Дома блокированной застройки: компромисс между частным домом и квартирой

Бывает, что семье не хочется жить в многоквартирном доме, особенно после рождения ребёнка. Рядом недавно поселились шумные соседи, да и в собственной квартире становится тесновато. При этом возможности содержать частный дом у семьи нет. Для таких случаев есть хорошее компромиссное решение — дома блокированной застройки, они же — блочные дома. Этот тип недвижимости сочетает плюсы частного и многоквартирного дома. 

В этой статье расскажем про характеристики блочных (или блокированных) домов,  возможности их построить, а также о плюсах и минусах. Поговорим и о законе, принятом в России весной 2022 года: что он даёт владельцам блокированных домов?

Дом блокированной застройки — что это

Определение с юридической точки зрения (п. 40 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ в редакции 2022) звучит так:

Раньше такие дома именовались блоками и были частью многоквартирного дома. Сейчас они называются жилыми домами блокированной застройки, каждый из них — самостоятельный объект жилищного строительства. Правовое определение блокированного жилого дома изменилось с 1 марта 2022 года.

Здесь уточним: фактически общее имущество в блочных домах всё же имеется — это фундамент, боковые стены, которые отделяют один сегмент от другого, и крыша. Тем не менее, каждый блочный дом стал отдельным, то есть самостоятельным с юридической точки зрения, зданием.

Из нового закона исчез пункт о том, что в одном сегменте может проживать только одна семья. Теперь в одном блочном доме могут жить несколько семей.

Отличия блочного дома от многоквартирного

• Многоквартирный дом (МКД) — здание, состоящее из двух и более квартир, с общим имуществом, которое включается в долевую собственность всех владельцев.
• Из отдельной квартиры жильцы выходят в подъезд общего пользования и только потом — на улицу. А в блочном предусмотрен сразу прямой выход на свой придомовой участок, то есть в таких зданиях нет мест общего пользования.
  
• В МКД все его помещения и/или машиноместа — неотъемлемая часть конструкции здания. В блокированном доме машиноместо и все нежилые помещения на территории сегмента принадлежат только его владельцу.
  

Классификация домов блокированной застройки

Наверняка вы уже слышали о таких названиях домов, как таунхаус или дуплекс. Именно эти виды домов, и ещё несколько других, относятся к блочной застройке, как мы уже и писали ранее. Все они имеют обособленную конструкцию и различаются по формам возведения. Кратко расскажем о каждом из видов.

Дуплекс

Состоит только из двух сегментов (что следует из названия), имеющих одну общую стену, общий фундамент и крышу. В большинстве случаев строится два этажа, иногда три.

Таунхаус

Здесь проект предусматривает 3 сегмента и больше. Каждая квартира имеет свой вход с небольшой площадкой, которую можно использовать в качестве машиноместа, а задний двор отсутствует.

Таунхаусы чаще всего имеют небольшую жилплощадь с вертикальной планировкой. У каждого этажа свои функции: на первом расположены гостиная и/или столовая, холл и кухня, на втором — спальня и/или детская комната. Так называемые «мокрые зоны» чаще имеются только на первом этаже.

Отдельно надо сказать о подвидах таунхаусов. Это вилетта, таунхаус в итальянском стиле, и британхаус, таунхаус в британском стиле. Иногда выделяют лейнхаус — это несколько блокированных домов в одной группе со своим входом и палисадником.

Квадрохаус

Этот вид рядовой застройки не так распространён. В проекте дома предусмотрены четыре блока, расположенных по квадрату, то есть у каждого сегмента будут две общие стены. Здание имеет четыре отдельных входа и четыре отсека для автомобилей. Квадрохаусы строятся по улучшенным планировкам. Метраж больше — значит, в таких домах просторнее, чем в таунхаусах.

На первом уровне дома располагают кухню и другие помещения технического назначения. Второй уровень занимают спальнями. Иногда в таком доме есть 3-й этаж, там располагается место для отдыха, терраса или рабочий кабинет.

Особенности домов блокированной застройки

Каждый сегмент блочного дома ставится на кадастровый учёт и переходит в собственность как обычный жилой дом, к которому прилагается свой участок земли. Участки, как правило, имеют площадь от 100 до 300 кв. м и могут использоваться для обустройства огорода, отдыха, озеленения.

Перед каждым домом предусматривается машиноместо на один автомобиль, также владелец может построить гараж на своём участке.

Если собственник когда-нибудь задумается о продаже своего сегмента, ему не требуется получать разрешение соседей — он является полноправным владельцем своей части дома.

Дома блочного типа полностью автономны: каждый сегмент оборудован собственным газо-, водо- и электроснабжением и водоотведением. В каждом блоке установлено индивидуальное отопление — как правило, газовый котёл. Соответственно, у каждого собственника — свой лицевой счёт на оплату коммунальных услуг.

