Как узнать адекватную стоимость аренды квартиры

Рынок аренды недвижимости не затихает никогда. В крупных городах полно предложений на любой вкус: от скромных хрущёвок с бабушкиным ремонтом до роскошных двухуровневых квартир с террасами. При этом цены на съём жилья регулируются только здравым смыслом владельца и готовностью арендаторов платить указанную сумму. Столкнувшись с арендой впервые, люди задаются вопросами: «Какие деньги просить за сдачу своей квартиры?» или «Сколько должно стоить съёмное жильё?»

Определить справедливую цену не так сложно, как кажется. Стоимость аренды в разных городах России зависит от одних и тех же основных факторов. Разберёмся, как самостоятельно рассчитать адекватную стоимость съёма жилья и грамотно прописать её в договоре аренды.

Арендная плата — это сумма, которую арендатор платит собственнику недвижимости за право проживать в ней. Основа взаимоотношений — договор, где указаны сроки найма и размер ежемесячных платежей.

Условия платы за аренду регулирует ст. 614 ГК РФ. Закон гласит:

• вносить платежи нужно вовремя;
• все детали — сколько, когда и как именно платить — владелец недвижимости и арендатор согласовывают в договоре.

Оплачивать аренду можно разными способами:

• платить фиксированную сумму каждый месяц;
• делиться с хозяином частью дохода, если вы зарабатываете с помощью арендуемой недвижимости;
• оказывать владельцу жилья услуги;
• передать арендодателю в пользование другую недвижимость или иные ценные вещи;
• вкладываться в ремонт или улучшение квартиры.

Можно сочетать эти способы или придумать свой, на который согласятся обе стороны.

Арендовать можно любое движимое и недвижимое имущество: квартиру, дом, землю, гараж, машину и даже финансовые активы. Неважно, арендуете вы целый дом или только комнату — главное, чтобы вы договорились с собственником.

Стоимость аренды определяет рынок. Если хозяин запросил слишком много денег за аренду — объект никто не снимет. Если жилец хочет заплатить меньше, он может выбрать квартиру попроще или поторговаться с владельцем.

Чтобы понять, сколько стоит аренда в нужном районе, достаточно изучить похожие предложения на Яндекс Недвижимости. Наиболее точные данные можно получить, исследуя квартиры того же размера и на том же этаже, с похожим ремонтом и набором техники.

Как сравнивать квартиры правильно:

• смотрите варианты в одном районе;
• сравнивайте квартиры в одном доме или в похожих;
• выбирайте близкие этажи;
• оценивайте планировку, количество комнат и ремонт;
• обращайте внимание, есть ли в квартире стиральная машина, посудомойка и другая техника.

Для оценки стоимости аренды коммерческой недвижимости прогнозируют будущие доходы и расходы бизнеса.

Калькулятор Яндекс Аренды поможет рассчитать стоимость точнее: введите адрес дома, и алгоритм определит цену на основе похожих объявлений, учитывая более 100 параметров.

Размер арендной платы — основной пункт договора найма или аренды. Если в договоре не указана сумма в рублях — он недействителен.

Если в соглашении нет иных условий, хозяин жилья имеет право поднимать стоимость аренды не чаще 1 раза в год. Также стороны сделки могут в любой момент обсудить цену и изменить её по взаимному согласию. Для государственного жилья, которое сдают по договору социального найма, другие правила: там цены регулирует муниципалитет.

Арендатор имеет право попросить скидку, если качество жилья стало хуже не по его вине: например, соседи затопили квартиру или под окнами начали строить дорогу. Дальше всё зависит от хозяина: пойдёт он навстречу или предложит съехать.

Владелец недвижимости не имеет права менять условия договора, если арендатор его нарушает. Даже если жилец использует недвижимость не по назначению, портит квартиру или шумит по ночам, у собственника есть только две возможности: судиться с ним или предложить съехать добровольно.

