Аренда коммерческой недвижимости: где искать и как выбирать помещение для бизнеса

Бизнесмен по мере развития своего бизнеса часто сталкивается с тем, что надо искать помещение. От его расположения многое зависит — трафик клиентов, удобная парковка, расходы на ремонт и обслуживание. И это напрямую влияет не только на прибыль компании, но и на лояльность клиентов, ежедневный комфорт в работе.

Расскажем, как арендовать помещение для бизнеса, как правильно оформить договор и на что обращать внимание при поиске коммерческой недвижимости.

На что обратить внимание при аренде помещения

Любая коммерческая недвижимость — это инструмент для бизнеса. Подходить к его выбору нужно тщательно. Ещё до подписания договора аренды следует внимательно проверить все условия и рассчитать целесообразность такого актива, а также обратить внимание на следующие критерии.

Аренда жилого помещения для предпринимательства возможна, но такая деятельность не должна мешать соседям, например, создавать много шума или загружать лифт грузами. Такое помещение можно рассматривать для репетиторства, услуг парикмахера или наращивания ногтей. Для производства, например, для столярной мастерской, такие помещения уже не подойдут.

Метраж должен соответствовать задачам помещения, а также санитарным требованиями. Для каждого направления установлены собственные нормативы и правила. Для торговых помещений это СанПин СП 2.3.6.3668-20. Например, согласно им, важно соблюсти некоторые из этих требований:

• помещения для хранения не должны быть проходными;
• места для хранения не допускается размещать под санузлами;
• точки для разгрузки не должны пересекаться с жилыми подъездами;
• использовать водонепроницаемый и огнеустойчивый материал для пола;
• в помещениях, где содержатся скоропортящиеся продукты, стены на высоту 1,8 м обрабатывать синтетической краской или выкладывать плиткой.

Важный аспект — транспортная доступность и расположение. Идеально, чтобы рядом были остановки и парковка для посетителей, работников. Стоит учитывать и специфику — для открытия косметического салона не подойдёт место на промзоне. А для торговых точек требуется проезд и зона разгрузки регулярных поставок. Если помещение находится в густонаселённом районе, но вдали от проходных мест, количество продаж будет минимальным.

Ближайшие конкуренты напрямую будут влиять на продажи, особенно если клиенты относятся к одной целевой аудитории. Во время поисков рекомендуется проанализировать потребности покупателей в районе, трафик и наличие рядом схожих мест. 

Стоимость аренды — прямые затраты бизнеса. Оптимально, если они не превышают 30% от ежемесячного дохода. Стоит учесть и состояние помещения, требуется ли ремонт и оборудование под задачи бизнеса.

Для коммерческих помещений есть федеральные и региональные ограничения, для каждой сферы они свои. В первую очередь нужно учитывать санитарные и противопожарные требования. Правила касаются расположения бизнес-недвижимости и её конструктивных особенностей. Например, в подвальных помещениях нельзя оборудовать мастерские или организовывать детский досуг.

Если арендованное помещение по любым причинам не соответствует бизнесу, риски за это несёт арендатор. Вернуть все деньги, потраченные на ренту и ремонт, не получится даже через суд.

Как найти коммерческое помещение

Искать объект для бизнес-целей можно самостоятельно на порталах, где предлагают недвижимость. 

Ещё один вариант — воспользоваться услугами агентства недвижимости. Агентство возьмёт на себя поиск подходящего варианта, просмотр объекта и юридическую сторону вопроса — составление и оформление договора. За работу агентства нужно заплатить комиссию — процент от сделки или фиксированную стоимость.

Молодые предприниматели могут воспользоваться государственной поддержкой и получить льготную аренду. Узнать о конкретных предложениях можно в Центре Развития Предпринимательства в своём регионе. Количество таких предложений ограничено, но можно получить выгодную стоимость аренды и помощь с подготовкой документов.

Осмотр помещения перед арендой

После того как будет найдено несколько подходящих вариантов коммерческого помещения, их нужно внимательно осмотреть лично — на фото не всегда заметны все нюансы.

Рекомендуется, чтобы было два входа — парадный и служебный. Через главный посетителям должно быть удобно заходить, желательно, чтобы был оборудован подъем для малоподвижных людей. Служебный вход необходим для торговых точек, где регулярно производится погрузка и выгрузка товаров. При осмотре нужно убедиться, что у грузовых машин будет доступ к складскому терминалу.