Плюсы и минусы домов блокированной застройки

Плюсы

• Экономия при строительстве: сэкономить можно за счёт возведения общих стен, крыши и фундамента. Чем больше планируется поставить блоков, тем ниже будут затраты на стройку.
  Например: частный дом площадью 100 кв. м в Подмосковье обойдется примерно в 3-4 млн рублей без учёта отделки. А таунхаус в секции уже с чистовой отделкой — около 8 млн.
• Безопасность: в блочном доме постоянно кто-то находится, поэтому для домовладельцев меньше рисков. Если соседи дружные, то они присмотрят за участком и самим домом, когда владельцы уезжают в отпуск.
• Своя территория: на участке, прилегающем к дому, можно построить гараж, разбить огород или сделать зону барбекю — и никто не возразит, так как участок при каждом блоке — это собственность хозяина.
• Ремонт: если протечёт крыша или нужно будет ремонтировать фасад, это становится общей проблемой всех соседей.
• Эксплуатационных затрат меньше: вывоз мусора, уборка территории осуществляется только со своего участка. Общая сумма будет делиться между всеми собственниками домов блокированной застройки.
• Дизайн: планировку и интерьер дома можно будет придумать самостоятельно или обратиться к опытным дизайнерам. Как правило, свободы для творческих решений в таких домах ощутимо больше.

Минусы дома блокированной застройки

• Площадь: придомовая территория этой категории обычно меньше, чем в частных домах.
• Внешняя отделка: нельзя изменять стиль фасадных секций. Он будет одинаковым для всех.
  
• Неудобные входы: если в квартирах более 4 этажей, а один сегмент делят разные собственники (что допускает новый закон), то вход на верхние этажи делается с помощью лестниц, которые располагаются снаружи дома. Это доставляет дискомфорт всем: верхние соседи вынуждены очищать лестницу от снега и грязи (обычно она не закрыта), а нижним эта лестница загораживает обзор.
  
• Спорные ситуации: когда между соседями возникают разногласия, может быть трудно договориться о совместном проведении разных ремонтных работ, которые со временем потребуются в блочном доме.
  

Блокированная застройка: законодательная база и статус дома 

Указ, вступивший в силу с 1 марта 2022 года, призван устранить несправедливость в отношении прав строений блочного типа: он должен разделить ряд зданий на многоквартирные дома и дома блокированной застройки. Раньше блокированные жилые дома не могли отнести ни к частным жилым домам, ни к многоквартирным. Теперь этот вопрос решён введением нового определения: дом жилой блокированной застройки.

Собственникам бывших блоков не надо специально вносить в ЕГРН обновления — все полученные ранее документы сохранили свою юридическую силу. Но можно переоформить бумаги по собственному желанию.

Законодательной базой для домов блокированной застройки служат нормативы из:

• Градостроительного кодекса — фиксируют термин «дом блокированной застройки» (п. 40 ст. 1);
• Жилищного кодекса — определяют статус и понятие многоквартирного дома (п. 2 ст. 16);
• Земельного кодекса — регламентируют порядок оформления земли для постройки жилого дома.
  

Как построить блочный дом: поэтапная инструкция

Блокированная жилая застройка разрешена на земельных участках, предназначенных для этой цели. Узнать, подходит ли определенный участок под такое строительство, можно из кадастрового паспорта объекта. Нужно, чтобы участок предназначался для индивидуального жилищного строительства (ИЖС), а также необходимо получить разрешительную документацию в администрации района или жилищном отделе.

Если несколько владельцев планируют построить таунхаус или другой блокированный жилой дом, им нужно объединить свои участки в один. Далее требуется подготовить межевой план нового участка и затем поставить его на кадастровый учёт. Теперь раздел участка на блоки перед вводом в эксплуатацию перестал быть обязательным требованием, как было до принятия закона 2022 года.

Этап 1. Получение разрешительных документов

После нужно получить разрешение на строительство, которое подтвердит, что проектные документы соответствуют градостроительным требованиям. При этом собственникам придётся самостоятельно устранить все спорные моменты и недостатки проекта. Если строить дом без разрешения, за это придётся отвечать перед законом.

К сожалению, пока упрощённых процедур по подготовке разрешительной документации для строительства подобных домов не предусмотрено. Конечно, с частными домами тоже непросто в строительстве с нуля, но всё же здесь есть свои нюансы, существенно упрощающие процедуру получения РНС (разрешение на строительство). 

Будущим владельцам придётся пройти много инстанций, чтобы получить РНС. Порядок регулируется статьёй 51 ГК РФ.

Собственник готовит проектную документацию и материалы для получения градостроительного плана земельного участка (ГПЗУ). Это основная и первая бумага, которую нужно получить. Именно там отражаются:

• местоположение земельного участка и будущего здания;
• места, где будут находиться подъезды-выходы из дома и проходы к нему;
  
• границы, в которых действует публичный сервитут и зоны с особыми видами использования территории (это могут быть охранные зоны, санитарные и т.п.).
  

