Как найти управу на соседей по коммуналке: определяем порядок пользования квартирой

Пространство квартиры, которая находится в долевой собственности, иногда становится предметом споров и конфликтов. Так происходит, когда под одной крышей оказываются люди с очень разными взглядами, привычками и нуждами. Чтобы привести коммунальный быт в состояние, которое устраивает каждого из жильцов, нужно утвердить порядок пользования жилым помещением в долевой собственности. 

В статье рассказываем, как создать этот документ, как он должен выглядеть и что делать в случаях, когда оформить его невозможно.

Что такое долевая собственность на недвижимость

Если квартира или дом принадлежат нескольким людям, недвижимость находится в общей собственности. Она может быть совместной и долевой. Совместная собственность — это, как правило, имущество супругов, которое они получили, когда состояли в браке. А когда доли определены в виде дроби, собственность считается долевой (ст. 244 ГК РФ).

Примеры возникновения общей долевой собственности:

• в многоквартирном доме, начиная с момент его сдачи, коридоры, лестницы, чердаки, крыши и дворовая территория считаются общей долевой собственностью владельцев квартир в этом доме (ст. 36 ЖК РФ);
• несколько человек получили в наследство квартиру: размер долей при этом может оказаться равным или неравным (например, размер долей определяли по завещанию умершего);
• несколько человек приватизировали квартиру, в которой проживали по договору социального найма;
• единоличный собственник квартиры выделил долю, после чего подарил или продал её.

Что такое порядок пользования и зачем он нужен

Порядок пользования квартирой, находящейся в долевой собственности, — это правила проживания для каждого жильца. В документе прописывается, какой комнатой он пользуется самостоятельно, на каких условиях находится на общей территорией, а также указываются любые дополнительные условия, связанные с совместным бытом.

Соглашение о порядке пользования общим имуществом — не обязательный документ. В общей квартире можно жить на основании устной договорённости или по сложившемуся за долгие годы укладу — если он всех устраивает. Когда квартира поделена на доли между членами одной дружной семьи, вряд ли кто-то захочет официально фиксировать, кому принадлежат супружеская спальня или детская.

Но в одной квартире могут жить вместе и супруги в состоянии развода или посторонние люди. Если хотя бы один из собственников не согласен с режимом «по умолчанию», он может предложить оформить правила совместного быта на бумаге и заверить подписями всех владельцев. Право на это есть у любого собственника.

Подписанное соглашение о пользовании жилым помещением между собственниками — что-то вроде установления новых «государственных границ» применительно к отдельным людям, а не странам. Документ можно подписать мирно — по общей договорённости, а если не получилось — в судебном порядке (ст. 247 ГК РФ).

Порядок будет определять, какой из комнат каждый жилец пользуется единолично, а какие помещения и предметы находятся в общем доступе. Плюс бумага может регулировать, кто и в каком порядке убирается в общих помещениях и выносит мусор, можно ли содержать в квартире животных, как распределяются расходы на коммунальные услуги и другие индивидуальные моменты.

Если собственник проживает не один (по ст. 288 ГК РФ, он имеет право использовать свою собственность для проживания семьи), члены его семьи (супруг/супруга, дети и родители — ст. 31 ЖК РФ) также обязаны соблюдать порядок пользования помещением (ст. 292 ГК РФ).

Как выглядит договор об определении порядка пользования жилым помещением

Обычно документ, определяющий порядок пользования, содержит следующую информацию:

• дата и место подписания документа;
• сведения о каждом собственнике (ФИО, дата рождения, паспортные данные и адрес проживания);
• сведения о квартире (общая и жилая площадь, количество комнат, перечень других помещений и их возможные особенности);
• размер доли каждого собственника;
• на каком основании возникло право собственности у каждого совладельца (договор купли-продажи, свидетельство о вступлении в наследство, свидетельство о приватизации, дарственная и т.п.);
• правила использования жилья. Как минимум в документе должно быть прописано распределение комнат для индивидуального пользования и перечисление помещений общего пользования. Но лучше продумать раздел подробнее, исходя из привычек и характера жильцов: например, перечислить места, где можно курить, или оговорить часы для занятий музыкой;
• срок действия соглашения;
• дата составления и подписи сторон.

