Когда договор купли-продажи квартиры могут признать недействительным и как этого избежать

Квартира куплена, договор подписан, право собственности оформлено — казалось бы, теперь все проблемы позади. К сожалению, не всегда на этом всё заканчивается. В некоторых случаях (их перечень установлен законом) совершённая сделка купли-продажи может быть оспорена и признана недействительной. И если это произошло, стороны обязаны вернуть друг другу всё полученное по договору: покупатель — квартиру, а продавец — деньги. Но деньги могут быть уже потрачены, а значит, покупатель рискует остаться и без нового жилья, и без средств. Как этого избежать и можно ли заранее «вычислить» опасность?

Подробно рассказываем, когда и по каким основаниям возможно признание договора купли-продажи недвижимости недействительным и на какие нюансы стоит обращать внимание при выборе жилья, чтобы обезопасить себя от подобных сюрпризов.

Что такое недействительность договора купли-продажи 

Если сделка купли-продажи квартиры признана недействительной, то подписанный при её совершении договор также недействителен — причём с момента заключения. Это значит, что никаких последствий он не влечёт — то, о чём договорились участники сделки, не имеет юридической силы. Отсюда и вытекает требование закона вернуть всё, переданное сторонами друг другу по такому договору, в исходное состояние: право собственности на недвижимость и саму недвижимость — продавцу, а уплаченную за неё сумму — покупателю.

Причины у такого неприятного поворота событий бывают разные, и некоторые из них легко обнаружить ещё до оформления документов, а значит, и избежать неблагоприятных последствий. Но для этого придётся сперва немного разобраться в юридической терминологии. 

Недействительные сделки: какими они бывают

С точки зрения закона, недействительная сделка может быть оспоримой или ничтожной. Что это значит на практике и в чём между ними разница?

Оспоримая — это сделка, которая может быть оспорена из-за того, что она нарушает чьи-то права или интересы. Чтобы признать сделку купли-продажи недействительной, нужно обращаться в суд, который принимает решение, рассматривая приведённые истцом доказательства. На оспаривание договора купли-продажи недвижимости даётся 1 год. Срок исковой давности считается с момента, когда тот, чьи права оказались нарушены, узнал (или должен был узнать) об этом. 

Ничтожной называется сделка, заключённая с нарушением закона. Недействительной она считается изначально, поэтому у сторон по ней не возникает никаких обязанностей, но для подтверждения её недействительности всё равно потребуется судебное решение. Срок исковой давности в этом случае составляет уже 3 года, которые считают с начала исполнения договора (если истец — один из участников сделки) или с момента, когда истец узнал о нём (если в суд обращается третье лицо — тот, чьи интересы пострадали в результате совершённой купли-продажи).

Какая сделка купли-продажи недвижимости считается ничтожной

Избежать ничтожной сделки проще, чем оспоримой, поскольку её намного легче распознать. Вот перечень нарушений закона, которые влекут за собой признание договора купли-продажи ничтожным:

• мнимая сделка — существующая только на бумаге договорённость, которую стороны и не собирались исполнять;
• притворная сделка — соглашение, при котором стороны фиксируют в договоре не те обязательства, которые на самом деле намерены исполнить;
• сделка, заключённая недееспособным гражданином или несовершеннолетним в возрасте до 14 лет — то есть, такой договор, в котором одной из сторон выступает лицо, не имеющее по закону права самостоятельно заключать какие-либо сделки;
• купля-продажа недвижимости, если право собственника распоряжаться ею ограничено или запрещено (например, при банкротстве).

Любую из этих ситуаций можно предупредить, достаточно лишь быть внимательным при заключении договора и не соглашаться на сомнительные сделки. 

Например, если продавец предлагает оформить куплю-продажу квартиры как дарение, это притворная сделка. А если договор купли-продажи заключают фиктивно, чтобы переоформить собственность на другое лицо, хотя фактически владелец у недвижимости остаётся прежним, речь идёт о мнимой сделке. И в том, и в другом случае стороны заведомо соглашаются на нарушение закона, которое влечёт за собой ничтожность договора купли-продажи, заключённого между ними.

Когда возможно оспаривание сделки купли-продажи

Предотвратить проблемы в случае оспоримой сделки бывает сложнее, но если знать, на какие нюансы обращать внимание, есть шанс уменьшить риски. Давайте выясним, по каким законным основаниям можно оспорить сделку с недвижимостью и как покупателю избежать подобных ситуаций.

