ДДУ или ЖСК: по какому договору лучше покупать квартиру

Квартиры в строящемся доме можно оформить с помощью разных договоров. Самые распространённые — договор долевого участия (ДДУ) и договор с жилищно-строительным кооперативом (ЖСК).

ДДУ и договор с ЖСК — что это за договоры? Опережая подробности, скажем, что ДДУ — самая безопасная форма договора. Рассказываем, в чём она выигрывает у ЖСК и почему не стоит рисковать.

Что такое ДДУ

Договор долевого участия (ДДУ) — это документ, который закрепляет права и обязательства покупателя будущей квартиры и застройщика. Покупатель в таком договоре считается дольщиком: он вложил деньги в строительство дома и может требовать у застройщика квартиру. 

Важно. По ДДУ покупают не квартиру, а право требования её у застройщика, сам же клиент становится дольщиком, а не потребителем. Именно поэтому такой договор регулируется ФЗ-214 «О долевом участии в строительстве», а не ГК РФ. 

Что такое ЖСК

Договор с жилищно-строительным кооперативом — это документ, который признаёт покупателя квартиры членом этого самого кооператива. Здесь стоит сначала выяснить, что такое вообще ЖСК: жилищные кооперативы — некоммерческие организации, в которые объединяются юридические и физические лица. Их основная цель — построить жильё. Пайщики сами выбирают застройщика, оплачивают его работы и несут расходы за документацию. 

Здесь речь идёт не о покупке квартиры или даже права требования, как в ДДУ. Договор ЖСК даёт право на пай — часть будущего дома, а если говорить простым языком, то пай — это и есть квартира.

Деятельность ЖСК тоже регулируется законом, конкретно — ФЗ-215 «О жилищных накопительных кооперативах». Но в отличие от ФЗ-214, он не устанавливает сроки сдачи дома и гарантийное обслуживание. В целом, кооперативам можно прописывать в своём Уставе любые условия и действовать на его основании.

В чем отличия ЖСК от ДДУ?

Разберём подробнее нюансы обеих форм покупки квартиры. 

ЖСК

1. При вступлении и на протяжении всего членства в ЖСК пайщик оплачивает взносы. Полная сумма таких платежей — итоговая стоимость квартиры. Если договор допускает, можно доплачивать и после сдачи дома. 
2. Договор ЖСК не зарегистрируют в Росреестре, пока не будет выплачена вся сумма за собственность — поэтому возможен риск двойных продаж: одну и ту же квартиру могут продать несколько раз, и разбираться в таком случае придётся уже в суде.
3. Законом не запрещено увеличивать стоимость квартиры после подписания договора. Жильё может подорожать, пока пайщик платит за него взносы. Поэтому пункт о том, что нельзя поднимать цену, должен быть зафиксирован в договоре.
4. ФЗ-215 никак не регулирует сроки сдачи дома. Так что если ЖСК затянули строительство, то через суд не получится взыскать неустойку и другие штрафные санкции.

ДДУ

1. По ФЗ-214 дольщику нужно выплатить всю сумму за квартиру до сдачи дома. Можно приобрести собственность за наличные и всей суммой сразу, с помощью ипотеки или в рассрочку от застройщика. 
2. ДДУ сразу проходит регистрацию в Росреестре, поэтому квартиру не смогут продать повторно. После получения ключей на недвижимость регистрируется право собственности.
3. Закон обязывает сдавать дом в срок, прописанный в условиях договора. Если застройщик этого не сделает, дольщик может отсудить у него неустойку или даже расторгнуть соглашение, получив всю сумму назад. В теории, можно подать исковое заявление ещё и на выплату за моральный ущерб, но подобная судебная практика встречается редко.
4. По ДДУ дольщики защищены, если застройщик обанкротился или оказался мошенником. Дом либо достроят, либо покупателям выплатят деньги за счёт Фонда защиты прав дольщиков.
5. После принятия дольщиком квартиры действует гарантийное обслуживание дома (пять лет) и инженерного оборудования (три года). 
6. В течение строительства стоимость квартиры фиксируется, её нельзя менять в одностороннем порядке. Застройщик не сможет внезапно поднять цену за жильё. СК придётся предложить дольщику допсоглашение к договору о повышении, но дольщик имеет право отказаться.

