Как получить разрешение на строительство частного дома

Любую стройку необходимо начинать с оформления разрешения на строительство. Этот документ подтверждает, что здание на участке соответствует законам и проектной документации. Без него дом не сдать в эксплуатацию и не оформить на него право собственности, а кроме того, по решению суда здание и вовсе может быть снесено. Но есть тонкости: в ряде случаев можно обойтись уведомлением в местную администрацию.

Расскажем, в каких случаях по закону нужно разрешение на строительство дома и могут ли отказать в выдаче такого документа.

Что такое разрешение на строительство

Перед тем, как начать строить дом, нужно не только разработать проект и найти рабочих, но и подготовить разрешительную документацию. Она необходима властям для контроля над застройкой, сохранения архитектурного облика населённого пункта и безопасности будущих жильцов. Также это важно, чтобы избежать нецелевого использования территорий — например, когда на землях СНТ организация или частное лицо планируют построить базу отдыха.

Для юридических лиц правила сложнее. Разрешение на строительство требуется в большинстве случаев — если здание возводится на продажу, для сдачи, под офисные или торговые помещения и другие коммерческие цели.

Можно ли построить дом без разрешения

С 2018 года для следующих объектов физическим лицам разрешение на строительство получать не нужно, достаточно только уведомления:

• гаражи, если они не связаны с коммерческой деятельностью;
• жилые строения и различные хозпостройки на землях СНТ;
• объекты ИЖС;
• все объекты некапитального строительства.

Уведомлять местные власти нужно при строительстве (реконструкции) садовых домиков и объектов ИЖС, последнее встречается чаще всего. Здесь имеется в виду жилой дом не выше 20 метров (три этажа), с жилыми и дополнительными помещениями. В таком здании нельзя выделить независимые друг от друга помещения, иными словами — частный дом нельзя превратить в таунхаус.

Как отправить уведомление о строительстве жилого дома

По новым правилам, уведомление требуется всем, кто хочет начать строительство жилого дома на участке в собственности или аренде. Документ выдаётся на 10 лет.

Необходимые документы

Чтобы уведомить власти и получить разрешение на строительство дома на собственном участке, потребуются следующие документы.

1. Непосредственно уведомление о начале строительства в установленной законом форме.
2. Подтверждение права собственности или выписка из ЕГРН. При наличии — кадастровый паспорт надела.
3. Для земель, относящихся к историческим территориям — описание внешнего вида дома.

Документы можно подавать лично или через представителя (во втором случае потребуется доверенность, оформленная у нотариуса).

Куда подать уведомление о строительстве

Уведомление о строительстве или реконструкции подают в уполномоченные органы местной власти. Как правило, это комитет строительного надзора или по архитектуре и градостроительству конкретного города или муниципальная администрация.

Пакет документов можно отдать лично или отправить заказным письмом по почте, а также онлайн — через сайт Госуслуг. В некоторых регионах уведомление о строительстве принимают и в МФЦ «Мои документы», уточнять нужно в отделении конкретного города.

Сроки

Уведомление о строительстве от частных лиц обязаны рассмотреть в течение 7 рабочих дней со дня поступления заявки при личном обращении, в течение 9 дней — при подаче документов через МФЦ.

После изучения документов уполномоченный орган выдаёт уведомление о соответствии параметрам строительства садового дома или объекта ИЖС. Возможен и отказ, если в документах есть ошибки или нарушения действующего законодательства.

После завершения стройки в то же ведомство нужно отправить второе уведомление — о завершении строительства, приложив к нему технический план, это нужно для регистрации права собственности. При этом важно успеть подать обращение в течение 10 лет с момента получения первого документа, в противном случае его рассматривать не будут.

Как получить разрешение на строительство

Разрешение требуется, например, если дом или коммерческий объект строит юрлицо или ИП. Подать документы для строительства дома в этом случае можно самому или через посредника — некоторые компании предоставляют такую услугу. В таком случае можно отдать на аутсорс все этапы — от проведения экспертизы до подготовки проекта и его подачи в уполномоченное ведомство.

В отличие от уведомления, получить разрешения на строительство сложнее, процесс включает в себя несколько этапов: исследование, подготовку техпроекта и оформление документов.