Не получено согласие третьих лиц на сделку

По закону, сделка может быть признана недействительной, если не получено обязательное согласие на неё третьих лиц или государственных (муниципальных) органов. Что это значит, в каких случаях, кому и от кого требуется получать такое согласие?

Вот список:

• согласие второго супруга, если недвижимость приобретена в браке;
• согласие других собственников, если приобретается доля в собственности;
• согласие органов опеки и попечительства, если в числе собственников есть несовершеннолетние (например, выделение долей детям — обязательное условие при покупке квартиры на средства материнского капитала);
• согласие родителей (опекунов, попечителей), если собственник — несовершеннолетний старше 14 лет;
• согласие попечителя, если собственник — гражданин, признанный ограниченно дееспособным.

Проще всего предупредить возможные проблемы при покупке доли в собственности или приобретении недвижимости у собственника в возрасте от 14 до 18 лет: обстоятельства, требующие согласия третьих лиц на сделку, в обоих случаях очевидны. 

А вот определить «на глаз» степень дееспособности продавца гораздо сложнее. Поэтому в случае любых сомнений не лишним будет запросить справки из психоневрологического и наркологического диспансера. Это обычная практика при купле-продаже недвижимости, поэтому стесняться своего «любопытства» не нужно. 

Сделку могут признать недействительной также в том случае, если выяснится, что продавец не понимал или неверно воспринимал свои действия (например, если он находился под воздействием определённых препаратов). Имея на руках справки, можно проверить обоснованность своих подозрений.

Что касается согласия супруга, то оно может и не потребоваться. Для этого продавец должен подтвердить, что недвижимость не является совместной собственностью (приобретена до брака, подарена либо досталась по наследству, принадлежит продавцу в соответствии с условиями брачного договора). 

Сложнее, если супруги в разводе, но покупаемая квартира была приобретена ими в браке. Верховный суд РФ полагает, что к отношениям бывших супругов после развода не применяются нормы Семейного кодекса РФ, поэтому согласия в этом случае не требуется. Но оспаривание подобных сделок — история отнюдь не редкая, а затяжные судебные разбирательства — не самая приятная перспектива. 

Поэтому, если продавец в разводе, но речь идёт о недвижимости, приобретённой в браке, лучше убедиться, что бывшие супруги достигли соглашения о разделе имущества, и квартира свободна от притязаний. Если подтвердить это невозможно, сделка небезопасна для покупателя.

Сделка совершена под влиянием заблуждения, обмана или угроз

По закону, заключение договора — дело исключительно добровольное, поэтому угрозы с целью принудить кого-либо к сделке — веское основания для признания её недействительной. То же относится и к обману или введению в заблуждение. 

Проще говоря, если покупатель обнаружит, что продавец сообщил ему недостоверную информацию о недвижимости или умолчал о каких-то существенных обстоятельствах, связанных с ней, можно оспорить договор купли-продажи. При этом придётся доказать, что заблуждение было существенным, то есть, способным повлиять на решение: зная правду, покупатель точно не стал бы заключать сделку. 

Например, собственник при продаже умолчал про завещательный отказ, по которому в квартире вправе пожизненно проживать родственник прежнего владельца. Покупатель, приобретая недвижимость, никак не ожидал встретить жильца, которого он не имеет права выселить с занимаемой площади. И, конечно, он отказался бы от покупки, зная об этих подробностях, поэтому он имеет право обратиться в суд с иском о признании совершённой сделки недействительной. 

Также нужно быть осторожным, если недвижимость предлагают купить по сильно заниженной цене, особенно — если при этом продавец жалуется на обстоятельства, из-за которых вынужден подписывать договор на заведомо невыгодных условиях. Даже если тут нет речи о мошенничестве, не исключено, что позднее бывший собственник опомнится и заявит, что сделка была кабальной, а покупатель об этом знал, но воспользовался ситуацией. И суд может решить, что такой договор купли-продажи недействителен. 

Кабальной называют сделку, совершённую под влиянием тяжёлых обстоятельств на невыгодных для одной из сторон условиях, при этом вторая сторона осведомлена о ситуации и воспользовалась ею в своих интересах. Например, продавец говорит, что продаёт квартиру потому, что ему срочно нужны деньги на дорогостоящую операцию для ребёнка, без которой тот погибнет: продавцу критически важно время, поэтому он согласен на половину от рыночной цены жилья, лишь бы оформить сделку побыстрее. Соглашаясь подписать такой договор, покупатель сильно рискует: сделка может быть оспорена в суде и признана недействительной. 

