Как перевести СНТ в ИЖС: этапы проведения процедуры и её основные нюансы

Согласно земельному законодательству каждому участку присваивается определённый вид разрешённого использования (ВРИ). Именно статус надела позволяет его владельцу построить жилой дом или дачу, организовать крестьянско-фермерское хозяйство, посадить плодовые деревья и многое другое. 

Наиболее предпочитаемое ВРИ — индивидуальное жилищное строительство (ИЖС). По сравнению с другими категориями земель, у таких участков больше привилегий. Часто собственники наделов интересуются: как СНТ можно перевести в ИЖС? Выясним, как инициировать подобную процедуру и что для этого нужно сделать.

Разница в правовом статусе СНТ и ИЖС

Земли СНТ и ИЖС отличаются по целевому назначению. В Градостроительном кодексе чётко обозначены определения.

1. Садовое некоммерческое товарищество (СНТ) — организация, утверждённая группой людей на добровольных началах. Её участников объединяет одна цель — взаимопомощь в ведении хозяйства. Они совместными усилиями облагораживают общую территорию товарищества, организуют его охрану, вывоз мусора и прочее. Сами участки располагаются на землях сельскохозяйственного назначения и обычно вблизи населённых пунктов. Во многих из таких наделов проведено водоснабжение и электричество, что позволяет обустроить дачу для комфортного пребывания в тёплые сезоны, а немалая часть дачников проживают там круглый год. Земля в СНТ предназначена для загородного отдыха и выращивания фруктовых деревьев, огорода и прочих насаждений.
2. Индивидуальное жилищное строительство (ИЖС) — самая востребованная категория земель, так как она предназначена для строительства полноценного жилья на правах личной собственности. Наделы с таким статусом находятся в пределах населённых пунктов и обычно обеспечены всеми необходимыми коммуникациями. По крайней мере, это прямая обязанность местного муниципалитета. На участке ИЖС можно не только возвести дом для круглогодичного проживания, но также высаживать плодоовощные культуры. Земельное законодательство это не запрещает.

Несмотря на то, что между обеими категориями на первый взгляд разница несущественная, перевод СНТ в ИЖС даст землевладельцу больше возможностей — например, оформить прописку (регистрацию по месту постоянного проживания) в построенном доме. На некоторых участках в СНТ также разрешается это сделать, но только с отдельными ВРИ: «садовый земельный участок», «ведение садоводства».

Преграда в строительстве жилого дома на территории СНТ — установленные в организации правила. В некоторых уставах перечисляется длинный список требований для совершения подобных действий, которому обязательно придётся следовать.

В каких случаях целесообразно переводить земли СНТ в ИЖС

Если даже статус ВРИ позволяет построить на участке в СНТ жилой дом и прописаться в нём, существуют обстоятельства, когда собственникам всё же необходимо изменить категорию земли на ИЖС.

1. При строительстве дома будет использоваться средства материнского капитала. В этом случае для возведения жилья одно из обязательных требований — участок со статусом ИЖС.
2. Землевладелец планирует продать дом. Собственник сможет получить больше дохода от предстоящей сделки, если жильё построено на наделе для ИЖС.
3. Собственник собирается оформить построенный дом под залог по займу. Большинство кредиторов предпочитает выдавать крупные суммы в долг под наиболее ликвидные объекты. Дом на участке для ИЖС продать гораздо проще и быстрее, чем аналогичную недвижимость в СНТ.
4. К садовому некоммерческому товариществу не подведены необходимые коммуникации. Часто люди покупают участок в СНТ под строительство жилого дома в целях экономии, потому что такая категории земель стоит в разы дешевле, чем ИЖС. Однако все коммуникации к участкам жильцам приходится прокладывать за счёт личных средств. В случае с наделами для ИЖС такая обязанность возложена на местную администрацию.

Также необходимо перевести землю в СНТ под ИЖС, когда дачный дом гораздо больше подходит для комфортного проживания, чем имеющаяся у семьи квартира. Дело в том, что миграционная служба в таком случае может отказать в регистрации в худшем варианте жилья. Конечно, собственники будут вынуждены обращаться в муниципалитет для смены статуса надела, если на земле с действующей категорией запрещено возводить загородный дом.

