Доли детей в квартире: что будет, если их не выделить

Закон требует выделить детям доли в квартире, если родители покупают жильё с использованием материнского капитала. Но не все понимают, почему это так важно: кажется, что и без формальностей всё обойдётся. На деле, если не выполнить требование закона, у семьи могут возникнуть серьёзные проблемы.

Мы уже писали подробно о том, как купить квартиру с маткапиталом и выделить доли детям. В этой статье расскаже, что будет, если доли не выделить в ситуациях, где закон обязывает это сделать.

Стоит начать с того, когда необходимо поделиться частью недвижимости с детьми.

1. При покупке жилья с помощью федерального материнского капитала (ст. 10 закона №256-ФЗ). Иногда выделение требуется и при использовании регионального капитала, это нужно уточнить при его получении.
2. При покупке жилья после продажи недвижимости, собственниками которой являлись несовершеннолетние. Органы опеки обяжут выделить соразмерные доли в новом жилье, чтобы соблюсти интересы детей.
3. В момент приватизации государственной квартиры, в которой прописан несовершеннолетний (ст. 2 Закона РФ от 04.07.1991 №1541-1). Так закон защищает интересы ребёнка, поэтому он автоматически становится одним из собственников.
4. При разводе родителей, если жильё купили в браке, но маткапитал не использовали, выделить доли детям можно по желанию матери и отца. Для этого составляют соглашение об определении долей.

В каждом конкретном случае законом прописаны последствия того, что будет, если не выделить долю несовершеннолетнему. При выделении долей детям много тонкостей, их нужно учитывать и при продаже жилья, и при покупке, чтобы не попасть в неприятную ситуацию.

Материнский или семейный капитал можно потратить на улучшение жилищных условий. Например, на покупку новой квартиры или строительство собственного дома. Жильё должно быть оформлено в общую собственность и родителей, и детей с выделением долей.

В течение 6 месяцев с момента выделения субсидии, получения уведомления о соответствии на построенный частный дом или подписания акта передачи по ДДУ всем несовершеннолетним необходимо выделить доли в недвижимости. Ждать выплаты ипотеки при этом не нужно. Выделять доли необходимо всем членам семьи: общую часть мужа и жены, отдельные доли всех рождённых на этот момент детей.

Доли могут быть разными — их размер определяется родителями. Важно учесть, что собственность каждого ребёнка должна быть не меньше его пропорциональной доли в маткапитале.

Государство контролирует покупку квартир с использованием материнского капитала, а семья, подавая заявление на распоряжение им, подтверждает свою обязанность обеспечить детей жильём. 

Выделение долей необходимо зафиксировать в соглашении, оно оформляется в простой письменной форме. Заверения нотариуса не требуется, если при этом доли супругов не выделяются, их общее имущество не делится. Достаточно зарегистрировать документ в Росреестре через МФЦ или на «Госуслугах».

Если при покупке квартиры или дома доли детям не выделить вообще или в недостаточном размере, прокуратура может оспорить сделку. В таком случае возможно несколько вариантов:

1. Родителей обяжут вернуть сумму субсидии в СФР.
2. На квартиру наложат обременение: её нельзя будет продать, разменять или подарить до тех пор, пока все несовершеннолетние не получат свои доли.
3. Суд признает недействительной всю сделку, если доля маткапитала будет существенной в её сумме. Например, субсидию 963 тыс. рублей использовали для покупки стройматериалов для реконструкции дома, которые обошлись в 1 млн рублей.

Продать квартиру или дом, купленный с использованием маткапитала, сложнее — нужно учесть интересы детей и соблюсти все требования органов опеки. Даже если семья выделила долю в квартире ребёнку, для продажи квартиры понадобится согласие органов опеки — они контролируют все имущественные интересы несовершеннолетних. В таком случае продажу придётся совмещать с покупкой, снова выделяя часть собственности ребёнку в новом жилье. 

При этом в органы опеки потребуется предоставить все документы — и на продаваемую недвижимость, и на покупаемую. Сотрудники имеют полное право провести комплексную проверку — например, приехать с осмотром в новую квартиру, запросить информацию о задолженности в банке и УК, проверить количество собственников и зарегистрированных лиц.

Опека может отказать в продаже квартиры даже с выделенными долями несовершеннолетним по ряду причин:

1. Покупка нового жилья планируется в ещё строящемся доме, а его сдача не состоится в ближайшее время. В таком случае есть риск, что дети на какое-то время останутся без собственного жилья и постоянной регистрации. 
2. До продажи квартиры ребёнку подарили другую недвижимость или часть в ней. Раньше так делали, чтобы без проблем продать жильё, купленное на маткапитал. Сейчас опека или суд могут отказать, так как к моменту сделки у несовершеннолетнего есть две доли, а после останется одна.
3. Если планируется покупка более дешёвого жилья (по кадастровой стоимости) или меньшего по площади.
4. На вырученные от продажи квартиры деньги планируется строительство дома, а участка в собственности нет: его планируют купить на деньги от продажи квартиры. В этом случае у ребёнка на какое-то время не будет собственного жилья, а также нет условий, которые гарантируют, что стройка состоится.
5. Новая недвижимость будет покупаться в ипотеку, а старая была в собственности. В таком случае новое жильё будет более рисковым: оно будет находиться в залоге у банка. Если вовремя не вносить платежи, кредитор сможет забрать жильё себе.
6. Новый объект не пригоден для проживания. Например, дом без коммуникаций, в аварийном состоянии.
7. Нет согласия второго родителя, если он не принимает участия в жизни ребёнка или не согласен на сделку. В таком случае нужно обращаться в суд, он может обязать второго родителя дать нотариальное согласие.

Если несовершеннолетний ребёнок проживает в жилье по договору соцнайма и зарегистрирован в квартире, он в обязательном порядке участвует в приватизации. Отменить это требование могут только органы опеки. Возможна и ситуация, что ребёнок проживает с одним из родителей, а второй приватизирует квартиру. В таком случае несовершеннолетний сохраняет право на получение доли в этом жилье. Если в процессе приватизации супруги не указали несовершеннолетних в договоре и не получили согласие опеки, в сделке будет отказано. 

• Закон требует выделять доли детям при покупке недвижимости на средства маткапитала, а также при приватизации государственного жилья. 
• Минимальная доля для каждого ребёнка должна быть не меньше его доли от суммы маткапитала.
• Доли выделяют в течение 6 месяцев после покупки недвижимости, не дожидаясь погашения ипотеки.
• Если доли не выделить, квартиру могут обременить запретом на сделки или потребовать вернуть субсидию в СФР.
• Для выделения долей детям не нужен нотариус, достаточно письменного соглашения и регистрации в Росреестре.
• Продать квартиру без выделенных детских долей не получится, органы опеки не дадут согласие на сделку.
• Дети могут потребовать выделить им доли через суд даже спустя годы.