Что делать, если квартиросъёмщик съезжает раньше срока

Ситуации, когда арендатор съезжает раньше оговорённого при заселении срока, возникают часто. Сам наниматель или кто-то из членов его семьи сменили место работы, нашли квартиру побольше или подешевле, купили собственную недвижимость — обстоятельства бывают разными.  

Квартиранты, договор с которыми заключён только на словах, вообще могут съехать даже без объяснения причин: собрать вещи, оставить ключи соседям и только после этого сообщить владельцу жилья о своём решении. Да, это некрасиво. Но если договора нет, то и претензию им высказать практически невозможно.

По закону арендатор тоже может расторгнуть досрочно даже правильно составленный, заверенный подписями сторон договор найма. Но только при соблюдении определённых условий. В противном случае владелец квартиры вправе применить штрафные санкции и тем самым компенсировать незапланированные потери. Это если коротко. Но давайте разложим всё по полочкам.

Почему так важно заключить договор найма и причём тут аренда

Сдавать свою квартиру внаём без письменного соглашения законом не запрещено. За это не предусмотрены санкции ни для арендодателя, ни для жильца. И всё же составить и подписать договор нужно: без этого документа арендодатель и квартирант не смогут доказать в суде факт возмездных отношений. Если арендатор съезжает раньше срока или владелец квартиры безосновательно решит выставить его за дверь, то при устной договорённости защитить свои законные права любой из сторон будет практически невозможно.

В наём или всё-таки в аренду?

По закону ситуация, когда кто-то пользуется чужой квартирой или частным домом за определённую плату, считается наймом. Собственника в таком случае правильно называть наймодателем, а квартиросъёмщика — нанимателем. А вот если в документе речь идёт о нежилых помещениях или соглашение заключается с участием юридического лица, тогда правильно использовать определение «аренда». Однако в быту его применяют чаще, не обращая внимание на юридические нюансы. Во избежание частых повторов в нашей статье мы будем использовать оба термина.

 Что обязательно должно быть указано в договоре найма?

Важно помнить, что договор найма бывает двух видов — краткосрочный и долгосрочный. Оба можно написать от руки. При этом первый заключается на срок до одного года и не требует регистрации в Росреестре. Такая форма используется чаще всего. Когда владелец жилья и квартирант решают продлить отношения, они подписывают новый договор или составляют к прежнему дополнительное соглашение о пролонгации.

Если стороны заключают договор на более продолжительное время (прописанная в законе норма позволяет подписать соглашение на срок до 5 лет), то такому документу государственная регистрация необходима. Иначе он признаётся недействительным (п. 2 ст. 651 ГК РФ). Ничтожным может быть признан и договор без указания срока. Такой документ по умолчанию считается долгосрочным, а значит, для легитимности ему положена регистрация. Но мало кто обращает внимание на эту особенность.

Мы уже писали подробно, как правильно составить договор найма жилого помещения. Здесь напомним только основную информацию, которую необходимо указать в договоре:

1.     Данные паспортов собственника жилья и нанимателя.

2.     Почтовый адрес, площадь квартиры с учётом жилых и нежилых помещений, количество комнат. Данные документа, подтверждающего право собственности на жильё.

3.     Дата составления договора и срок его действия.

4.     Размеры ежемесячных платежей и порядок взаимных расчётов.

5.     Условия и порядок досрочного расторжения договора. При этом прописанные в документе взаимные требования не должны нарушать законные права сторон, иначе суд откажет в удовлетворении претензии или иска. 

6.     Штрафные санкции. В этом пункте могут быть зафиксированы размеры неустойки, если арендатор съезжает раньше срока в договоре.

Обязанности и права квартиранта и собственника жилья

Их важно знать и помнить — ведь несоблюдение одной из сторон своих обязанностей или нарушение прав другой может стать законным поводом для досрочного расторжения договора найма.

Обязанности нанимателя

1. Пользоваться квартирой строго по назначению, а также поддерживать жильё и находящееся в нём арендованное имущество в надлежащем состоянии.
2. Вовремя, согласно прописанным в договоре срокам, оплачивать аренду и жилищно-коммунальные услуги (если иное не зафиксировано в договоре).

Права нанимателя 

1. Заехать в квартиру, полностью пригодную для проживания.
2. Оформить временную регистрацию. Это не только право, но и обязанность. Если этого не сделать в течение 90 дней, владелец квартиры и арендатор могут быть оштрафованы. Установленная местными властями сумма штрафа в Москве и Санкт-Петербурге составляет 5000 ₽. В регионах — 2000 ₽.
3. Договариваться с хозяином о проживании с родственниками и другими людьми, если необходимо.
4. Требовать от хозяев расписки, подтверждающие все платежи за квартиру.
5. Если владелец жилья сменится, то наниматель сохраняет за собой право проживания в квартире до конца срока действия договора.

