Занижение цены в договоре купли-продажи недвижимости: в чём опасность для сторон

В сделках с жильём есть соблазн использовать незаконные схемы, которые сулят выгоду, но часто приводят к ощутимым потерям. Одна из таких уловок — занижение стоимости в договоре купли-продажи квартиры. Это правонарушение, которое может повлечь за собой серьёзные последствия для всех участников сделки: есть риск потерять внушительную сумму денег, а иногда и сам объект. 

Рассказываем, с какими последствиями могут столкнуться стороны, если в договоре будет отражена неверная цена, и объясняем, как избежать рисков, связанных с занижением стоимости квартиры.

Собственник недвижимости имеет право указать в договоре купли-продажи (ДКП) абсолютно любую цену. Это свобода договора, которая обозначена в ст. 421 ГК РФ. 

Но иногда стороны намеренно договариваются прописать в документе неполную цену. Это занижение стоимости квартиры — указание в договоре купли-продажи недвижимости цены объекта, которая меньше его реальной рыночной стоимости, согласованной между продавцом и покупателем. 

Цену занижают, чтобы не платить налог на доход. Налог не удерживается из дохода от продажи после трёх или пяти лет владения недвижимостью. Если этот срок не прошёл, продавец обязан отдать в государственный бюджет 13% от разницы между ценой покупки объекта и ценой его продажи. А если эта разница превышает 5 миллионов рублей, то налог увеличится до 15%.

Недобросовестные налогоплательщики указывают в договоре сильно заниженную сумму, а разницу между реальной суммой сделки и числом в документах просят заплатить наличными.

Иногда покупатели хотят купить квартиру с неполной стоимостью по документам, чтобы скрыть от ФНС свои реальные доходы. 

Несмотря на кажущуюся выгоду, у обоих участников таких схем могут возникнуть неприятности.

Занижая цену в договоре, продавец рискует лишиться части денег, получить серьёзный штраф или даже уголовное дело.

Получение только суммы по договору

Как правило, в сделках с занижением цены для передачи денег используют банковскую ячейку:

• Продавец и покупатель кладут реальную сумму (больше, чем написано в ДКП) в ячейку.
• Доступ к хранилищу появляется у продавца только после переоформления квартиры.
• Если продавец вовремя не подал документы в Росреестр или оформление затянулось, а срок аренды ячейки закончился — недобросовестный покупатель может забрать лежащие там купюры.
• У продавца будет ДКП с заниженной ценой, по которому он сможет отсудить у покупателя только эту сумму.

Если оформить доплату отдельным договором за «неотделимые улучшения», недобросовестный покупатель может её отсудить.

Проблемы с налоговой

Новый владелец может пожаловаться в ФНС на занижение стоимости. Это приведёт к проверке, и, если нарушение докажут, налоговая пересчитает налог и заставит продавца заплатить штраф.

Размер штрафа: от 100 000 до 300 000 рублей (ст. 198 УК РФ). 

При крупном размере неуплаченного налога (свыше 2,7 млн рублей за три года) продавцу может грозить уголовное преследование за уклонение. Наказание включает принудительные работы до 1 года, арест до 6 месяцев или лишение свободы до 1 года.

Проверка ФНС

Налоговая может заинтересоваться сделкой, даже если жалобы нет. Для обнаружения «серых» схем ФНС сравнивает цены по всем сделкам, использует систему анализа рыночных цен через ИИ и контролирует аффилированность — сделки между родственниками проверяют с особой тщательностью.

Цена в ДКП не может быть ниже 70% кадастровой стоимости квартиры на 1 января года продажи. Если указать цену ниже, ФНС заставит заплатить налог с суммы не менее 70% кадастровой стоимости (п. 2 ст. 214.10 НК РФ).

Заморозка счетов

Росфинмониторинг имеет право заблокировать счета продавца на время проверки, если заподозрит, что деньги получены преступным путём.

Покупатель тоже может сильно пострадать, если в договоре купли-продажи указана цена ниже реальной. 

Трудности с возвратом денег через суд

Если возникнет спор по сделке, покупателю придётся доказывать в суде, что он отдал больше денег, чем написано в ДКП. На суде станет ясно, что покупатель знал о заниженной цене и участвовал в нарушении — в ДКП стоит его подпись.

Если суд признает сделку недействительной:

• квартиру вернут продавцу;
• продавец вернёт покупателю сумму, указанную в ДКП;
• деньги, которые были переданы по устной договорённости, вернуть не получится.

Потеря статуса добросовестного покупателя

Суд не признает покупателя добросовестным, если он сознательно участвовал в нарушении закона. Это опасно, если продавец обанкротится: арбитражный управляющий сможет оспорить сделку, и недвижимость изымут в пользу кредиторов. Также суд возможен, если продавец нарушил права других людей, например детей или супруга, продав эту квартиру.

Повышенный налог при продаже новой недвижимости

При перепродаже квартиры до трёх или пяти лет владения налог рассчитывается по разнице между ценой покупки и ценой продажи, указанными в документах. Если при покупке сумма была занижена, налоговая база будет больше и налог выше.

Невозможность получить полный имущественный вычет

При расчёте суммы вычетов налоговая учитывает только сумму из договора, поэтому размер вычета будет меньше реальных затрат покупателя.

Отказ в титульном страховании

Страховые компании часто отказываются страховать риски утраты права собственности при наличии признаков «серой» схемы.

Занижение стоимости квартиры в договоре — рискованная операция, которая не только не гарантирует экономии на налогах, но и может привести к значительным финансовым, юридическим и репутационным потерям для обеих сторон. 

• ФНС может провести проверку и доначислить налоги, если цена меньше 70% кадастровой стоимости.
• Продавцу грозит штраф от 100 000 до 300 000 рублей или уголовное дело при неуплате налога на сумму свыше 2,7 млн рублей.
• Если деньги лежат в банковской ячейке, покупатель может забрать их, а через суд получится вернуть только сумму из договора.
• Продавцу могут временно заблокировать счета, если Росфинмониторинг заподозрит отмывание средств.
• При признании сделки недействительной покупатель рискует получить обратно только заниженную сумму.
• Если на суде выяснится, что цена сделки была занижена, статус добросовестного покупателя будет утрачен — и квартиру смогут изъять в пользу кредиторов продавца.
• При дальнейшей продаже такой квартиры до трёх или пяти лет владения налог на доход будет выше из-за занижения прошлой стоимости.
• Из-за подозрительно низкой суммы в договоре страховая может отказать в титульном страховании.

Существуют легальные способы снижения налоговой нагрузки при продаже жилья, подробнее об этом читайте в нашей статье.