Договор купли-продажи доли в квартире

Когда кто-то получает в наследство квартиру, которая оказывается также унаследована другими родственниками, все становятся участниками долевой собственности. В большинстве случаев один из наследников хочет продать полученную долю, но перед тем, как составлять договор купли-продажи доли в квартире, нужно понять, кому и как можно продавать свою часть. 

В статье объясняем нюансы сделок с долевой собственностью и составления соглашения.

Что такое долевая собственность

Долевое владение недвижимостью предполагает, что объект поделён между собственниками на части в разной или равной пропорциях. Частый пример такого оформления недвижимости — семья из четырёх человек, где родители и двое детей в равной степени владеют 1/4 долей квартиры. При этом размер доли по договорённости может быть любым: например, отец семейства решит оставить себе меньшую долю — 1/7, а матери и детям останется по 2/7 на каждого. То есть это совместная собственность с заранее определённым размером частей для каждого собственника. И в этом случае при покупке оформляется договор купли-продажи с выделением долей.

В правовом поле есть ещё один вид общей собственности — общая совместная. Её нужно отличать от долевой, потому что в этом случае не определены размеры частей. Такая форма характерна для оформления имущества в браке. Квартира, купленная супружеской парой, получает статус совместной, и по умолчанию каждый обладает правом собственности на половину, если в документах нет другого разделения.

При использовании материнского капитала купленная квартира в обязательном порядке оформляется в долевую собственность с участием детей. Разделение возникает также при дарении нескольким одаряемым или наследовании одного объекта несколькими наследниками. При простой покупке доли выделяются по желанию, то есть глава семейства может оформить купленную за «наличку» квартиру только как совместную собственность с супругой или включить детей в состав владельцев. Такой формат накладывает определённые обязательства на собственников — один из них может продать свою долю, только если остальные об этом правильно уведомлены и отказались от покупки.

Если квартира оформлялась давно и есть сомнение о форме собственности, можно перепроверить себя, заказав выписку из ЕГРН. Там представлена вся необходимая информация, но личные данные собственников видны, только если каждый из них закажет выписку на себя. Полный доступ к данным есть у нотариусов, поэтому заказать документ можно через них. В случае продажи позже в нотариальную контору придётся обратиться в любом случае, когда будет удостоверяться договор купли-продажи доли.

Виды долей

Доли могут быть реальными и на бумаге. Это влияет и на взаимоотношения собственников, и на внешний вид самого объекта.

Доля от целого

В документах указано, что, например, каждый владеет 1/4 от квартиры. По сути это означает, что собственник может претендовать на такую часть от её стоимости. При этом фактически никакого деления нет, все одинаково свободно пользуются общей площадью и участвуют в управлении собственностью.

Доля в натуре

Реализовать такой формат получается редко. Выделение долей в натуре означает, что объект нужно разделить на полностью автономные части с отдельным входом и всеми необходимыми техническими помещениями. Принять такое решение могут сами собственники или суд, который разбирался в прениях собственников. Должна быть техническая возможность сделать две кухни, два санузла, то есть создаются два отдельных жилых пространства. Если это невозможно, суд или сами владельцы могут определить порядок использования квартиры — например, проживать в ней по очереди или сдавать в аренду и делить доход.

Когда долю можно продать

Если кто-то решит продать свою долю, другие собственники могут выкупить её в первоочередном порядке. Именно поэтому по закону нужно сначала оповестить их о своём решении и предложить выкуп. Это обязательно нужно сделать в письменной форме, а не на словах. При этом условия должны быть такими же, как и для сторонних покупателей. Искусственно завышать цену нельзя.

С момента уведомления на принятие решения даётся месяц. Если за это время никто из сособственников не захочет выкупить обсуждаемую часть, её смело можно продавать третьим лицам. А если есть письменный отказ от преимущественной покупки, приступать к продаже можно сразу. Все эти нормы описаны в статье 250 Гражданского Кодекса РФ.

Рассмотрим несколько частных ситуаций.

1. Ипотека не мешает продать свою часть. В этом случае нужно дополнительно уведомить банк и соблюсти его рекомендации.
2. Приобретённая в браке недвижимость, не имеющая долей, не может быть продана одним из супругов без согласия второго. Такое согласие оформляется у нотариуса. Если доли выделены, процедура такая же, как и в остальных случаях — через уведомление и преимущественный выкуп.
3. Доли детей до 14 лет можно продать, только если на это даст согласие орган опеки. Как правило, в этом случае нужно будет предоставить подтверждение, что жилищные условия будут улучшены.

Содержание ДКП доли в квартире

Текст договора аналогичен договору купли-продажи целого объекта, меняются только параметры существенных условий. Общая структура должна обязательно содержать несколько типовых разделов.

«Шапка»

На языке юристов этот раздел называется преамбула. Здесь есть название документа, дата и место его составления. В первом абзаце указываются стороны сделки (они получают наименования Продавца и Покупателя) с подробными реквизитами. 

Предмет

Если в стандартном договоре купли-продажи объекта недвижимости указаны параметры объекта целиком, то здесь добавляется информация о продаваемой доле. Описывается, как она была получена в собственность и есть ли в отношении неё споры и судебные разбирательства.

Стоимость и порядок расчётов

Здесь указывается цена доли, рассчитанная как часть от рыночной стоимости всего объекта. В этом же разделе должно быть написано, в каком порядке и каким способом будет проведён расчёт.

Права и обязанности сторон

Стандартный раздел, который должен описывать обязательства каждой стороны, — передать деньги и объект в оговорённые сроки.

Заключительные положения

Последний абзац договора купли-продажи долевой собственности содержит информацию о количестве экземпляров и другие сведения, которые не противоречат закону.

В текст обязательно нужно включить данные о собственниках других долей, которые сохраняют за собой право владения и использования. Может описываться порядок их уведомления. Готовый договор продажи доли обязательно удостоверяется нотариусом, который проверит, насколько соблюдены права других владельцев.

Коротко о главном

1. Под долевой собственностью понимается оформление недвижимости с её юридическим делением на доли, о размере которых могут договориться сами собственники.
2. Доли могут быть выделены только на бумаге и влиять на стоимостный эквивалент. При выделении долей в натуре недвижимость делится на части фактически с обустройством отдельного входа и технических помещений.
3. При желании продать долю нужно уведомить всех владельцев квартиры и предложить выкупить свою часть жилья в первоочередном порядке.
4. Отказ от выкупа собственников остальных долей даёт право продать свою часть кому угодно.
5. Любой образец договора купли-продажи доли в квартире выглядит так же, как договор при сделке с целым объектом. Отличаются только некоторые положения и содержание раздела с предметом договора.