Парковка помогает увеличить клиентскую базу и повысить лояльность аудитории. Площадка для машин должна соответствовать ежедневному притоку людей, а также единовременному объёму клиентов в помещении. Это особенно важно для общепита, торговых точек, а в салонах красоты и парикмахерских достаточно небольшой парковки на 3-5 автомобилей.

В помещении должны быть проведены все необходимые коммуникации или подготовлены выводы под них. Обязательные условия — стабильная подача электроэнергии и минимум одна мокрая точка для организации санузла. Также желательно, чтобы были организованы места под монтаж кондиционеров.

Если бизнес подразумевает использование холодильников, климатического оборудования и другой сложной электротехники, должен быть автомат для защиты от перегрузок. Идеально — независимый источник энергии на случай аварии. Также при заключении договора стоит уточнить, нет ли ограничений по количеству киловатт в месяц.

До посещения потенциального офиса, мастерской или склада, рекомендуется подготовить чек-лист со всеми требованиями и пожеланиями. Простой проверочный список поможет с тем, какие задать вопросы арендодателю коммерческого помещения при осмотре.

Примерный план, о чём спросить, может выглядеть так:

• план и площадь помещения;
• зона погрузки/выгрузки;
• склад;
• количество входов в помещение;
• аварийный выход;
• высота потолков;
• парковка;
• электричество, автомат от защиты от перегрузок;
• количество розеток, их расположение;
• сантехника;
• подача воды (холодная, горячая);
• кондиционер.

Проверка арендодателя

Перед тем, как подписать договор, важно проверить арендодателя — это поможет минимизировать риски и убытки в будущем. Например, если он часто судится с арендаторами, а помещение постоянно сдаётся, лучше не рассматривать сделку с таким партнёром.

Что стоит проверять:

• информацию о регистрации юридического лица, данные о генеральном директоре и записи о прекращении деятельности на сайте ФНС;
• наличие долгов и открытое дело у судебных приставов в базе данных ФССП;
• документы на помещение, дополнительно проверить реквизиты в Росреестре;
• имеются ли текущие судебные процессы на сайте арбитражного суда.

Особенно важно изучить все документы на помещение под аренду. Внимание нужно уделить техническому плану и статусу — место для бизнеса в большинстве случаев не может быть жилым.

Виды аренды

Арендовать коммерческое помещение можно двумя основными способами.

1. При прямой аренде договор заключается непосредственно с собственником недвижимости. Это помогает сэкономить и избежать подключения третьих лиц к соглашению. При этом прямые собственники редко предлагают уже оборудованные помещения, придётся закладывать дополнительные расходы на ремонт и обустройство.
2. Субаренда — разновидность бизнеса в сфере недвижимости. При такой форме посредник берет в аренду большое помещение, а затем сдаёт его по частям, за счёт чего достигается прибыль. Такая деятельность регламентируется ст. 615 ГК РФ. Нередко в рамках субаренды предлагаются уже оборудованные помещения под конкретный бизнес. После съёма останется только дополнить интерьер своей мебелью и повесить вывеску.

На практике активно применяются оба варианта. Выбор способа аренды не накладывает никаких ограничений на предпринимателя, будет отличаться только форма договора и стоимость.

Какие документы потребуются

Для арендатора и арендодателя список необходимых документов для заключения договора отличаются. Предпринимателю или организации, который планирует снять недвижимость потребуется:

• для частных лиц, самозанятых и индивидуальных предпринимателей — паспорт и ИНН;
• для компаний — сведения из Единого государственного реестра юридических лиц (ЕГРЮЛ) и ИНН;
• для доверенных лиц — нотариально заверенная доверенность.

Для арендодателя потребуются документы для сдачи в аренду нежилого помещения:

• паспорт, данные ЕГРЮЛ, ИНН или доверенность;
• актуальная выписка на объект из ЕГРН;
• технический план помещения, где указана подробная схема и площадь.

Также рекомендуем сразу запросить договоры с обслуживающими организациями, это упростит использование помещения в будущем. Например, договор с охранным предприятием, на вывоз мусора и уборку.

При субаренде дополнительно потребуются документы, подтверждающие юридический статус и договор или согласие с собственником на субаренду. Если сдача происходит в рамках управления активами владельца, то потребуется и доверенность на совершение сделок с недвижимостью.

Договор аренды нежилого помещения: нюансы

Арендный договор — главный документ между тем, кто сдаёт и тем, кто снимает коммерческое помещение. В нём прописываются сроки аренды, стоимость и все важные условия сотрудничества. Скачать образец можно по ссылке. В нём должны быть следующие пункты.

