об участниках. Например, если квартиру дарят несовершеннолетнему ребёнку, необходимо прописать, что он действует с согласия родителей.

Нотариально заверенное согласие законных представителей желательно оформить отдельно, приложив его к основной части договора. В нём необходимо указать, что даритель ознакомлен с условиями, реквизиты всех сторон сделки. 

Как оформить дарственную на несовершеннолетнего ребёнка 

Нотариально заверять договор для детей нужно, когда дарят долю в праве на недвижимость. Во всех остальных случаях можно обойтись без него и подготовить документы для регистрации самостоятельно, при необходимости заверив только согласие родителей или законных представителей. 

Без нотариуса

Дарственную можно составить по шаблону, распечатав в трёх экземплярах. Дополнительно к нему можно подготовить передаточный акт или заменить его условиями в рамках договора.

Договор и копии документов, подтверждающих личность, необходимо передать в Росреестр. Сделать это удобно через портал «Госуслуги» или обратившись в местное отделение МФЦ «Мои документы».

У нотариуса

Подготовить договор дарения можно у нотариуса. Это требуется законом в следующих случаях:

• предмет сделки — доля в праве собственности (исключение — если один собственник или все правообладатели передают долю в рамках одного договора);
• даритель — несовершеннолетний;
• даритель признан ограниченно недееспособным, например, при наркотической зависимости или на фоне психиатрического заболевания.

В любых других ситуациях нотариус не нужен, но всегда можно воспользоваться его помощью для составления текста документа в соответствии с законом. Кроме того, заверение полезно при любых спорных ситуациях — нотариальные документы сложнее оспорить через суд. 

Нотариус самостоятельно передаёт пакет документов в Росреестр для регистрации права собственности — это ускоряет процедуру до одного рабочего дня. С 1 февраля 2019 года эта услуга бесплатна для граждан, но заплатить за заверение сделки и госпошлину всё равно придётся.

Сколько стоит оформление дарственной

Для регистрации права собственности необходимо оплатить госпошлину 2000 рублей для квартиры и дома, 350 рублей — если оформляется земельный участок.

При обращении к нотариусу необходимо оплатить стоимость его работ по тарифу. Конечная сумма рассчитывается с учётом сложности сделки, количества участников, степени их родства и объекта дарения. Специалист может предложить дополнительные услуги, например, подготовку текста дарственной, передаточного акта и согласия родителей ребёнка — от них можно отказаться.

Для обязательных сделок с участием нотариуса тариф рассчитывается по требованиям налогового кодекса. Стоимость услуг оплачивается в размере 0,5% от стоимости предмета дарения, но не менее 300 и не более 20 000 рублей.

Дарение недвижимости ребёнку и налоги

Отдельного налога на дарение имущества нет, но есть обязательно уплатить НДФЛ, 13% от стоимости объекта. При этом если даритель и одаряемый — близкие родственники, они освобождаются от этого обязательства. 

Налоги с подарка должен платить одаряемый, но несовершеннолетние не могут сделать этого в силу закона. Обязанность уплатить налог в такой ситуации переходит его родителям или законным представителям.

Если подарок был получен несовершеннолетним от дальнего родственника или другого физического лица, его родители должны подать декларацию по форме 3-НДФЛ до 30 апреля и заплатить налог до 15 июля в следующем году после регистрации права.

Возможные риски для дарителя

Договор дарения квартиры несовершеннолетнему можно оспорить — например, если один из членов семьи или близкие родственники не согласны изменением прав собственности или есть какие-то устные договоренности, которые не соблюдаются одной из сторон соглашения.

Доказать неправомерность сделки можно через суд в течение трёх лет с момента подписания дарственной, после чего право собственности будет отменено. На практике подобные кейсы встречаются редко.

Можно ли отозвать дарственную

Договор дарения может быть признан недействительным по согласию сторон в следующих случаях:

• даритель передумал передавать предмет договора в силу жизненных обстоятельств, прекращение сделки возможно только до перехода права собственности;
• одаряемый причинил вред или планировал покушение на жизнь дарителя;
• несовершеннолетний умер раньше дарителя: правило работает, если оно прописано в договоре, во всех остальных случаях работают принципы наследования.

Отменить дарение возможно, но только до перехода права собственности. Затем придётся обращаться в суд. Но есть и другие причины для отмены сделки:

• даритель находится в законном браке, имущество — в общей собственности с супругом, но его согласия нет;
• даритель признан ограниченно или полностью недееспособным;
• сделка признана притворной и совершается с противозаконными целями, например, для уклонения от налогов или ухода от возврата долгов.

Нотариальные дарственные гораздо сложнее оспорить в суде, поэтому в случае сомнений стоит обратиться в контору для проверки чистоты сделки и заверения.

Плюсы и минусы договора дарения

Оформление дарственных несовершеннолетним имеет ряд достоинств:

• во многих случаях не требуется заверение нотариуса, договор можно оформить своими силами и прописать все условия;
• можно выделить доли в недвижимости, которая была приобретена с использованием маткапитала;
• нет необходимости платить налог, если стороны — близкие родственники.

Договор дарения подходит не для всех ситуаций, его недостатки:

• предмет сделки передаётся одаряемому бесплатно, требовать что-то за него незаконно;
• после заключения договора и регистрации сделки даритель теряет право собственности (за исключением ситуаций, в которых дар — одна из долей).

Дарственная подходит для передачи имущества в одной семье, не прибегая к более сложным формам — наследству и завещанию. Чтобы обезопасить процесс, можно прибегнуть к нотариусу для заверения сделки.

Коротко о главном

Договор дарения имущества ребёнку можно подготовить самостоятельно в простой письменной форме. Завершение нотариуса нужно при передаче доли в праве собственности и если дарителю нет 18 лет.

В сделках по дарению недвижимости с ребёнком до 14 лет от его имени действует законный представитель, после 14 лет требуется нотариальное согласие родителя.

Дарственную в некоторых исключительных случаях можно расторгнуть по соглашению сторон или через суд.

Фотография на обложке: freepik