Дополнительно в соглашении можно прописать:

• каким образом будут распределяться коммунальные расходы и кто платит по квитанциям (с учётом ст. 249 ГК РФ);
• что именно жильцы могут делать, а что — нет. Например, по ст. 17 ЖК РФ, в жилом помещении нельзя организовать производство, а заниматься предпринимательской деятельностью можно только в том случае, если это не мешает соседям. Если сосед оформил ИП и целыми днями строчит на швейной машине, он нарушает закон;
• как будет выглядеть компенсация за пользование «чужими» метрами и штрафы за несоблюдение порядка пользования.

Как определить порядок пользования долей в квартире самостоятельно

На практике соглашение о порядке пользования заключают не так уж часто. Когда нет конфликтов, лишняя бумага никого не интересует, а при наличии спорных помещений устные переговоры скорее всего уже проводились и не принесли никакого результата. Но попробовать всё же стоит — возможно, удастся избежать судебной волокиты и решить спор мирным путём.

Основное «оружие» в таких спорах — понимание основных законов, которые регулируют пользование долевой собственностью, убедительность и спокойствие. Если удастся донести до совладельца то, что порядок в любом случае будет выглядеть одинаково, но не придётся тратить время и нервы на суды, есть шанс на мирное подписание. Бывает, что совладелец боится обмана — тогда можно предложить заверить сделку у нотариуса.

Как определить право пользования долей в квартире через суд

Чаще всего иски по порядку пользования рассматривает мировой суд (ст. 23 ГПК РФ). Но если заявление содержит требования, не перечисленные в ст. 23 (например, оспаривается чьё-то право на собственность), документы нужно подавать в районный суд. Перед подачей иска в суд нужно будет оплатить госпошлину — 300 рублей (п.1 ст. 333.19 НК РФ).

Образец искового заявления о порядке пользования жилым помещением в долевой собственности можно скачать здесь.

Разберёмся, как правильно заполнить документ.

• В шапке указывается выбранный суд и его почтовый адрес.
• Ответчиками могут быть только собственники спорной квартиры. Если жилец просто прописан в квартире или проживает по договору социального найма, он не должен фигурировать как истец или ответчик. В исковом заявлении при необходимости можно перечислить сразу несколько истцов и (или) ответчиков. Для этого достаточно указать их ФИО, адреса и контакты.
• Ниже нужно прописать адрес жилого помещения, его жилую и нежилую площадь, размер доли истца, документы, подтверждающие это (обычно подходит выписка из ЕГРН), и на основании чего возникло право (договор купли-продажи, дарения, свидетельства о наследстве и т.п.).
• Указывается размер долей других собственников и перечень всех помещений в квартире (изолированные/проходные комнаты с указанием метража, санузлы, кухня, коридор, кладовка, балкон).
• Подробно описывается, как сложилась текущая ситуация и какие действия ответчика нарушают права сожителей (препятствует проживанию в какой-либо комнате, не пускает в квартиру или в помещения общего пользования, не производит оплату коммунальных услуг, размещает свои вещи так, что они мешают жильцам, и т.п.) Стоит привести номера статей, согласно которым истец требует устранить нарушенные права (ст. 304 ГК РФ) и обращается в суд, поскольку мирным путём проблему решить не удалось (п.1 ст. 247 ГК РФ).
• Ниже следует предложить свой вариант решения проблемы: какие комнаты кому следует передать в единоличное пользование, а какие — оставить в общем. Позицию нужно обосновать. Если по факту передаваемая ответчику площадь больше его доли, можно ввести дополнительное требование — взыскать с ответчика ежемесячную денежную компенсацию за пользование чужой площадью с указанием суммы.
• В конце обычно подытоживают свои требования и перечисляют документы, которые прилагаются к заявлению: 
  -квитанция об уплате госпошлины;
  -документы, подтверждающие права собственности;-
  кадастровый паспорт;
  -справка о лицах, зарегистрированных в помещении;
  -схема-план квартиры с предлагаемым порядком пользования;
  -документы, подтверждающие изложенные обстоятельства, — фото, видео, показания свидетелей.
• Завершается заявление подписью и датой.     

