Дольщики, у нас отмена: почему бесполезно требовать неустойку до конца 2022 года

До пандемии коронавируса отношения между дольщиками и застройщиками выстраивались достаточно строго: если одна из сторон нарушала договорённости, ей приходилось отвечать штрафами или неустойками. В 2020 году из-за пандемии ситуация кардинально изменилась, и так просто получить компенсацию не удастся. Разбираемся, какие правила актуальны в 2022 году, на что можно рассчитывать покупателям, а на что — застройщикам.

На какой период застройщиков освободили от неустойки

На строительном рынке до 2019 года действовало правило: если застройщик не сдал вовремя объект, ему придётся отвечать неустойками и штрафами за это перед дольщиками и властями. Но началась пандемия коронавируса, и прежние принципы привели бы строителей к банкротству. На время всеобщего локдауна строительные объекты заморозили, а власти подписали постановление, которое снимает обязанность платить неустойку, если ЖК сдан не вовремя. Такие правила действовали до 1 января 2021 года. Опираясь на этот опыт, весной, из-за потенциальных сбоев поставок стройматериалов из-за нового кризиса, власти ввели аналогичное постановление. Оно действует с 29 марта до 31 декабря 2022 года. 

На что мог рассчитывать дольщик после просрочки сдачи жилья раньше:

• дольщик мог взыскать неустойку с застройщика за просрочку даты сдачи ключей от квартиры;
• также застройщик был обязан возместить финансовые затраты, которые возникли из-за просрочки;
• можно было попробовать отсудить и компенсацию морального ущерба за просрочку, а также сами расходы на судебные тяжбы и оплату услуг адвоката;
• при расторжении договора из-за задержки сдачи жилья застройщик был обязан вернуть первоначальную сумму с процентами.

Что изменил мораторий:

• дольщик не может взыскать неустойку с застройщика в период действия постановления;
• не начисляются проценты по возврату денег по ДДУ в случае расторжения договора;
• по предъявленным финансовым требованиям застройщику также даётся отсрочка до 31 декабря 2022 года.

Риски для покупателей

Власти вошли в непростое положение застройщиков. Действительно — если стройка стоит по объективным причинам, то как успеть в нужный срок? Но и многие обладатели ДДУ оказались в непростых ситуациях: при покупке квартиры клиент всегда планирует, что через год дом будет сдан, ребёнок пойдёт в школу уже рядом с новым жильём, а договор аренды как раз закончится. Из-за переноса сроков сдачи домов многим приходится совмещать оплату ипотеки и аренды, не считая других неудобств, появляющихся из-за постоянных переносов сдачи ключей. И если раньше «вынужденная» арендная плата была убытком, возместить который клиент имел право за счёт девелопера, то сейчас и этой опции нет. 

Застройщикам было невыгодно задерживать сдачу дома даже на маленький срок, ведь неустойку приходилось выплачивать сотням обладателей ДДУ: задержки компенсировались пенями и штрафами. Дольщик мог потребовать выплату неустойки, равную 1/150 ставки рефинансирования Центробанка за каждый день. Сроки просрочки считались с первого дня после указанной в договоре даты передачи ключей. 

Сейчас же дольщики вынуждены сами решать вопрос с финансовой нагрузкой и всеми вытекающими трудностями — как минимум до конца текущего года. В этот период можно получить исполнительный лист, но саму неустойку взыскать получится только за просрочку после первого января 2023 года. 

Конечно, можно импульсивно расторгнуть ДДУ. Но и в этом случае деньги за квартиру вернутся без индексации, и на них явно уже не купишь ничего похожего. 

Более того, и саму сумму он теперь сможет вернуть лишь в следующем году, ведь вместе с постановлением введён мораторий и на удовлетворение финансовых требований. Многие строители задерживали сдачу жилых комплексов и раньше введённого моратория, с уд и сейчас скорее всего встанет на сторону дольщика. Но вот на выплату по такому решению стоит рассчитывать лишь в следующем году. 

И ещё один нюанс: при задержке сроков стройка сейчас не попадает в реестр проблемных домов, так что от Фонда развития территорий (до этого года это был Фонд защиты прав дольщиков) компенсаций также не будет. В обычных условиях выплата скорее всего была бы выплачена: организация обеспечивает защиту интересов клиентов, если застройщик обанкротился, а также гарантию от государства, если дольщик решает вложиться в строительство многоквартирного дома.

Как поддерживают дольщиков

Во время пандемии пострадал не только строительный сектор — многие остались без работы или потеряли прежний уровень дохода. К счастью, на дольщиков мораторий тоже распространяется. Если квартира покупалась в рассрочку, то за задержку очередных платежей штрафы и пени теперь платить не придётся. Но тут есть нюанс.

Если в отношениях с застройщиками всё понятно, то вот с банками вопрос сложнее — на них мораторий не распространяется, поэтому кредит выплачивать придётся по прежним условиям. В качестве меры поддержки государство предусмотрело ипотечные каникулы — льготный период, во время которого вы можете приостановить или уменьшить выплаты на срок до полугода.

От чего освобождены дольщики:

• неустойка не будет начисляться из-за остановки оплаты рассрочки, взятой у застройщика;
• появилась возможность взять ипотечные каникулы в банке.

Мораторий на штрафы для застройщиков невыгоден для дольщиков, однако надёжные строительные компании стараются не злоупотреблять этими нормами и даже в трудное время выполняют обязательства. И это важный показатель уважительного отношения к клиентам. Тем более, велика вероятность, что запрет на санкции могут продлить. В конце лета Минстрой РФ заявил, что планирует сделать постоянными антикризисные меры для строительного рынка. Но при этом власти собираются доработать условия для обеих сторон.

Фото: evening_tao (Freepik), freepik