Если арендатор съезжает раньше срока, то он может расторгнуть договор по собственному желанию, но при выполнении условий, которые мы опишем ниже.

Обязанности собственника

1. Предоставить нанимателям квартиру в пригодном для проживания виде.
2. Для всех проживающих оформить временную прописку.
3. Выдавать по требованию арендатора расписки о всех полученных платежах.

Права собственника

1. Проверять состояние своей квартиры и переданного нанимателям имущества так часто, как прописано в договоре.
2. Вовремя получать плату за жильё и коммунальные услуги.
3. Разрешить или запретить проживание в квартире лиц, не указанных в договоре. При этом проживание несовершеннолетних детей по закону запретить нельзя.
4. Выселить жильцов по решению суда.

Как нанимателю съехать со съёмной квартиры раньше срока и избежать претензий владельца

В отличие от собственника, который только по решению суда может расторгнуть договор найма и выселить жильцов, последние имеют полное право съехать из арендованной квартиры по собственному желанию. Всё, что нужно сделать нанимателю в таком случае, — заранее предупредить владельца недвижимости о своём решении.

За сколько нужно предупреждать арендодателя о съезде

По закону жильцы обязаны известить собственника о том, что собираются съезжать, как минимум за три месяца. Нередко в договорах ограничиваются сроком в 30 дней. В таких случаях, если стороны расходятся полюбовно, проблем у квартирантов не бывает. Однако при возникновении споров и разбирательств судья может признать сроки, отличные от нормативных 3 месяцев, недействительными. Поэтому ниже в статье мы будем руководствоваться этой, прописанной в законе нормой.

Могут ли по закону жильцы расторгнуть договор найма без предупреждения

Да, могут, но только при обоюдном согласии сторон или при наступлении обстоятельств непреодолимой силы. К последним относятся:

1. Квартира стала непригодной для проживания, например, в результате стихийных бедствий и военных конфликтов. Причинами непригодности жилья также могут стать противоправные действия третьих лиц или появление в квартире мышей, крыс и вредных насекомых.
2. Коммунальные службы отказываются делать в квартире ремонт.
3. Запрет правительства на прописанные в договоре действия.

Как правильно сообщить арендодателю о съезде с квартиры

Даже если квартиросъёмщик уведомил владельца квартиры о своём решении расторгнуть договор за установленные законом три месяца, в случае необходимости, он будет должен этот факт подтвердить. Поэтому звонок по телефону не годится. 

Удобнее и проще всего отправить сообщение в мессенджере или по электронной почте. Но чтобы такой способ коммуникации суд признал легитимным, необходимо предварительно прописать его в договоре — вместе с электронными адресами, аккаунтами и номерами привязанных к ним мобильных телефонов. Разумеется, понадобятся и скриншоты.

Если по каким-то причинам собственник жилья не пользуется компьютером и смартфоном, можно отправить ему сообщение обычной почтой по указанному в договоре адресу. Но обязательно заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении.

Получит ли арендодатель в итоге послание и прочитает ли его — не так и важно. Главное, чтобы у отправителя осталась квитанция об отправке с указанным на ней трек-номером. Последний нужен для того, чтобы на сайте почтовой компании проследить путь доставки. Такой способ надёжен с позиции юристов, но имеет два очевидных минуса для исполнителя: необходимо идти на почту и платить за письмо.

Наконец, если позволяет время и собственник проживает в том же городе, что и квартирант, можно вручить уведомление лично в руки. Форму сообщения закон не регламентирует, важно сослаться в нём на договор и указать адрес арендованной квартиры. Необходимо приготовить два идентичных экземпляра. Один наймодатель забирает себе, на втором пишет, что получил уведомление лично такого-то числа, и расписывается. Заверенный документ остаётся у арендатора.

Если квартиросъёмщик съезжает раньше срока и без предупреждения: санкции

В нормативных документах не прописаны суммы взысканий, которые возлагаются на арендатора в случае нарушения им обязательств по договору найма. Но это не значит, что к нему не могут быть применены денежные санкции. Арендодатель имеет законное право прописать в договоре пункт, в котором оговаривается сумма либо порядок начисления штрафа в случае, когда арендаторы съезжают раньше согласованного срока. Отсутствие подобной записи в соглашении не освобождает квартирантов от ответственности, в том числе и финансовой. Но прописанное условие может помочь разрешить спор полюбовно, не доводя дело до суда.

При этом собственнику не стоит забывать и о правах нанимателя. В частности, о возможности расторгнуть договор в одностороннем порядке без выплаты какой-либо компенсации, если он сообщил о своём решении за три месяца. Вот если это условие нарушается, возникает основание для применения штрафа.

Сумма штрафа по закону не может превышать стоимость аренды, которую выплатил бы квартирант, продолжая снимать квартиру.

