Что такое статус земельного участка и каким он может быть: разбираемся в определениях

Владельцы земли, получившие её в собственность до 2017 года, часто не задумываются или не знают, что статус участка может сильно усложнить любую сделку с ним. Разобрались, что значит «ранее учтённый» или «архивный» земельный участок, чем это грозит его владельцу и как поменять статус на самый беспроблемный.

Какие бывают статусы земельных участков и в чём их отличия

Каждый земельный участок должен быть поставлен на кадастровый учёт, и когда эта постановка совершается, участку присваивается сразу несколько разных характеристик. Самые очевидные — площадь, границы, адрес, кадастровый номер.

Одна из важных, но неочевидных характеристик — правовой статус земельного участка, который не имеет ничего общего с видом разрешённого пользования и категорией. Он отражает то, что в юридическом смысле происходит с землёй прямо сейчас, то есть поставлен ли участок на кадастровый учёт, есть ли о нём запись в ЕГРН и кто его собственник.

Создание статусов связано с появлением частной собственности и новых законов в России 90-х годов. Тогда исчезли колхозы, совхозы и кооперативы, а их собственность осталась, и правительство разработало систему её регистрации. В 1998 году правительство РФ постановило создать ЕГРП (единый государственный реестр прав), который содержал данные об имуществе и всех сделках с ним. Новый федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» вступил в силу 31 января 1998 года.

Вести учёт предписывалось Роснедвижимости и БТИ, но данные в них часто противоречили друг другу. В 2008 году власти снова решили навести порядок и объединили две базы в одну — ЕГРН. Так появился современный Росреестр, а с ним — и статусы земель.

Есть всего четыре правовых статуса участков.

Ранее учтённый. Так решили называть все участки, которые поставили на кадастровый или технический учёт до появления Росреестра (1 марта 2008 года). Права на эти земли до сих пор не прекращены по заявлению владельцев и не зарегистрированы в Росреестре по новому регламенту. При этом учитывались любые типы прав: собственность, постоянное и бессрочное пользование, пожизненное наследуемое владение и даже аренда.

Второй тип участков со статусом ранее учтённых — те, которые заново на учёт не поставили, но в Росреестре есть данные о том, что право на них зарегистрировано, а участок имеет условный номер. То есть статус земельного участка «ранее учтённый» значит, что Росреестр знает об этой земле, но не знает, кто именно владеет ей и где проходят точные границы участка, потому что межевание по новым правилам не проводилось.

Временный. Такой статус присваивался всем участкам, которые поставили на кадастровый учёт после 1 марта 2008 года и до 1 января 2017, но не зарегистрировали на них право собственности по новым правилам. Этот статус действовал пять лет, с 1 января 2017 до 1 марта 2022 года. Сейчас участков с таким статусом, по сути, не осталось: на них либо зарегистрировали право собственности, либо нет. В обоих случаях их статус изменился: в первом  —  на «учтённый», а во втором —  на «архивный». Это значит, что их исключили из реестра, а записи о них в ЕГРН аннулировались. 

Учтённый. Тут все просто: статус земли «учтённый» значит, что участок поставили на кадастровый учёт после 1 января 2017 года. Это самый «чистый» и юридическ беспроблемный статус, но об этом ниже.

Архивный. Это статус для всех участков, которые раньше числились во временном статусе. Если собственник видит, что его участок указан как «архивный», это значит, что процедуру регистрации прав надо начинать заново и также заново ставить землю на кадастровый учёт.

Второй вариант, когда участок мог получить этот статус, — заявление в Росреестр от собственника о том, что он хочет снять «временный» участок с кадастрового учёта. Естественно, оно должно было подаваться до 1 марта 2022 года.

Зачем нужно знать статус участка

На первый взгляд, статус — всего лишь каталожная формальность, которая помогает сотрудникам Росреестра наводить порядок в своих базах. На деле всё намного сложнее.

Закон признаёт право собственников на все участки в статусе ранее учтённых, временных и даже архивных. Такой статус не означает, что люди лишились прав на свои земли или их забрали: просто если Росреестр не знает точно, кому принадлежит земля, то это сильно ограничивает собственников в действиях.