Определение порядка пользования жилым помещением в зависимости от ситуации можно дополнить другими требованиями:

1. Оставить места общего пользования в совместном пользовании (например, если кто-то из жильцов единолично пользуется кладовкой);
2. Принять обеспечительные меры (ст. 140 ГК РФ) — обязать суд «проследить», чтобы ситуация не изменилась за время процесса. Например, если совладелец продаёт свою долю постороннему, не уведомив сожителей письменно об условиях предстоящей сделки;
3. Обязать ответчика освободить спорное помещение (например, если при доле в 1/5 четырёхкомнатной квартиры он занимает две комнаты);
4. Выселить одного из жильцов из спорного помещения. Ситуация отличается от предыдущей тем, что освобождает помещение ответчик сам, тогда как выселение производится с помощью судебных приставов;
5. Обязать ответчика не создавать препятствий в пользовании помещением.

Что делать, если совладелец игнорирует решение суда

Поскольку обращение в суд предполагает конфликт между совладельцами, рекомендуем указывать в требованиях формулировку: «Обязать ответчика выполнять установленный судом порядок пользования помещением и другие решения суда». Тогда, если совладелец впоследствии откажется выполнять решение, истец сможет предпринять следующий шаг — получить исполнительный лист.

В п.17 Постановления Пленума Верховного Суда № 50 от 17.11.15 г. сказано, что исполнительный лист выдаётся только в том случае, если на ответчика возложена обязанность по выполнению определённых действий. Получить документ можно в канцелярии суда, который принял решение.

Далее с исполнительным листом и паспортом нужно обратиться в службу приставов для возбуждения исполнительного производства. После этого решением проблемы уже будут заниматься приставы — они установят срок выполнения обязательств, а если ответчик по-прежнему будет игнорировать требования, ему будут грозить штрафы (ст. 17.15 КоАП РФ) и даже уголовная ответственность (ст. 315 УК РФ).

Что учитывает суд при рассмотрении иска о порядке пользования жилым помещением

Суд принимает решение не только на основании размеров долей и планировки квартиры. Учитываются следующие факторы (п. 37 постановления ВАС РФ и ВС РФ № 6/8 от 01.07.96 г.):

• реальная возможность пользоваться жильём совместно;
• варианты, предложенные истцом и ответчиком;
• насколько собственник нуждается в этом жилье (есть ли у него другая жилая недвижимость).

На решение суда может влиять вклад собственников в улучшение состояния квартиры (ст. 245 ГК РФ) в случае, если он был оправдан и важен для всех собственников — например, кто-то из совладельцев частного дома отремонтировал за свой счёт протекающую крышу.

В Определении Конституционного суда 831-О-О от 20.11.2008 г. также сказано, что полный перечень факторов, которые нужно учитывать, невозможен из-за разнообразия сопутствующих обстоятельств, поэтому суд при принятии решения обладает большой свободой действий. В частности, учитывается сложившийся порядок пользования и факты злоупотребления своими правами со стороны истца или ответчика.

Когда нельзя определить порядок пользования

Определение порядка пользования квартирой в долевой собственности возможно не всегда. Такой документ нельзя подписать между жильцами, которые живут в квартире на разных основаниях: например, одни — по праву собственности, другие — по договору социального найма. Также в определении порядка пользования не могут участвовать несовершеннолетние собственники.

