Детский сад под боком и панорамные окна: из чего складывается цена на квартиру

Почему одни квартиры ещё на этапе котлована стоят дороже, чем готовое жильё? И даже две квартиры с одинаковой планировкой в одном и том же ЖК могут стоить по-разному! Разбираемся с основными факторами, которые влияют на цену, и выясняем, из чего складывается стоимость квартиры, на что нужно обращать внимание при выборе недвижимости и что считается неликвидным жильём. 

• Общие факторы
• Влияние локации на цену новостройки
• Влияние этапа строительства на цену жилья
• Влияние репутации застройщика на стоимость квартиры
• Цена на жильё и класс ЖК
• Тип дома и цена на квартиру
• Персональные факторы
• Отделка и стоимость квартиры
• Разница между кадастровой и рыночной стоимостью жилья
• Насколько планировка влияет на стоимость квартиры
• Что такое ликвидный этаж
• Как расположение на этаже меняет цену
• Неликвидное жильё
• Из чего формируется стоимость квартиры

Общие факторы

Всегда есть общие показатели, которые влияют на стоимость всех квартир в доме — независимо от их собственных характеристик. В первую очередь, это следующие характеристики:

• локация;
• этап строительства;
• репутация застройщика;
• класс жилья;
• тип дома.

Всё вместе это задаёт общий диапазон цен в каждом ЖК. Поговорим о каждом пункте подробнее. 

Влияние локации на цену новостройки

Место застройки жилого комплекса — один из важнейших факторов формирования цены. Чeм лучшe блaгoycтpoeн paйoн, тeм выше будет цена. Конечно, есть очевидные параметры: в центре города стоимость будет намного выше, чем на окраине, а в большом городе — дороже, чем в маленьком. Но не менее важный фактор — это хорошая транспортная доступность. Цена на все квартиры в доме вырастает, как только в градостроительных планах появляется проект метро неподалёку от ЖК. А когда открывают станцию — стоимость может подскочить вообще в несколько раз. Цена, естественно, также зависит от удалённости ЖК от построенного метро. Например, факторы, из которых складывается цена квартиры в новых районах Москвы и Подмосковья, — это наличие станций МЦД, удобных развязок и съездов на МКАД. 

Важна и инфраструктура: школы, магазины и больницы по соседству. В новых районах застройщики часто сами стараются обеспечить своих жильцов инфраструктурой. Эти обстоятельства серьёзно влияют как на качество жизни покупателей, так и на стоимость квадратного метра. Плюсом для мегаполисов будет шаговая доступность парков и водоёмов.

Влияние этапа строительства на цену жилья

Цена в начале строительства всегда будет ниже, чем в достроенном доме. Самая высокая стоимость — обычно за несколько месяцев до сдачи и уже в построенном доме. И это логично: рисков никаких, дом уже стоит и физически, и на кадастровом учёте.

Влияние репутации застройщика на стоимость квартиры

Надёжный девелопер, который качественно и своевременно сдаёт жилые комплексы, обоснованно выставляет и более высокую цену, чем застройщик, который только выходит на рынок. Демпинговать часто приходится и тем, кто ранее не соблюдал сроки или сдавал жильё с нарушениями, которые будущий владелец при приёмке не заметил.

Цена на жильё и класс ЖК

Класс жилого комплекса — это то, от чего напрямую зависит цена в новостройке. Квартиры обычно делят на эконом-, стандарт-, комфорт-, бизнес-, премиум- и элит-классы. 

Все они включают целый комплекс факторов: качество материалов отделки, локация, наличие паркинга с кладовыми, красивого лобби, безопасность двора и общих помещений, развитость инфраструктуры, благоустройство придомовой территории, многообразие детских и спортивных площадок. 

Но чётких параметров у них нет, так что класс — это, скорее, «фильтр» для покупателей: уникальные планировочные решения и особенную архитектуру зданий точно не будут искать в экономе. Да и вряд ли потенциальный покупатель квартиры элит-класса положит глаз на типовое жильё.

Тип дома и цена на квартиру 

Застройщики тратят разные финансовые и временные ресурсы на различные типы домов, поэтому и цены назначают разные. Кирпичные дома заметно дороже, лучше держат тепло, а личная жизнь соседей остаётся за пределами ваших стен. Монолитные дома тоже обладают неплохими характеристиками, но они не такие трудоёмкие в строительстве, как кирпичные, — очевидно, и себестоимость их возведения будет ниже. Блочные и панельные дома быстро строятся, но по качеству значительно уступают другим типам новостроек. Так что придётся круглогодично подслушивать разговоры соседей, а зимой доставать тёплые носки и выпивать по пять кружек чая за вечер.

Кстати, несмотря на всю дешевизну и простоту «сборки» панельных домов, сейчас на рынке нового жилья чаще встречаются именно монолитные или монолитно-кирпичные дома как в комфорте, так и в эконом-классе. Дело в том, что застройщики постоянно конкурируют друг с другом, потому стараются повысить качество жилья даже в относительно бюджетных проектах.

Персональные факторы

Помимо «общедомовых» факторов, из которых состоит цена квартиры, каждый объект недвижимости обладает ещё и собственными параметрами. Именно поэтому стоимость на квартиры одного и того же размера в одном ЖК будет отличаться. В первую очередь на это влияют:

• отделка;
• планировка;
• этаж;
• расположение на этаже.