Когда возможен перевод участка в СНТ в категорию ИЖС

При смене статуса земли местные органы власти прежде всего руководствуются 172-ФЗ от 21.12.2004 года. Как указывается в законе, перевод надела из категории СНТ в ИЖС возможен при соблюдении следующих условий:

• участок числится на государственном кадастровом учёте;
• товарищество располагается в непосредственной близости к границам населённого пункта;
• за изменение статуса земли проголосовала большая часть садового товарищества;
• присоединение СНТ к ближайшему поселению не противоречит утверждённому плану его развития;
• земельным законодательством не запрещён перевод одной категории в другую;
• экологическая обстановка в товариществе соответствует установленным нормам, подтверждением этому служит оценочный отчёт экспертов.

Важный момент: если сельскохозяйственная земля включена в состав особо ценных, её перевод в ИЖС невозможен. Здесь речь идёт о тех наделах, на которых произрастают редкие виды растений, находятся какие-либо природные уникальные образования или объекты и прочее.

Как проходит смена статуса

Чтобы перевести землю СНТ в категорию ИЖС, собственник должен позаботиться о постановке участка на кадастровый учёт и определении его границ — межевании. 

Если этого не сделать заранее, ходатайство о смене статуса будет отклонено. Сама процедура состоит из двух этапов — подача документов и получение заключения.

Оформление и сбор документов

Процедура перевода участка из одного ВРИ в другой начинается с подачи ходатайства в местные органы управления. В заявлении указывается действующая и планируемая категория надела, его кадастровый номер, весомая причина для смены статуса земли и другая информация. Вместе с ходатайством собственник предоставляет следующие документы:

• копию документа, удостоверяющего личность заявителя;
• свежую выписку из ЕГРН на земельный участок (полученная не более 30 дней назад);
• документ, подтверждающий определение границ надела;
• садовую книжку;
• распределительный акт о выделении участков членам товарищества;
• отчёт о проведении собрания товарищества по поводу распределения участков;
• выписку из кадастрового плана на всю территорию, принадлежащую СНТ;
• документальное доказательство о предоставлении надела в собственность заявителя.

Дополнительно муниципалитет может потребовать от собственника участка заключение экологической экспертизы, но в большинстве случаев такую процедуру органы местного управления инициируют самостоятельно.

Если у надела несколько собственников, заявитель должен предоставить от каждого письменное согласие на смену категории ВРИ. Если на участке уже построен жилой дом, потребуется предъявить в муниципалитет документы, доказывающие его наличие и регистрации права собственности.

Получение заключения

Ходатайство заявителя о переводе земли из СНТ в ИЖС обычно рассматривают в течение 1–3 месяцев, более точные сроки зависят от сложности ситуации. Если решение местной администрации будет в пользу собственника, он получит акт о возможности смены статуса. Далее землевладельцу достаточно лишь обратиться с документами в ближайшее отделение МФЦ или территориальный орган Росреестра. 

В состав базового комплекта входят заявление, копия паспорта, выписка из ЕГРН, разрешение от муниципалитета. Когда речь идёт об участке, расположенном в Московской области, землевладелец дополнительно предоставляет в ведомство квитанцию об оплате госпошлины: она составляет 10% от кадастровой стоимости изменённого ВРИ.

По каким причинам могут отказать в смене категории земли

Есть множество оснований для отказа в присвоении участку из СНТ статуса ИЖС. К наиболее распространённым относятся:

• наличие каких-либо обременений, препятствующих смене категории;
• отсутствие письменного согласия от совладельцев надела;
• расхождение намерений заявителя с планом развития территории;
• предоставление неполного комплекта документов;
• отсутствие веского основания для перевода одного ВРИ в другой;
• экологическое заключение о состоянии надела отрицательное.

В случае отказа в переводе сельскохозяйственной земли в статус ИЖС заявитель получит заключение от муниципалитета с разъяснением причины. Если основание не существенно, например, не хватает нужных документов, собственник вправе подать ходатайство повторно. В серьёзных ситуациях отрицательное решение администрации можно попробовать оспорить в суде.

Коротко о главном

Иногда участок в СНТ можно перевести в ИЖС. Это будет зависеть от категории земли, на которой располагается товарищество. Если законодательством не запрещена смена статуса, собственнику нужно будет собрать пакет документов и подать его вместе с ходатайством в местные органы власти. 

Если муниципалитет одобрит заявление, землевладельцу останется обратиться в Росреестр для изменения данных на участок. После этого у собственника появится возможность возвести капитальный дом, оформить в нём прописку и присвоить почтовый адрес.