Обнаружились скрытые собственники

Такие ситуации распознать или предугадать практически невозможно, ведь даже сам продавец может не догадываться о «сюрпризах». Чаще всего они связаны с неизвестными наследниками. 

Например, жена не знала, что у мужа есть совершеннолетний ребёнок от первого брака — тот никогда не рассказывал о нём. После смерти мужа овдовевшая женщина продала квартиру, а спустя несколько месяцев объявился «неучтённый» наследник с требованием своей доли. И он вполне законно может оспорить договор купли-продажи, доказав, что сделка нарушила его право на наследство. 

Чтобы не оказаться в такой ситуации, лучше избегать покупки недавно унаследованной недвижимости: исключить риски полностью в этом случае невозможно.

Сделка совершена на грани банкротства

Если в отношении продавца ещё не начата процедура банкротства, покупатель скорее всего даже не заподозрит, что приглянувшаяся недвижимость в перспективе окажется проблемной. Между тем если банкротство всё-таки состоится, такая сделка наверняка будет оспорена. Можно ли себя обезопасить на этот случай?

Стопроцентной гарантии при покупке «вторички» никто не даст, но кое-что покупатель всё-таки может предусмотреть. Во-первых, запросить кредитную историю продавца (особенно, если недвижимость предлагают дешевле рыночной стоимости — в этом случае подстраховаться нужно обязательно). Если в выписке есть задолженности, тем более просроченные, от сделки разумнее отказаться. 

Во-вторых, не стоит соглашаться на оплату наличными и приобретать недвижимость по сильно заниженным ценам. При оспаривании сделки эти обстоятельства нередко оказываются решающими. Покупка квартиры по рыночной стоимости и её полная оплата через банк — свидетельства добросовестности покупателя, и в этом случае, даже если дело дойдёт до суда, вопрос может решиться по справедливости.

Добросовестность и надлежащая осмотрительность покупателя — веские аргументы при оспаривании договора купли-продажи недвижимости. Чтобы подтвердить их, покупателю нужно:

• проверить правоустанавливающие документы на квартиру;
• убедиться, что продавец имеет право ею распоряжаться и полностью дееспособен;
• запросить выписку из ЕГРН и убедиться в отсутствии обременений;
• проверить, нет ли судебных споров вокруг приобретаемого имущества;
• поинтересоваться финансовым положением продавца;
• убедиться в правильности оформления договора купли-продажи и прилагающихся к нему документов. 

Если покупатель не готов заниматься этими вопросами самостоятельно, можно обратиться к юристу или грамотному риелтору, но лучше не пренебрегать такими проверками — это залог безопасности сделки.

Кто может оспорить сделку с недвижимостью

Суд может признать договор купли-продажи квартиры недействительным по заявлению одной из сторон сделки или иного лица, чьи интересы были нарушены, либо государственного или муниципального органа, действующего в интересах такого гражданина. Например, если квартира приобретена с использованием средств материнского капитала, оспорить сделку с недвижимостью может орган опеки и попечительства в интересах несовершеннолетних детей, если их родители не получили разрешения на продажу.  

Кто ещё может оспорить сделку купли-продажи квартиры:

• супруг или супруга продавца — если недвижимость была в совместной собственности, а он или она не давали своего разрешения на продажу;
• наследники умершего собственника — если сделка нарушает их имущественные интересы;
• конкурсный управляющий или кредиторы — если продавец недвижимости признан банкротом;
• опекун или попечитель — если продавец недееспособен, ограниченно дееспособен либо был признан таковым уже после заключения сделки, но в момент её совершения не осознавал своих действий;
• родители или законные представители — если продавец несовершеннолетний;
• другие собственники — если не получено их разрешение на продажу доли в недвижимости;
• иные лица, чьи права или законные интересы были нарушены в результате сделки.

Подведём итог

Риск признание уже заключённой сделки недействительной действительно есть, и недооценивать его не следует. Но в большинстве случаев проблему реально предупредить, обезопасив себя от негативных последствий. 

Чтобы предотвратить оспаривание сделок с недвижимостью, нужно:

• тщательно проверить приобретаемую недвижимость, её продавца и все документы, относящиеся к предполагаемой сделке;
• избегать сомнительных и заведомо незаконных сделок (мнимых, притворных, по существенно заниженной цене и т.д.);
• не вводить в заблуждение вторую сторону договора, избегать обмана и проявлять должную осмотрительность при совершении сделки, чтобы не допустить подобных действий в отношении себя.