Перед подписанием этих договоров стоит учитывать следующие нюансы.

1. Чтобы стать собственником квартиры по ДДУ, нужно обратиться в Росреестр и получить выписку из ЕГРН. С ЖСК дела обстоят чуть сложнее. Сначала нужно выплатить все взносы — полную стоимость квартиры, а после этого ЖСК выдаст справку, которую вместе с договором ЖСК нужно отправить в Росреестр. При этом пайщик может сразу проживать и прописаться в квартире, но собственником он станет только после прохождения всей процедуры.
2. Продать квартиру по переуступке прав реально только при ДДУ. Достаточно сообщить застройщику, что дольщик сменится, и заключить договор переуступки прав. А вот с ЖСК такой «трюк» не пройдёт. Точнее, оформить переуступку можно, но будущего покупателя сначала необходимо сделать членом кооператива. Не факт, что остальные члены одобрят его кандидатуру. Поэтому продать квартиру в ЖСК проще уже после оформления права собственности.
3. Собственность в ЖСК дешевле, чем по ДДУ, ведь кооператив больше защищён от рисков, чем пайщик. При ДДУ всё наоборот: строительная компания рискует деньгами, а дольщик защищён практически полностью. Кроме того, паевые взносы не облагаются налогом, ведь кооператив — это некоммерческая организация. В то же время застройщик при долевом строительстве в цену квартиру включает НДС.

Расторжение договора ДДУ и ЖСК

Так как ДДУ и ЖСК — разные юридические формы, то и расторгать эти отношения нужно по-разному. 

ЖСК

Договор прекращает своё действие в следующих случаях:

• ликвидация кооператива;
• исключение пайщика из кооператива;
• добровольный выход пайщика.

Можно выйти из ЖСК самостоятельно и вернуть свои деньги. В таком случае нужно написать заявление и отправить его учредителю — чаще всего им является застройщик. Главное — зафиксировать, что заявление получено: для этого нужно взять в офисе расписку или отправить заказным письмом с уведомлением.

Важно. В законе нет никаких сроков рассмотрения заявлений о выходе и возврате денег — всё это прописано в договоре или Уставе. Например, в Уставе может быть сказано, что срок рассмотрения заявления — год. За это время кооператив имеет право изменить Устав, сделав выход очень невыгодным для пайщика — например, обязать платить штраф в размере 10–15% от стоимости квартиры. 

Что можно получить назад после расторжения договора? Как правило, только сумму паевых взносов, а дополнительные членские взносы вернуть вряд ли удастся. Частая практика — не возвращать первый паевый взнос, который составляет в среднем 20% от цены квартиры. 

В очень редких случаях можно вернуть полную сумму, но только через суд. Есть шанс даже получить неустойку за сорванные сроки сдачи, но тут больше зависит от настойчивости адвоката пайщика.

ДДУ

Договор долевого участия можно расторгнуть:

• по инициативе застройщика;
• по желанию дольщика;
• через суд;
• по соглашению сторон.

Независимо от того, кто хочет расторгнуть договор, на это нужны веские причины. Если дольщик просто передумал покупать квартиру, нужно внимательно прочитать договор — в нём должны быть прописаны условия разрыва договора. По закону дольщик должен направить уведомление о расторжении застройщику: с этого момента договор считается расторгнутым, а девелопер обязан вернуть деньги в течение 20 дней с момента получения уведомления.

Застройщик также может предложить и свои условия: например, выплатить дольщику только часть стоимости квартиры. В таком случае можно расторгнуть договор по соглашению сторон.

Сам застройщик крайне редко проявляет инициативу расстаться с дольщиком. Как правило, у девелоперов не возникает поводов для этого.

В суд можно обратиться, если застройщик не выполняет договор или не соблюдает закон по следующим причинам:

• просрочка сдачи дома;
• невыполнение гарантийных обязательств;
• серьёзные дефекты дома, которые невозможно исправить или на это требуется большое количество времени;
• несоблюдение строительных технологий;
• отсутствие правильно оформленной документации на дом и т.д.

Суд должен убедиться, что застройщик действительно что-то нарушил, и вынести вердикт. Если будет решено расторгнуть ДДУ, то компания обязана в течение 10 дней вернуть деньги дольщику.