Могут возникнуть и проблемы, связанные с планировкой. По закону, при выделении комнаты в единоличное пользование у жильца должна быть возможность жить в ней без посторонних и при этом не нарушать чьи-то права. Это не всегда реально. Например, в двухкомнатной квартире с проходной комнатой, которую невозможно изолировать, передать эти комнаты в единоличное пользование не получится. Жилец дальней комнаты будет ущемлять права того, кто живёт в проходной. Аналогично нельзя «поделить» однушку между несколькими собственниками.

Что делать если выделить отдельную комнату невозможно 

Если ситуация складывается так, что порядок пользования долевой собственностью установить не получается, а конфликты при этом серьёзно портят жизнь, можно решить проблему другими способами.

Перепланировка. В зависимости от ситуации можно:

• из проходной комнаты сделать изолированную комнату меньшего размера, чтобы оставшаяся её часть стала коридором; 
• разделить большую комнату на две изолированных;
• перенести внутреннюю перегородку, чтобы размеры комнат больше соответствовали долям.

Потребуется согласие всех совладельцев и разрешение БТИ. Расходы по перепланировке распределяются по договорённости.

Сдачи доли совладельцу в найм. Кто-то из совладельцев переезжает, а оставшийся (оставшиеся) оплачивает пользование чужой долей. Найм возможен как на постоянной основе, так и «по очереди» — например, с интервалом в полгода или год. Вариант удобен при нормальных отношениях совладельцев и при необходимости сохранить право собственности на недвижимость.

Иногда вместо найма заключают договор безвозмездного пользования — этот вариант хорош, если один из жильцов уезжает надолго и понимает, что совладелец не будет платить за пользование оставленной долей. Договор безвозмездного пользования позволит не оплачивать коммунальные услуги за время отсутствия.

Продажа доли совладельцу. Если принято решение о продаже доли, по закону, продавец обязан озвучить условия сделки совладельцам — у них есть преимущество в отношении покупки (ст. 246,  250 ГК РФ).

Решение о передаче маленькой доли совладельцу (совладельцам) с бóльшим количеством долей может принять и суд, который рассматривает дело об установлении порядка пользования. При этом собственнику выплачивается компенсация — то есть, по сути, происходит продажа. Но такое возможно только в том случае, если доля в квартире незначительна, выделить её в натуре не получается, а у собственника нет существенного интереса в использовании квартирой (имеется другое жильё). Нежелание собственника продавать свою долю при этом не будет иметь значения

Продажа доли в квартире на сторону. Это самый неудачный вариант для всех сторон. Собственник выручит меньше, чем при продаже квартиры целиком и распределении дохода пропорционально долям, а оставшийся совладелец получит «кота в мешке» — неизвестно, кем окажутся новые совладельцы.

Иногда доли приобретают только для прописки, в этом случае покупатель старается приобрести долю поменьше. С сентября 2022 года запрещено дробить свою долю, если в результате общая площадь предмета сделки будет менее шести квадратных метров (ст. 30 ЖК РФ).

Продажа квартиры целиком и разделение дохода от реализации в соответствии с долями собственников. Это самый выгодный вариант, который возможен, даже если совладельцы не общаются друг с другом (в таких случаях риелторы могут взять переговоры на себя). Полученную сумму можно потратить на отдельную комнату в коммуналке или использовать как первоначальный взнос и купить квартиру в ипотеку.

В случае продажи доли (не квартиры целиком) договор обязательно нужно заверить у нотариуса (п.1.1. ст.42 218-ФЗ).

Коротко о главном

Правила проживания в квартире с долевой собственностью собственники могут установить с помощью соглашения о порядке пользования квартирой (домом). Документ подписывают в мирном порядке или через суд. Если кто-то из собственников игнорирует судебное решение, истец может написать заявление в службу судебных приставов, которые проследят за исполнением требований.

В некоторых случаях порядок пользования установить невозможно, тогда проблему решают с помощью продажи доли (квартиры) либо сдачи доли в найм совладельцу.