Отделка и стоимость квартиры

Сейчас на рынке около 25% квартир в новостройках продаются с полной отделкой. Более того, некоторые застройщики к ремонту добавляют и дополнительные опции: кухню, умный дом, встроенные шкафы. Подобные предложения пользуются спросом, ведь ремонт включается в ипотеку. И даже несмотря на то, что быстро и недорого поменять его под себя нельзя — слишком многое придётся переделывать — в перерасчёте на стоимость квадратного метра такая покупка всё равно получается более выгодной.

По умолчанию, любая квартира с отделкой будет дороже такой же, но на стадии бетонной коробки. А вот насколько отделка повлияет на стоимость квартиры — зависит уже от качества материалов, которые использует застройщик. 

Разница между кадастровой и рыночной стоимостью жилья 

Из чего складывается рыночная стоимость квартиры и чем она отличается от кадастровой? Рыночная цена обычно выше кадастровой. Последняя формируется по государственным нормам из формальных признаков вроде района, типа дома, площади жилья. 

Индивидуальные факты для формирования кадастровой цены не учитываются. Например, дизайнерский ремонт или вид из окна в расчёт не берут. Также игнорируется и спрос на жильё в нужном районе или жилом комплексе. Если место очень популярное, то даже самая заурядная квартира может стоить намного больше, чем похожий вариант в другом ЖК. А вот кадастровая стоимость у них будет, скорее всего, одинаковая.

Насколько планировка влияет на стоимость квартиры

Очевидно, что цена будет выше, если планировка квартиры хорошо продумана застройщиком: комнаты правильной формы, есть большая кухня-гостиная, гардеробные, кладовые, мастер-спальни, несколько санузлов. Но заметнее всего меняют ценник нестандартные особенности: два уровня, панорамные окна, эркеры или выход на личную террасу сделают квартиру в полтора-два раза дороже, чем жильё с планировкой попроще, но того же размера. Даже двухметровый балкон может заметно увеличить стоимость, если в других квартирах его нет.

Эстетика и продуманные зоны отдыха — это то, что помогает покупателям «влюбиться» в свой будущий дом. Соответственно, из проработки этих параметров складывается и цена квартиры.

Но не будем забывать и про обратную сторону медали: колонны в неудобных местах, комнаты неправильной формы или венткороб на кухне удешевят квартиру. Эти особенности требуют от будущего жильца сложных интерьерных решений и затрат. Соответственно, покупатели с меньшей охотой согласятся на подобный формат.

Что такое ликвидный этаж

Как этаж влияет на стоимость квартиры? Казалось бы — сплошная вкусовщина. И всё же первый этаж действительно наименее ликвидный. Считается, что он холоднее, к тому же внизу более шумно, а в случае потопа или засора первому этажу точно не избежать проблем. 

По этой логике, последний этаж в новостройках должен цениться выше всего, так как шума в нём однозначно меньше, а проблемы с потопами практически исключены. Однако такой наценки практически не встречается — конечно, если это не пентхаус с выходом на крышу. Ведь в случае, если лифты перестанут работать, то даже самый привлекательный вид на город поблекнет после подъёма пешком на двадцатый этаж.

А вот желающим получить панорамный вид из окон и правда придётся доплатить. Для поклонников эстетики на Яндекс Недвижимости появилась возможность оценить «вид из окна» конкретного этажа ещё не построенного дома. Съёмки с высоты позволяют оценить, что вы будете видеть каждый день из окон своей будущей спальни. 

Как расположение на этаже меняет цену

Самыми дешёвыми оказываются угловые квартиры. Дело в том, что внешние стены и углы обычно требуют дополнительного утепления, иначе в квартире будет холодно, сыро, а в худшем случае и вовсе пойдёт плесень по стенам. Соответственно, несмотря на более низкий ценник, в ремонт придётся хорошенько вложиться.

Неликвидное жильё

Неликвидное жильё — это то, которое потом очень сложно продать, особенно, если хочется продать с хорошей наценкой. 

Да, такие квартиры изначально дешевле, но подобная выгода может в итоге сыграть против нового собственника квартиры. Даже если сейчас продавать квартиру вы не планируете, это тот самый случай, когда риски стоит оценить дополнительно. 

Так, трёшка на окраине Химок, да ещё и на первом этаже с видом на парковку — вариант, который придётся продавать действительно долго или дёшево. Но всё меняется, если в градостроительных планах есть открытие неподалёку станции МЦД: привлекательность такого жилья моментально подскочит. 

Из чего формируется стоимость квартиры

Итак, вы планируете купить квартиру и хотите принять решение. Из чего складывается стоимость квартиры и на что нужно обратить внимание при выборе нового жилья? Вот простая инструкция, как ничего не забыть:

• Оцените расположение: удобно ли вам там будет жить и добираться до работы/центра? Изучите инфраструктуру, особенно если у вас есть дети. Уточните, расположен ли рядом парк, есть ли места в школах и детских садах.
• Выясните, насколько удобна транспортная развязка, если вы пользуетесь общественным транспортом. Где остановка, насколько далеко станция метро.

• Уточните сроки сдачи дома, его тип, а также надёжность застройщика.
• Обратите внимание на класс жилья и общественные пространства: лобби, зоны отдыха, детские и спортивные площадки. Уточните, будет ли двор закрытый и охраняемый.
• Выберите этаж квартиры в зависимости от предпочтения. Убедитесь, что в квартире — нужный вид из окна.
• Обратите внимание на планировку, наличие балкона или террасы. 
• Решите, какую отделку выбрать или приобрести квартиру вовсе без неё.

Сделали? Теперь можно смело отправляться к застройщику и оформлять сделку.

Фото: PxHere, Q000024, Пресс-служба Правительства Москвы (Wikimedia)