Что лучше — «хрущёвка» или новостройка: изучаем все плюсы и минусы

Выбор квартиры  — задача, которая часто ставит в тупик своей сложностью и множеством вариантов. Одна из распространённых дилемм будущего покупателя — выбор между новостройкой эконом-класса и «хрущёвкой» со вторичного рынка в ситуации, когда денег хватает на оба варианта. Разбираемся, в чём плюсы и минусы каждого варианта, и как сделать выбор.

Плюсы новостроек

Только что построенные дома многим кажутся более привлекательными: удобные лифты, просторные парковки, свежий ремонт — всё это сразу создаёт желание купить именно эту квартиру. Покупатели знают, что им почти наверняка не придётся сразу менять окна, проводку и трубы.

У новостроек действительно множество плюсов, из-за которых многие морально готовы даже переплатить при покупке квартиры.

1. Строительство по современным технологиям
   При возведении новостроек даже эконом-класса чаще всего используют бесшовную облицовку или навесные фасады. Такие технологии позволяют надолго сохранять тепло в квартире. Кроме того, современные радиаторы сразу оснащаются терморегуляторами, что позволяет экономить на отоплении.
2. Комфортная планировка
   Здесь тоже выигрывают новые дома. В старом фонде часто можно встретить проходные или смежные комнаты: в таких квартирах, чтобы попасть во вторую комнату, вам придётся пройти через первую. В новостройках редко можно встретить такое явление. Кухни делают, как правило, площадью в 10 м² и больше. Квартиры комфорт-класса оснащены ещё и гостевыми санузлами и гардеробными.
3. Чистая история собственности
   С квартирой в «хрущёвке», как, впрочем, и с любой другой «вторичкой», могут возникнуть сложности при заключении сделки. Например, внезапно окажется, что квартиру кому-то подарили или передали в наследство, на имущество наложили арест или решили продать без согласия одного из супругов.
   В квартире в новом доме с юридической точки зрения всё безопасно, если вы покупаете её у застройщика. Однако в случае, если приобретается право требования ещё недостроенного объекта, советуем как следует проверить данные дольщика, который переуступает права на недвижимость.
4. Нейтральная отделка квартиры
   Новостройки с чистовой отделкой хороши тем, что покупателю не придётся избавляться от старого ремонта: можно сразу переехать и начать жить. Ремонт во «вторичке» может несоответствовать ожиданиям, а типовой дизайн в новостройках можно подстроить под себя.
   Однако квартира с чистовой отделкой может быть сдана застройщиком с дефектами, и их устранение оттянет срок переезда. Воплотить в жизнь свои фантазии по поводу ремонта в такой тоже квартире не получится: перегородки, розетки, осветительные приборы будут расположены в строго отведённых для них местах.
5. Места для отдыха и спорта
   Рядом с новостройками делают безопасные площадки для детских игр, спорта и прогулок, а в большинстве случаев такие зоны расположены прямо на территории ЖК. Доступ к ним имеют только жильцы комплекса, посторонние попасть на площадку не смогут.

О чём можно узнать, только переехав в новостройку

Поговорим о минусах, которые кажутся незначительными, но в итоге могут серьёзно усложнить жизнь.

• Неясно, чего ждать от квартиры
  Все недостатки «хрущёвок» отлично известны (о них мы расскажем позже), эти квартиры уже проверены десятилетиями. Узнать про ошибки застройщиков новых домов часто можно только спустя время. Проблемы могут быть серьёзными: вплоть до появления плесени во влажных зонах и использовании небезопасных и дешёвых материалов при строительстве.
• Необжитые районы
  Новостройки редко появляются в центре города, только если это не клубные дома класса «элит». В случае с ЖК сегмента «эконом» и «комфорт» застройщики часто обещают, что скоро рядом с новыми домами появятся поликлиники, школы, сады и так далее, но на деле нередко срывают сроки.
  Вопрос об обязанности застройщиков возводить социальную и транспортную инфраструктуру на сегодняшний день не урегулирован. Власти действительно могут не одобрить строительство ЖК, если проект не предусматривает, например, детские сады или школу, однако обязать девелопера построить учебное заведение, больницу и прочие инфраструктурные строения по закону тоже нельзя.
• Проблемы с коммуникациями
  Это актуально для новостроек, которые расположены далеко от уже обжитых районов. В них могут быть проблемы с подачей горячей воды или отопления в первые месяцы.
  Так, например, произошло в ЖК «Европа» в Ульяновске. Дом был сдан в эксплуатацию в июне 2021 года, подключён к газовому отоплению, а вот газораспределительный шкаф в нём установлен не был. В итоге жильцы до октября прожили без горячей воды и тепла.
• Ремонт от застройщика не всегда качественный
  Чаще всего жильцы новостроек жалуются на неровные стены и полы, промерзание окон, низкое напряжение в сети, отсутствие заземления в розетках и протечки в трубах. Некоторые дожидаются устранения недочётов застройщиком, продолжая платить за своё старое или арендованное жильё, так как не могут переехать в новостройку. Другие берутся переделывать ремонт за свой счёт — и тоже переплачивают.