1. Стороны. Это полная информация об арендодателе и арендаторе: ФИО, организация, паспортные данные, ИНН. Если в соглашении участвуют доверенные лица, это нужно указать.
2. Предмет. В этом разделе указывают полную информацию о помещении: адрес, площадь, данные из кадастрового паспорта и оборудование, передаваемое в рамках аренды. Тут же важно указать, что арендная недвижимость не имеет никаких обременений.
3. Срок действия. Может быть краткосрочным (до 11 месяцев), более 12 месяцев и с неопределённым сроком. При субаренде срок не может превышать период действия первичного договора с собственником. 
4. Условия оплаты. Следует указать размер ежемесячного платежа, период и способ его внесения. Желательно тут предоставить и банковские реквизиты. Важно отметить все условия повышения платы, это поможет обезопасить арендатора от одностороннего изменения тарифа. Как правило, стоимость не должна повышаться на 5-15% за год.
5. Права и обязанности сторон. В этом разделе указываются все условия аренды помещения. Например, арендодатель обязан предоставлять недвижимость и обеспечивать коммунальные условия, арендатор — вовремя оплачивать платежи и соблюдать чистоту. Тут же стоит отметить санкции при различных нарушениях, ответственность за ремонт и порядок расторжения соглашения.

Чем подробнее и конкретнее будет составлен договор, тем проще будет решить любую конфликтную ситуацию. В суде этот документ будет играть решающую роль.

Если договор оформлен на 12 месяцев и более, его нужно регистрировать в Росреестре. Стоимость — 1600 рублей. Если этого не сделать, при проверке может быть наложен штраф по ч. 2 ст. 19.21 КоАП РФ.

Дополнительные условия договора

Все договорённости между сторонами рекомендуется зафиксировать в договоре, это поможет на случай споров и различных форс-мажорных ситуаций.

Так рекомендуется прописать условия арендных каникул. Например, пока идёт ремонт или подготовка помещения к открытию, на время сезонного спада. Обычно такой период длится до 2 месяцев, но при большой площади объекта может доходить и до полугода. Условия арендных каникул фиксируют в разделе об оплате. Чаще это освобождение от фиксированной части или скидка на её оплату с сохранением платежей за коммуналку.

Также в соглашении не должно быть положений об удержании имущества в случае просрочки платежей или иных нарушений договора. Если арендодатель хочет включить этот пункт, лучше обратиться к юристу, чтобы избежать убытков в будущем. В случае, если арендодатель удерживает имущество нанимателя под любым предлогом, вопрос можно решать через суд — это незаконно, даже если были нарушены условия договора (оплата внесена не в срок или в неполном объёме, сделан ремонт без согласования).

Кроме этого, рекомендуем отдельно прописать следующие вопросы;

• порядок согласования ремонта и возможные санкции в случае самостоятельного изменения помещения;
• ответственность за расходы на ремонт, чаще всего арендатор отвечает за косметический, владелец — за капитальный;
• кому переходит имущество и оборудование, приобретённое во время использования коммерческого помещения, в том числе неотделимого от конструкций.

Чтобы перестраховаться на случай спорных ситуаций, перед началом аренды в договоре нужно как можно подробнее описать состояние помещения. Желательно приложить фото- и видеоматериалы.

Договор получает юридическую силу только после подписания обеими сторонами. Сделать это можно при личной встрече с владельцем или уполномоченным или через ЭДО с помощью электронной подписи. 

Удалённое заключение соглашения в виде скана, переданного через электронную почту или мессенджер допускается. При важно, чтобы передача документов происходила через контакты, указанные непосредственно в договоре.

Акт приёмки и передачи

Вместе с договором аренды потребуется составить и акт приёмки-передачи помещения с описью имущества, его стоимостью. В нём необходимо как можно подробнее указать всё оборудование и описать помещение, включая особенности интерьера, например, цвет стен и количество выходов под кондиционеры.

В этом же документе указывается непосредственная дата передачи помещения и дата возврата. Если передаточный акт не подписан, арендатор обязан оплачивать аренду, даже если срок по договору закончился, поскольку юридически возврат не оформлен.

Продление и расторжение договора

Вопросы, касающиеся пролонгации и расторжения соглашения, должны быть прописаны в договоре отдельным пунктом. Желательно, они должны быть оптимальными для обеих сторон. Например, если арендодатель имеет право немотивированно разорвать отношения в одностороннем порядке в любое время — это большие риски для бизнеса.