Исследование земельного участка

Первый шаг перед подачей заявления на разрешение — исследование участка на соответствие нормативам. Для этого требуется проведение специальной экспертизы. Провести самостоятельно её не получится, исследование нужно заказывать у компаний с государственной лицензией на предоставление таких услуг.

По результатам проведенной экспертизы компания выдаёт схемы планировочной организации земельного участка (СПОЗУ). На них отображаются все ключевые характеристики будущего дома: этажность, площадь, расположение коммуникаций.

Помимо схемы организации участка, потребуется ГПЗУ — градостроительный план земельного участка. В нём указана следующая информация:

• пределы границ участка, наличие природоохранных зон;
• расположение труб и силовых кабелей, которые находятся под землёй. 

Получить градостроительный план можно своими силами, обратившись лично в уполномоченный орган населённого пункта (обычно это комитет по строительству) или через МФЦ. Также такую услугу предоставляют некоторые профильные компании.

Подготовка технических проектов

Чтобы получить решение о строительстве, потребуются следующие технические проекты.

1. Архитектурно-градостроительное решение (АГР). В этом документе указывается расположение объекта на участке, схема въезда и выезда. Подробно расписаны материалы всех ключевых элементов здания, его внешний вид. АГР разрабатывают в архитектурном бюро, после этого его необходимо утвердить в комитете по архитектуре населённого пункта, где планируется строительство.
2. План строительства. Это документ с описанием процесса строительства объекта на участке. В плане указываются сроки, время работы, особенности ввоза и вывоза материалов на участок.

Вся техническая документация должна соответствовать градостроительным требованиям и СНиП, особенно — если планируется строительство жилого дома.

Подача документов

Помимо заключения об исследовании и других технических документов, потребуются:

• подтверждение права собственности на земельный участок;
• если у надела несколько собственников — согласие на строительство каждого владельца;
• учредительные документы, если заявителем выступает юрлицо.

Весь пакет документов вместе с заявлением на получение разрешения на строительство (его можно заполнить непосредственно на месте) подают в уполномоченное ведомство конкретного населённого пункта, который отвечает за градостроительство. Сделать это можно лично, заказным письмом, а также через МФЦ (услуга есть не во всех регионах).

Согласование строительства дома у ведомства занимает не более 10 рабочих дней с момента подачи документов. После этого уполномоченное ведомство выдаёт разрешение или предоставляет обоснованный отказ. 

Власти имеют право отказать в разрешении на строительство, если был предоставлен неполный перечень документов, в них есть ошибки или несоответствие действующему законодательству.

Что будет, если построить дом без разрешения

Если не получено разрешение на строительство, частный дом нельзя будет запустить в эксплуатацию и зарегистрировать его на себя. Жить в таком здании можно, но оно будет признано самовольной постройкой. Такой объект нарушает закон, а также является обременением для владельца — дом нельзя продать, сдать в аренду, а также не получится совершать с ним другие юридические сделки.

В этом случае узаконить строительство дома можно в судебном порядке. Если здание не мешает соседям и не противоречит требованиям закона, строение согласуют и обяжут оплатить пошлину. Если суд откажет, в любом случае придётся заплатить административный штраф, а в худшем случае здание придётся сносить за свой счёт. В некоторых случаях граждане ещё и оплачивать ущерб городу.

Если строительство дома без разрешения производило юрлицо, штраф будет больше, чем для граждан — от 500 тыс. до 1 млн рублей. Кроме того, суд может не только обязать снести здание, но и обяжет виновника приостановить деятельность, если им оказывается ИП.

Коротко о главном

Если объект ИЖС или садовый дом строит физическое лицо на своей или арендованной земле, разрешение на строительство не нужно. Достаточно уведомить о начале работ.

Для юридических лиц и ИП, если они строят дом для коммерческих целей, сдачи или продажи, разрешение всё ещё необходимо. Чтобы получить разрешительные документы, потребуется провести инженерные изыскания, а также подготовить всю техническую документацию на дом и участок.

Если построить дом без разрешения или уведомления, то зарегистрировать право собственности на него не получится. Объект получит статус самовольной постройки, на собственника будет наложен штраф, а ещё суд может обязать владельца снести дом.

Фото на обложке: pressfoto (Freepik)