Стоимость аренды зависит от многих факторов:

• Расположение объекта. Это главный критерий: чем лучше район, ближе центр города, автобусная остановка или станция метро, больше вокруг магазинов и парков — тем дороже. Для коммерческой недвижимости важна проходимость: торговые помещения на пешеходных улицах в центре стоят дороже аналогичных в спальных районах.
• Размер квартиры. В трёхкомнатной квартире ниже цена за квадратный метр, чем в однушке. Студии и однокомнатные квартиры дешевле, поэтому популярнее.
• Состояние жилья. Хороший ремонт, новые коммуникации и сантехника увеличивают цену. А вот, например, домашний телефон уже никому не нужен — все пользуются мобильными.
• Спрос и предложение. При высоком спросе и низком предложении цены растут, и наоборот. Например, летом из-за наплыва отдыхающих на юге России аренда дорожает, а зимой те же квартиры сдают намного дешевле.
• Условия аренды. Долгосрочная аренда обычно дешевле краткосрочной или посуточной. Предоплата за несколько месяцев может стать основанием для скидки. Проживание с животными или использование паркинга может увеличить стоимость аренды.

Порядок платы за аренду тоже определяет договор между хозяином квартиры и жильцом. Обычно за проживание платят одним из двух способов: сразу за весь срок или фиксированную сумму ежемесячно.

Размер платежа может уменьшиться, если арендатор вложился в квартиру. Например, жилец починил трубы или купил новую мебель, а владелец вычел стоимость работ и материалов из арендной платы. Это выгодно обеим сторонам: арендатор живёт в красивой и удобной квартире, а хозяин получает более ценный объект.

В договоре должно быть указано, кто за что платит. Например, стороны договариваются, что если арендатор делает ремонт, расходы идут в счёт аренды, но если что-то сломалось по вине жильцов, им придётся отремонтировать это самим или разделить расходы с владельцем.

Если арендатор снимает коммерческие площади и ведёт на них бизнес, стороны могут условиться, что он платит процент от дохода. Это нужно чётко прописать в договоре, иначе арендатор может скрывать реальные доходы и платить меньше.

Важно, чтобы стороны могли проверить и подтвердить каждый платёж — на случай, если в будущем возникнут споры по поводу оплаты. Чтобы не было проблем, соблюдайте простые правила:

• Сроки и условия в договоре. Пропишите конкретные даты оплаты, укажите, что считается просрочкой, какие штрафы и пени грозят арендатору за нарушение сроков. Разъясните, при каких условиях и как быстро возвращается залог.
• Акт приёма-передачи и опись имущества. Передавайте недвижимость по передаточному акту. В нём нужно описать состояние квартиры, перечислить всю мебель и технику.

Подтверждение платежей. Всегда берите расписку, если платите за проживание наличными. Если переводите деньги на карту или оплачиваете через банк – сохраняйте квитанции. Это ваша страховка от недоразумений, а в случае необходимости — доказательство для суда.

Подробнее о том, как составить и подписать договор аренды, читайте в нашей статье. Перечислим основные моменты.

Договор аренды защищает права собственника квартиры и арендатора. В нём необходимо указать:

• данные сторон;
• информацию об объекте, состояние квартиры;
• условия приёма-передачи;
• права и обязанности арендатора и арендодателя;
• срок аренды;
• размер и порядок оплаты.

Если квартира сдаётся более чем на год, соглашение нужно зарегистрировать в Росреестре.

Скачать шаблон типового договора аренды можно в наших документах.

• Стоимость аренды и порядок оплаты определяют рынок и условия договора.
• Цена во многом зависит от расположения квартиры, её состояния, площади и спроса на жильё. Также на стоимость влияет ремонт, этаж, условия аренды и другие факторы.
• Оценить цену аренды конкретной квартиры проще всего по похожим объявлениям или через калькулятор Яндекс Аренды.
• Сумму и сроки оплаты нужно обязательно прописать в договоре.
• Повышать плату по закону можно не чаще 1 раза в год.
• Арендную плату можно снизить, если проживание в квартире стало менее комфортно и безопасно не по вине жильца.
• Платежи за коммунальные услуги, выполнение ремонта и покупку мебели также нужно зафиксировать в договоре.
• Платежи наличными нужно подтверждать расписками, квитанции от онлайн-переводов лучше сохранять.

Фото на обложке: Minh Pham / Unsplash