Чем покупателя могут неожиданно порадовать «хрущёвки»

На самом деле у домов, построенных по типовым проектам, согласованным при Хрущёве, имеется немало неожиданных плюсов — хоть и связанных скорее с расположением здания, чем с самими квартирами.

• Качественная инфраструктура, появления которой не нужно ждать
  Рядом с этими домами уже есть поликлиники, школы, детские сады и магазины — всё в шаговой доступности. Люди живут там поколениями, поэтому в таких районах уже есть всё, что необходимо — и тому, кто туда переедет, не придётся при надобности в любой инфраструктуре ехать в другой район города. Во дворах есть места для прогулок и детские площадки, пусть и не всегда благоустроенные.
• Низкая цена, подходящая студентам, молодым специалистам и малообеспеченным семьям
  Квадратный метр в доме хрущёвского типа стоит почти в два раза дешевле, чем в новостройке. Оплата за коммунальные услуги также оказывается ниже, по нашим расчётам, примерно в 1,5 раза.
• Зелёные дворы
  Дворы в новостройках стараются озеленять сразу, но чаще всего растения будут слишком молодыми. В «хрущёвках» высаженные деревья уже достигли своего максимального размера и дают много тени. Стоит заметить, что «хрущёвки» стали первыми типовыми домами, которые формировали микрорайоны.
• В случае, если «хрущёвка» построена не из панелей, в ней можно сделать перепланировку
  В большинстве «хрущёвок» планировка не самая удачная, и в каждой серии есть свои особенности. Зато в любой кирпичной квартире можно легко изменить планировку квартиру и возвести стены так, чтобы жильё стало максимально удобным. Для этого достаточно получить разрешение соответствующих органов — и в этом вопросе они обычно не затягивают, легко согласовывая перепланировку, не затрагивающую несущих стен.

Чем «хрущёвка» точно расстроит покупателей

«Хрущёвки» ругают за серые фасады, маленькую площадь и другие минусы. 

1. Плохая теплоизоляция
   Многие считают «хрущёвки» холодными. По сравнению с более энергоэффективными домами «нулевых», они действительно хуже сохраняют тепло. В среднем процент удержания тепла — 39%, по данным экспертов в области теплоизоляции Росизол, запустивших проект «Индекс тепла». Но по сравнению со многими «брежневками» и некоторыми домами, которые строились в 90-е, «хрущёвки» держат тепло лучше. Девятиэтажка-«брежневка» серии 515/9, например, сохраняет примерно 30% тепла: хрущёвка сохраняет аж на треть больше. При этом у кирпичных «хрущёвок» (серии I-447, например) теплоизоляция ещё лучше, чем у панельных домов.
2. Маленькая площадь
   Коридоры имеют минимально допустимые размеры — 6-8 м2. Места для хранения сезонных вещей почти нет. Санузел почти всегда совмещённый. На кухне могут комфортно поместиться только двое.
   Такие габариты «хрущёвок» были связаны с желанием сэкономить и столкновением реальности и плана. Заселяясь в такую квартиру, семья из 3-5 человек превращала обе комнаты в спальни, и ни о какой гостиной речи, конечно, не шло. Поняв это, проектировщики начали переделывать планировки, сохраняя ту же общую площадь. Они изучили, какая площадь нужна человеку для выполнения того или иного действия, и «ужались» по полной.
3. Устаревшие коммуникации
   Чаще всего новым жильцам приходится менять в «хрущёвках» электропроводку и системы подачи и отведения воды. Поэтому при покупке квартиры нужно узнать о состоянии коммуникаций и о том, когда в последний раз проводили капремонт. Важно определить, к какой именно серии «хрущёвок» относится потенциальная покупка. Например, в ранних сериях коммуникации зашиты в стены, и для замены труб и батарей их придётся полностью разбирать. При этом, если замена этих систем была проведена в последние 10 лет, можно спокойно покупать такую квартиру и заселяться в неё: на этих статьях капитального ремонта экономят крайне редко.  
4. Не везде подключена горячая вода
   Не все «хрущёвки» подключены к централизованному горячему водоснабжению. В некоторых домах проблемы с нагревом воды приходится решать самостоятельно и за свой счёт: например, с помощью установки газовой колонки. К тому же колонка или бойлер занимают место, которого и так не хватает. Но на практике газовая колонка не доставляет особых неудобств. 
5. Непривлекательный фасад
   Серые «хрущёвки» кажутся унылыми и депрессивными: их строили быстро и исключительно с функциональной целью. Кому-то интересна такая эстетика, но абсолютному большинству людей не нравится пейзаж, состоящий из таких домов: его считают навевающим тоску и грустные мысли. 
6. Отсутствие лифта
   Да, в «хрущёвках» максимум 5 этажей, поэтому отсутствие лифта может показаться некритичным минусом. Но это становится проблемой, когда в семье появляется ребёнок. Прогулка с коляской — это целое испытание, если семья живёт не на первом этаже. Сложности возникают и у пожилых людей, которым тяжело каждый раз забираться по лестнице на верхние этажи. 

Делаем выбор: «хрущёвка» или новостройка

Чтобы было проще сделать выбор в пользу одного из вариантов, мы собрали все плюсы и минусы в сводную таблицу.