Что такое дееспособность и почему она важна в сделках с недвижимостью

Покупка и продажа жилья — дело ответственное. Недвижимость обычно стоит дорого, поэтому стороны сделки стараются предусмотреть все возможные риски. Один из таких рисков — недееспособность одного из участников процесса, то есть неспособность человека совершать сделки, значимые с точки зрения закона.

Сделку, заключённую с недееспособным лицом, могут признать недействительной. Цена ошибки в этом случае может быть очень высока — вплоть до потери жилья и всей суммы, потраченной на его покупку.

Разберёмся, что такое дееспособность, как она влияет на законность сделок с недвижимостью и как определить, что продавец недвижимости понимает, что делает, и отвечает за свои решения.

Что такое дееспособность

Дееспособность — это способность человека самостоятельно заключать юридически значимые сделки, приобретать права и брать на себя обязанности, связанные с этими сделками (ст. 21 гл. 3 ГК РФ). Дееспособные граждане могут покупать и продавать жильё, заключать договоры, брать кредиты и т. д. Дееспособность прямо влияет на законность сделок с недвижимостью.

Полная дееспособность наступает с 18 лет. До этого возраста дееспособность ограничена: ребёнок до 6 лет полностью недееспособен, с 6 до 18 лет может совершать мелкие бытовые покупки, а заключать крупные соглашения — только с согласия родителей. С 16 лет человек может стать полноценно дееспособным, если вступит в брак или зарегистрирует ИП.

Дееспособность взрослого человека может быть ограничена, если из-за психических расстройств, наркомании, алкоголизма или игромании он не может отвечать за свои действия (ст. 30 ГК РФ). Суд может назначить ему опекуна, без которого такой человек не сможет заключать серьёзные сделки.

Виды дееспособности

Во-первых, важно отличать правоспособность от дееспособности:

• Правоспособность — это доступность гражданских прав и обязанностей, она есть у каждого гражданина России.
• Дееспособность — более узкое понятие, которое касается возможности заключать ответственные сделки.

Во-вторых, недееспособность может быть полной, ограниченной или частичной:

• Граждане старше 18 лет без психических расстройств имеют полную дееспособность.
• Дети с 6 до 18 лет имеют частичную дееспособность.
• Гражданин с пристрастием к наркотикам или алкоголю может быть признан ограниченно дееспособным по решению суда (п. 1 с. 30 ГК РФ). Таким же считается человек в процессе банкротства, пока его имуществом распоряжается финансовый управляющий.
• Человека, который из-за психического расстройства не понимает смысла своих действий, суд может признать недееспособным. Решение принимают на основании психиатрической экспертизы.

В-третьих, необходимо отличать опекунов и попечителей (ст. 2 № 48-ФЗ):

• Интересы детей до 14 лет и недееспособных граждан представляют опекуны. Опекун заключает сделки от имени подопечного.
• Подросткам от 14 до 18 лет и ограниченно дееспособным людям помогают попечители. Они дают согласие на юридически важные сделки, которые их подопечные заключают самостоятельно.

Как человека признают недееспособным

Заявление о признании человека недееспособным могут подать его родственники, медицинские или социальные организации, а также органы опеки. Они обращаются в суд по месту жительства, а суд в свою очередь назначает психиатрическую экспертизу, чтобы специалисты проверили состояние человека. Также судья может вызвать свидетелей, чтобы они описали состояние и поведение человека: соседей, терапевта из поликлиники, сотрудника соцзащиты.

Экспертиза подтверждает наличие психического расстройства и устанавливает связь диагноза с невозможностью человека руководить своими действиями. После этого суд признаёт человека недееспособным, и его родственник может оформить опекунство: подать заявление и пройти медосмотр. Прежде чем родственника признают опекуном, условия проживания подопечного будут проверять представители органов опеки. Опекун может управлять собственностью подопечного, но только для его пользы и с разрешения органов опеки.

Дееспособность в сделках с недвижимостью

Для любой сделки с недвижимостью, будь то покупка, продажа или аренда, важно, чтобы её участники обладали полной дееспособностью, а ограниченно дееспособные — действовали с разрешения своего попечителя. Например, при покупке недвижимости, которая принадлежит подростку от 14 до 18 лет, нужно письменное согласие его родителей.

Если заключить сделку купли-продажи или аренды жилья с недееспособным или ограниченно дееспособным гражданином, её могут признать недействительной. Перечислим несколько примеров таких сделок:

• Подросток 17 лет продал свою долю в квартире. Его родители или попечители могут обратиться в суд, чтобы договор купли-продажи аннулировали.
• Человек злоупотреблял азартными играми, его родные обратились в суд, и теперь он не может совершать крупные сделки без согласия попечителя. Если купить у такого гражданина жильё, попечитель узнает и инициирует судебное разбирательство, чтобы сделку признали недействительной.
• Человек продал квартиру в состоянии недиагностированного психического расстройства. Впоследствии он может обратиться к психиатру, получить диагноз, обратиться в суд и оспорить сделку.

Также человек может быть дееспособным, но в момент заключения договора находиться в состоянии аффекта, под действием наркотиков или алкоголя — в этих случаях сделку тоже можно отменить по суду.

Как удостовериться в дееспособности продавца квартиры

Для защиты своих прав при операциях с недвижимостью очень важно убедиться, что все участники сделки обладают полной дееспособностью.

В первую очередь стоит обратить внимание на поведение второй стороны: как человек себя ведёт, не путается ли в словах, водит ли он машину, что пишет на своих страницах в социальных сетях.

Если участник сделки с недвижимостью — пожилой человек или ведёт себя странно, стоит подстраховаться и попросить его получить справку из ПНД и НД. При этом важно понимать, что справка не гарантирует дееспособность — она только подтверждает, что человек не стоит на учёте.

Сделку купли-продажи жилья можно заключить с участием нотариуса. Он проверит личности участников, подтвердит их волю и дееспособность. На практике нотариус может уточнить возраст и заглянуть в реестр недвижимости, чтобы узнать, нет ли у продавца опекуна и ограничений на распоряжения имуществом. Также он может поговорить с участниками сделки, чтобы убедиться, что они подписывают договор не под давлением. Нотариус не может поставить диагноз и подтвердить психическое здоровье гражданина.

Также стоит проверить человека на банкротство: ввести его Ф. И. О. на сайте Федресурса, найти объявление с его именем в газете «Коммерсантъ» или использовать поиск по картотеке арбитражных дел. Если гражданин проходит процедуру банкротства, его недвижимость включена в конкурсную массу, и её не получится зарегистрировать на нового покупателя из-за обременений.

Коротко о главном

• Дееспособность — это способность человека самостоятельно совершать юридически значимые действия, в том числе сделки с недвижимостью. Дееспособность наступает в 18 лет, но может быть ограничена из-за психических расстройств или деструктивного поведения.
• При совершении сделок с недвижимостью крайне важно убедиться в полной дееспособности всех участников. Если заключить сделку с недееспособным лицом, в дальнейшем её могут оспорить и признать недействительной. Это грозит потерей жилья и денег, потраченных на покупку.
• Человека признают недееспособным по решению суда на основании заключения психиатрической экспертизы. После этого назначается опекун, который распоряжается имуществом недееспособного, но не владеет им.
• Чтобы проверить дееспособность продавца квартиры, можно попросить у него справку из психоневрологического диспансера, а также обратить внимание на его поведение и образ жизни. Безопаснее заключать сделку у нотариуса, который проверит дееспособность сторон, но и это не является гарантией для покупателя.

_{Фото на обложке: pressfoto (Freepik)}