В большинстве случаев для предпринимателей удобны долгосрочные договоры сроком от года, для арендодателей — краткосрочные, поскольку такое соглашение не нужно регистрировать. Оптимальным решением в этой ситуации будет включение условия о преимущественном праве аренды, согласно статье 621 ГК РФ — если арендатор добросовестно выполнял свои обязанности, то после окончания действия договора ему будет первому предложено продление.

Преимущественное право аренды должно быть зафиксирован в договоре, а также указан срок, когда будет уведомление о продлении. К примеру, не менее чем за 1 месяц до конца действия соглашения.

Также возможен вариант автоматической пролонгации или указание бессрочного действия договора. В последнем случае важно чётко прописать условия, по которым стороны заканчивают отношения.

Договор считается бессрочным, если в нём нет срока окончания. Согласно ст. 610 ГК РФ, арендатор или арендодатель могут отказаться от соглашения в любое время, но предварительно нужно уведомить другую сторону минимум за 3 месяца.

Из чего формируется арендная плата

В большинстве случаев арендная плата состоит из нескольких элементов.

1. Фиксированная часть. Сумма, которую нужно платить по договору. Она зависит от площади, расположения, наличия оборудования и договорённостей сторон. Как правило, фиксированная часть близка к рыночной стоимости аренды аналогичных объектов в городе.
2. Переменная часть. В договоре может быть прописана не только фиксированная стоимость, но процент от продаж. Это актуально для востребованных мест в центре, рядом с развитой инфраструктурой района. При обсуждении процента рекомендуется учесть сезонный спад, если он есть в бизнесе.
3. Коммунальные услуги. В зависимости от условий договор ответственность может лежать на любой из сторон. Чаще всего используется комбинированная схема, когда арендодатель оплачивает основные платежи (вода, электричество, коммунальное обслуживание), а арендатор — дополнительные (охрана, интернет, доставка питьевой воды и прочее).

Вопросы, касающиеся объёма, способа и сроков оплаты ежемесячных платежей нужно как можно подробнее описать в договоре. Помимо письменного соглашения между сторонами, он регламентируется и ст. 614 ГК РФ.

Кроме суммы ренты, в договоре нужно указать порядок и способ внесения платы (перевод, наличные). К примеру, арендатор оплачивает фиксированную часть до 5-го числа, а коммунальные услуги — до 15-го каждого месяца.

Ремонт в арендуемом помещении

В большинстве случае предпринимателю придётся делать ремонт, чтобы организовать пространство под собственные задачи. Ответственность за такие работы желательно разделить на этапе составления договора.

По ст. 616 ГК РФ, капитальный ремонт должен делать арендодатель, если иное не предусмотрен соглашением. Все другие виды ремонта могут быть ответственностью любой из сторон. Но арендатор вправе требовать возмещения затрат только, если на это есть согласие владельца помещения, по закону, это является улучшением объекта.

Несколько нюансов, чтобы избежать спорных ситуаций:

• в проекте договора должно быть чётко прописана ответственность за любые виды ремонтных работ, включая минимальную отделку и капитальные изменения;
• нельзя начинать ремонт до письменного согласования с арендодателем, утверждать стоит все документы, включая смету и даже дизайн-проект;
• в договоре нужно зафиксировать, кому переходят отделимые улучшения (источники света, кондиционеры, барная стойка и другие) и будет ли их стоимость включена в арендную плату.

При расторжении договора устные договорённости не всегда соблюдают, поэтому чем подробнее будет прописаны все условия ремонта в соглашении, тем меньше финансовые риски и шире возможности для улучшения бизнес-пространства.

Юридическое сопровождение сделки

Аренда регламентируется целым рядом законов и нормативных актов, также есть установленные в стране требования к коммерческим помещениям. При поиске объекта для бизнеса, оформлении документов легко допустить ошибку.

Чтобы обезопасить себя от проблем в будущем, стоит воспользоваться помощью юриста для проверки помещения и составления договора. Специалист расскажет, что нужно знать при аренде помещения и как избежать ошибок в спорных ситуациях.

Коротко о главном

Аренда коммерческой недвижимости — часть любого бизнеса. При выборе объекта нужно обращать внимание на то, в каком районе находится помещение, есть ли удобный подъезд для грузового транспорта, парковка и насколько проходное это место.

Перед заключением соглашения нужно тщательно осмотреть помещение, а также проверить все документы. Все вопросы между арендодателем и арендатором регулируются договором. Чтобы снизить или избежать финансовых потерь, различных спорных ситуаций в будущем, он должен быть максимально подробным и содержать все ключевые моменты: вопросы аренды, сроков, ремонта и ответственности сторон.

Фото на обложке: Freepik