Затем будущие собственники идут в орган местного самоуправления (администрацию) и пишут заявление о выдаче разрешения на строительство.

К заявлению надо приложить следующий набор документов.

1. Документы, подтверждающие право владения земельным участком (ЕГРН и договор, на основании которого участок перешёл в собственность).
2. ГПЗУ — подойдёт и старый генплан блокированных домов. Главное, чтобы он был получен не более 3 лет назад.
   
3. Материалы из документов по проекту и пояснительная записка к ним.
   
4. План-схема участка, где будет построен дом.
   
5. Архитектурное решение, по которому будет строиться новое здание.
   
6. План инженерных сетей и информация об инженерном оборудовании.
   
7. План объекта капитального строительства.
   

Этап 2. Строительство

Как мы уже говорили выше, нужно провести межевание исходного земельного участка, чтобы каждый блокированный дом строился на собственном участке. Эта процедура должна быть проведена до окончания строительства.

Число новых участков должно быть равно числу блоков в доме, а каждый дом блокированной застройки и образованный участок надо поставить на кадастровый учёт.

Кроме того, именно на этом этапе собственники должны определиться со списком работ до и во время строительства:

• закупка стройматериалов, договор с подрядчиками;
• расчистка территории, вывоз мусора и лишней земли;
  
• контроль за соблюдением проекта, противопожарных и санитарных нормативов.
  

Собственники-заказчики должны на каждом этапе проверять качество проводимых работ:

• как расходуется материал;
• как заливается фундамент;
  
• как ставятся стены — отклоняются ли они по вертикали от допустимых значений или нет;
  
• нет ли трещин в кладке.
  

Разумеется, всё это обычным людям, которые не знают норм строительства, проверить трудно. Поэтому полезно воспользоваться услугами компаний, которые проводят экспертизу строительства домов на любом этапе. Это право каждого заказчика/клиента по ФЗ № 468.

Этап 3. Оформление дома блокированной застройки

Этот этап можно поделить на два: получение разрешения на ввод в эксплуатацию и оформление права собственности.

Получение разрешения на ввод в эксплуатацию дома

Когда дом построен, к нему подведены все коммуникации, выполнена отделка, собственники обращаются в местную администрацию, чтобы получить разрешение на ввод в эксплуатацию нового жилищного объекта. Также можно подать соответствующее заявление через МФЦ. К заявлению нужно приложить дополнительные документы:

• выписка из ЕГРН и/или другие правоустанавливающие бумаги на земельный участок;
• ГПЗУ, который предоставлялся ранее, чтобы получить разрешение на стройку;
  
• само разрешение на строительство;
  
• акт приёмки объекта (если собственники обращались в строительную компанию и составляли договор подряда);
  
• акт, который подтверждает, что все параметры готового объекта совпадают с указанными в проекте. Это касается также энергоэффективности и оснащенности дома приборами учёта ресурсов;
  
• бумаги от организаций, которые проверяют соответствие построенного объекта техусловиям;
  
• схема, на которой отмечено положение дома, расположение инженерно-технических сетей в границах участков, план участка. Эту схему должно подписать лицо, которое осуществляет строительство, застройщик и/или заказчик/заказчики (будущие владельцы домов);
  
• заключение Госстройнадзора о соответствии нового дома требованиям по проектной документации;
  
• технический план каждого дома в блокированной застройке со значением «жилое помещение». В плане должны быть указаны все характеристики жилого дома, в противном случае на кадастровый учёт постройку могут не поставить.
  

После того, как администрация выдала разрешение на эксплуатацию нового дома, орган самостоятельно отправляет все документы и заявление от собственником в Росреестр, который ставит все блоки на кадастровый учёт как отдельные дома.

Оформление в собственность

Правда, собственники в любом случае сами должны явиться в МФЦ, чтобы зарегистрировать право собственности на свои жилые помещения. Для этого нужно подготовить паспорта, разрешение на ввод в эксплуатацию и бумаги на участок.

Специалист МФЦ примет заявление о госрегистрации права собственности, выдаст реквизиты на оплату госпошлины и даст расписку о том, что документы приняты. 

Там же, в МФЦ, нужно оплатить пошлину, затем выждать срок (обычно — до 7 дней), после которого можно забрать готовую справку из ЕГРН. Именно эта выписка подтверждает, что блок в жилом доме блокированной застройки имеет свой уникальный кадастровый номер и принадлежит его владельцу на правах собственности.

Документы в электронном виде можно также подать через Госуслуги или через официальный сайт Росреестра.

С 2022 года в законодательство внесены удобные для владельцев изменения о домах блокированной застройки. Теперь статус этих домов занял прочное положение между частным домом и многоквартирным. Покупателей привлекает низкая цена, удобство строительства и возможность жить автономно. Среди минусов — небольшие участки вокруг дома, необходимость договариваться с соседями про обслуживание и ремонт общих частей дома.