На практике это означает, что если жилец съехал через месяц после предупреждения, то обязан заплатить за два. Прожил два с половиной, значит, остался должен за две недели. Ну а если сбежал, не предупредив, ему придется оплатить все три месяца.  В договоре можно прописать и более крупную компенсацию, однако наниматель вряд ли согласится с таким условием. И даже если подпишет, то сможет потом оспорить его в суде. Штрафы, превышающие сумму аренды, скорее всего будут квалифицированы как принуждение к исполнению договора либо как способ незаконного обогащения. Требовать от квартирантов, чтобы они уведомляли о своем решении съехать раньше, чем за три месяца, и включать в штраф коммунальные платежи, если квартира была освобождена, незаконно.

Если квартиросъёмщик съезжает раньше срока, могут ли ему не вернуть залог

Могут, но далеко не всегда. Начнём с того, что при заключении договора закон не обязывает арендатора оставлять залог или страховой депозит. Но на практике стороны договариваются о передаче владельцу недвижимости определённой суммы, обычно равной месячной арендной плате, — в качестве гарантии сохранности как самой квартиры, так и сданного в аренду имущества. Этот факт прописывается в договоре найма отдельным пунктом. Если квартирант что-то сломает или испортит в предоставленном жилье, то должен будет починить. В противном случае оставленный залог или его часть могут быть удержаны владельцем квартиры для возмещения убытков. 

Кроме того, в договоре можно прописать условие, согласно которому страховой депозит остается у арендодателя, если наниматель решит выйти из соглашения досрочно. Это законно, однако удержанная сумма опять же не должна превышать оставшихся арендных платежей в рамках трёх месяцев. А вот если арендаторы съезжают раньше срока по договору, не нарушив своих законных обязательств (и не испортив имущество), хозяин квартиры должен вернуть залог в полном объеме.

Часто сумма депозита оказывается меньше предполагаемой арендной платы. В таких случаях оставшиеся издержки, связанные с досрочным отъездом квартирантов, можно будет компенсировать только в судебном порядке. Чтобы этого избежать, разумнее «не вешать» все гарантии соблюдения условий договора на залог, а прописать в документе два отдельных пункта. В одном указать штрафы за досрочный отъезд, в другом — от чего конкретно страхует депозит и условия его удержания.  

Ещё один выход — застраховать квартиру. Сдавая через Яндекс Аренду, собственник получает страховку не только от поломок или действия третьих лиц, но и от внезапного съезда жильца.

Другие проблемы при съезде со съёмной квартиры

Рассмотрим ситуацию, когда арендатор съезжает раньше срока по договору. О своём решении он сообщил вовремя, других условий соглашения не нарушил, встретился с хозяином, передал ключи, а через месяц получил от него письменное требование возместить ремонт сломанной стиральной машины. Да, эту ситуацию мы придумали, но что-то подобное вполне может случиться и в реальной жизни.

Как же съехать со съёмной квартиры без проблем?

Во-первых, грамотно оформить прекращение отношений с арендодателем. Оптимальный способ это сделать — составить и подписать соглашение о расторжении договора найма. Единой формы у этого документа нет, но в нём обязательно должны быть указаны паспортные данные арендатора и владельца квартиры, её адрес, номер и дата составления расторгаемого договора, а также присутствовать запись, что на дату подписания соглашения стороны не имеют каких-либо взаимных претензий.

Всё можно написать от руки, но удобнее воспользоваться проверенным юристами Яндекса образцом. Составляется два экземпляра этого документа — по одному для каждой из сторон. Имея на руках такое соглашение, упомянутый в начале главы вымышленный герой легко бы парировал притязания хозяина квартиры. 

Как съехать со съёмной квартиры, если у собственника возникли претензии?

Если требования обоснованы, они должны быть удовлетворены в полном объёме. К примеру, квартирант задолжал за коммунальные услуги или повредил что-то из переданного ему имущества. Значит, он обязан погасить долг, починить испорченную вещь или заплатить за ремонт. Иначе ему грозит судебное взыскание.

Однако доказать обоснованность своих претензий по поводу порчи мебели или бытовой техники собственник жилья вряд ли сможет без подписанного сторонами акта с описью переданного нанимателям имущества. Документ необходимо составить в двух экземплярах, как дополнение к договору, ещё на стадии его составления. В список вносятся не только все передаваемые предметы, но и их состояние. При расторжении договора стороны сверяются с этим перечнем, и, если всё перечисленное в нём наличествует и не повреждено, по данному пункту претензий у арендодателя быть не должно. Подписывается новый акт, уже по возврату имущества, и на этом сделка закрывается.

Фото: Handiwork NYC (Unsplash), Ilya Pavlov (Unsplash), Adam Winger (Unsplash), Marvin Meyer (Unsplash), HiveBoxx (Unsplash), Сhuttersnap (Unsplash)