Выписка из ЕГРН — единственное доказательство того, что конкретный человек действительно имеет права на участок. Поэтому неучтённой по актуальным правилам землёй фактически не получится распоряжаться: её нельзя продать, унаследовать, подарить или сдать в аренду.

К тому же без регистрации права и выписки из ЕГРН мошенникам или просто недобросовестным соседям становится намного проще «работать». Если участок не стоит на кадастровом учёте и межевание не проводилось, Росреестр считает, что у такой земли нет границ. Это значит, что участок или его часть могут самовольно захватить, «сдвинув» в документах границы соседних участков.

Многие не задумываются или не знают о том, что правовой статус участка должен быть «учтённый», поэтому проблемы появляются только при попытках совершить какую-либо сделку с землёй: оказывается, что её невозможно заключить без актуализации статуса, или же это будет очень сложно. Тогда приходится срочно менять статус, а в крайних случаях — восстанавливать справедливость через суд.

Как изменить правовой статус земельного участка

Сначала нужно определить текущий статус через публичную кадастровую карту на официальном сайте Росреестра. В поле поиска вводится кадастровый номер участка, и система выдаёт следующую информацию:

• тип участка;
• вид разрешённого пользования;
• кадастровый номер;
• адрес;
• уточнённая площадь;
• статус;
• категория земель;
• форма собственности;
• кадастровая стоимость;
• даты определения, утверждения, внесения сведений и применения.

Второй способ узнать статус — заказать выписку из ЕГРН через МФЦ, Госуслуги или сайт Росреестра.

Чтобы сделать «архивный» участок «учтённым», нужно повторно подготовить межевой план, то есть одновременно подать заявление на кадастровый учёт и регистрацию права собственности.

Тем, чьи участки находятся в статусе «ранее учтённый», будет сложнее. Чтобы убрать «белые пятна», правительство приняло поправки в Федеральный закон от 30.12.2020 №518-ФЗ. Они предписывают муниципалитетам находить правообладателей ранее учтённых участков, но на момент написания статьи таких земель в стране всё ещё очень много.

Для поиска владельцев муниципалитеты вывешивают на своих сайтах списки с кадастровыми номерами и адресами — так они дают шанс опознать свою землю и начать процедуру её регистрации, ведь зарегистрировать право собственности может только владелец и только лично. Поиск ведётся и по архивным документам: информацию из них сразу направляют в Росреестр, который вносит эти данные в ЕГРН.

Если сведения об участке в Росреестре есть, но данные о его собственнике отсутствуют, нужно просто зарегистрировать объект на своё имя заново. Для этого подаётся заявление о регистрации прав на недвижимость с приложением документа, который подтвердит эти права — например, старое свидетельство.

Если же в ЕГРН нет никаких данных, придётся подавать сразу два заявления:

• о внесении сведений в ЕГРН о ранее учтённом участке,
• о государственной регистрации прав на участок.

Тем, чьи участки были поставлены на учёт после 31 января 1998 года (то есть после вступления в силу ФЗ №122 и создания ЕГРП), придётся платить госпошлину. Её размер зависит от того, кто подаёт заявление — обычный гражданин или организация. Объекты, учтённые до 31 января 1998 года, ставятся на учёт бесплатно.

Когда информация в ЕГРН обновится, заявитель получит новую выписку и сможет распоряжаться участком по своему усмотрению без ограничений.

Все заявления при смене статуса можно подать любым удобным способом: через Госуслуги, сайт Росреестра или в МФЦ.

Смена правового статуса участка может стать непосильной задачей для того, кто не разбирается в кадастровом учёте. Чтобы процедура не затянулась и точно прошла правильно, можно обратиться к кадастровым инженерам.

Коротко о главном

Появление частной собственности в России перевернуло систему кадастрового учёта с ног на голову, а последующие изменения законов только усложнили дело. Чтобы упорядочить информацию об участках, власти создали Росреестр, ЕГРН и разработали систему правовых статусов земельных участков. Тем, кто не зарегистрировал право собственности на землю, не поставил её на кадастровый учёт и не провёл межевание до весны 2017 года, приходится делать это сейчас.